ART Hotel Kufstein, ein Mitglied der Ipp Hotels-Familie. Weil der Staat die Fixkosten ersetzt, wollen Investoren ihre volle Miete.Foto: Ipp
Innsbruck. Trotz endloser Lockdowns und Einbruch in der österreichischen Stadthotellerie: Der Optimismus überwiegt bei den Hotels der Verkehrsbüro Gruppe, bei der Budget-Gruppe Harry's Home und den individuellen Ipp-Hotels. Die Probleme um Mieten/Pachten, staatliche Zuschüsse und Mitarbeiter löste fast jeder anders. Und expandieren wollen alle drei.
Anders als in der österreichischen Ferienhotellerie gehören die Immobilien dieser drei Hotelgruppen ausschliesslich externen Investoren. "Unsere Häuser sind je zur Hälfte Miet- und Pachtbetriebe", geht Alexander Ipp, Eigentümer der Ipp-Hotels, in die Details. Egal ob es um die fünf smarten ARTE-Hotels, die beiden Landgut-Hotels in Retz und Zwettl oder das I'm Inn in Wieselburg geht – bei allen Häusern erwarten Investoren den pünktlichen Eingang von Miete oder Pacht. Ipp merkt hier an, dass es zwischen beiden Vertragsformen grundsätzliche gesetzliche Unterschiede gebe, doch in Corona-Zeiten laufe es auf eine Gleichstellung hinaus.
Ipp, auch ÖHV-Vizepräsident, weiss aus Verhandlungen mit den Ministerien, dass die Politik es überwiegend auch so sieht. Das müsste aber nicht so sein, moniert er, denn während Pacht ertragsorientiert ist, wäre Miete unabhängig vom Umsatz immer fällig.
Alexander Ipp: Die Gruppe kommt mit einem blauen Auge davon. Foto: privat
Bestandseigentümer murren
Die Gleichbehandlung von Miete und Pacht sieht Ipp für den staatlichen Fixkosten-Zuschuss in der Pandemie als mitentscheidendes Thema. Denn die Unterstützungszahlungen der öffentlichen Hand prägen aktuell das schwierige Verhältnis zu den Bestandseigentümern. Diese sehen keine Ursache für Miet- oder Pacht-Reduktionen, wenn der Staat über den Fixkosten-Zuschuss dem Hotel die Kosten ersetzt.
Nach oben gespült wurde diese Debatte nicht durch ein Hotel, sondern durch den Gross-Cafetier Berndt Querfeld, der sich 2020 weigerte, der Wlaschek-Immobilien-Gruppe die volle Miete für das berühmte Wiener Ring-Café Landtmann zu bezahlen. Wlaschek klagte – der Prozess harrt noch einer Entscheidung. Der Ausgang ist offen, da es komplett an Präzedenz-Fällen fehlt. Mehr als ein universitäres Gutachten gibt es zum Thema noch nicht.
Ipp verweist zusätzlich auf die besondere Hotelsituation. So argumentieren manche Vermieter, dass die Hotels durchgehend offenhalten durften, um Geschäftsreisende zu beherbergen. "Wenn während der Pandemie die politischen Rahmenbedingungen so scharf sind, dass Menschen de facto nicht reisen können, der im Gesetz so bezeichnete bedungene Gebrauch also nicht möglich ist, dann ist klar, dass der Bestandszins bis hin zu Null zu reduzieren ist", erklärt Ipp.
Das sei der Stand de jure, de facto sei anderes klar: "Die Pandemie trifft beide Seiten, beide Partner sind unverschuldet in diese Situation gekommen und die öffentlichen Zuschüsse decken nur einen Teil des Gesamtaufwands. Denn neben Miete oder Pacht fallen Mitarbeiterkosten, Marketing, Wartungskosten und vieles mehr an." Also setze man sich an einen Verhandlungstisch – und finde in der Regel einen Kompromiss. Vor Gericht zu gehen, würde nur Verlierer produzieren. Ohne detaillierte Zahlen zu nennen, sei ihm die Kompromiss-Suche weitestgehend gut geglückt.
Lieber Private als Fonds
Ähnlich sieht es Harald Ultsch, der immerhin drei Häuser in Familienbesitz hat. Neben dem Innsbrucker Stammsitz Schwarzer Adler sind es zwei Hotels der Harry’s Home-Kette in Linz und in Telfs nahe Innsbruck. Beim Hotel Adlers, ebenfalls in Innsbruck, sowie den anderen Harry's Home in Wien, Graz, Steyr, Linz, München, Zürich und demnächst Bischofshofen, Berlin und Bern, musste man sich aber mit den Verpächtern auseinandersetzen. "Abgesehen von Wien handelt es sich dabei um Privat-Investoren, nicht einmal Stiftungen. Wir haben meist neu gebaut, die Investoren sind uns persönlich bekannt und über langfristige Pachtverträge mit uns verbunden", verweist Ultsch darauf, dass die Gespräche so einfacher seien als mit den Managern anonymer Fonds-Gesellschaften.
Das nächste Harry's Home in Bischofshofen. Rendering: Harrys Home
"In Österreich haben wir überwiegend mit Stundungen gearbeitet, wir wussten ja nicht, wie lange es dauern wird", sagt Ultsch. Jedenfalls sei man weiterhin mit allen Verpächtern in gutem Einvernehmen. International betrachtet sei die Sache etwas komplizierter gewesen. So sei es in der Schweiz in jedem Punkt etwas zurückhaltender gelaufen. "Aber wir konnten hier unsere umsatzabhängige Pacht anpassen", sagt Ultsch. Die heftigsten Forderungen kamen aus München. "In Deutschland sah es anfangs sehr unklar aus. Es gelang uns aber für München eine Vereinbarung mit dem Inhaber in Form eines Re-Starts mit Vertragsverlängerung". So konnte die Miete einige Monate ausgesetzt werden, wobei sich der Vertrag entsprechend verlängerte.
Langfristige Verlängerungen
Eine ähnliche Variante konnte in einigen Fällen auch die Verkehrsbüro Hotellerie umsetzen. Sie verfügt zwar über weit weniger Hotels als noch vor zehn Jahren, trotzdem ist sie mit aktuell 22 Hotels , sowie derzeit sieben Motel One im 50:50 Joint-Venture, vor allem in Wien stark präsent.
"Unseren Immobilien-Besitz haben wir bewusst auf die Jugendherberge Schloss Wilhelminenberg und den markanten Firmensitz von Eurotours in Kitzbühel reduziert", betont CEO Martin Winkler. Zuletzt wurde im Frühjahr 2021 das Fontana Fieberbrunn an die Auszeit GmbH verkauft, jetzt ist die Gruppe nur mehr urban in Wien, den Landeshauptstädten und in der slowenischen Hauptstadt Ljubljana vertreten.
Harald Ultsch arbeitet gerne mit Privat-Investoren. Foto: Georg Hofer
Das Verhältnis zu den Verpächtern spiegle die ganze Bandbreite wider. Es handle sich um Fonds, Stiftungen oder Einzelunternehmer. "Wir haben keinerlei Stundungen vereinbart, weil wir als grosse Aktiengesellschaft nicht kurzfristig agieren. Deshalb haben wir sofort entsprechend langfristige Vereinbarungen abgeschlossen, die aber unterschiedlichster Natur waren: von Reduktionen mit Vertragsverlängerung bis zu Vereinbarungen, die neue Investments in die Häuser abdecken", führt Winkler aus. Bei allen Häusern, die wieder in Betrieb sind, seien die Verträge unter Dach und Fach. "Nur bei noch nicht wiedereröffneten Geschäftshotels sind wir noch im Gespräch. Denn man sollte nicht übersehen: Die Pandemie ist noch nicht vorbei."
Nur die wirtschaftlich Stabilen überleben
Insgesamt waren Stand Mitte Juli noch acht Wiener ATH-Hotels geschlossen. Winkler kalkuliert, dass erst 2025 wieder das Niveau von 2019 erreicht werden kann. "Das liegt vor allem am Kongress-Sektor. Da merken wir wieder rege Nachfrage für 2024, aber davor trauen sich nur wenige, Veranstaltungen anzugehen", rechnet Winkler aber auf eine frühere Rückkehr des Segments. Ob die klassischen "Frankfurt-Flüge zum Beschnuppern eines Geschäftspartners", wie Winkler es formuliert, jemals wiederkommen werden, bezweifelt er. In all diesen Punkten herrscht zwischen ihm, Ipp und Ultsch durchaus Einigkeit.
Das Gleiche gilt auch für die Zukunftsperspektive des eigenen Unternehmens: "Wenn es keine weiteren Auswüchse der Pandemie mehr gibt, dann werden die es überstehen, die vor der Pandemie wirtschaftlich gut dagestanden sind", sagt Ipp und schliesst da sein Unternehmen mit ein. Gefährdet sieht er Ketten, die der Expansionslust wegen Standorte extrem überteuert übernommen haben: "Wer auf Teufel komm raus an Standorten expandiert, für die er 80% Auslastung benötigt, um seine Kosten decken zu können, bekommt Probleme."
Martin Winkler: Zweistellige Millionen-Beträge muss das Unternehmen selbst stemmen. Foto: Verkehrsbuero Group Jennifer Fetz
Ultsch ist einer, der in den vergangenen Jahren massiv expandierte. Probleme mit der Liquidität fürchtet er trotzdem nicht. "Selbstverständlich benötigt gerade die Stadthotellerie die staatlichen Hilfeleistungen. Wir haben auch die Corona-Kredite in Anspruch genommen, aber die müssen wir auch mal bedienen. Ob es je zur angekündigten Umwandlung in Mezzaninkapital kommt, werden wir noch sehen", sagt der Tiroler Hotelier. Nicht Gebrauch habe man von der Möglichkeit Finanzamts- und Sozialversicherungszahlungen zu stunden. In Sachen Unterstützung entfährt Ultsch ein Stossseufzer: "Zum Glück haben wir überall Einzelgesellschaften, sonst wäre es eng geworden."
Verkehrsbüro: Verlust-Ausgleich zu gering
Dieses Glück war dem Verkehrsbüro nicht beschieden. Winkler, der Österreichs Förderungen für Tourismusbetriebe im internationalen Vergleich als grosszügig bewertet, trägt's mit Fassung: "Wir konnten aus der 800.000 Euro-Deckelung des ersten Fixkosten-Ersatzes nicht raus, denn alle Häuser sind in einer Gesellschaft vereint. Diesen Betrag hatten wir nach vier Tagen erreicht. Auch wenn seit September 2020 bis Jahresende 2021 nun der Umsatz-Verlust grosszügiger mit 10 Millionen Euro gedeckelt ist, kann ich sagen: Ein substanzieller zweistelliger Millionen Betrag muss von uns als Unternehmen 2020 und 2021 getragen werden." Man habe aber eine Solidität im Unternehmen, die vergangenen Jahre gut verdient und könne deshalb in langfristiger Perspektive optimistisch sein.
Ein Ausdruck dafür war das Ambiente des Interviews. Es fand im Café des ATH-Hotels Maximilian statt, das mitten in der Pandemie eröffnete. Das sich stärker an Geschäftsreisende richtende Hotel könnte durchaus auch als Trakt des klassischen ATH Parkhotel Schönbrunn interpretiert werden. Für das 41-Zimmer-Hotel gilt das Gleiche wie für die im Frühjahr 2020 neu eröffnete Marke Bassena mit dem Hotel Wien Messe: "Zurück an den Start!" Ein weiteres Bassena-Hotel wird im Sommer 2022 im 22. Wiener Gemeindebezirk eröffnet werden; das ist fix.
All das kann als Beleg dafür gesehen werden, dass der Wiener Hotelmarkt weiterhin für neue Häuser offen ist. Winkler nennt das Parkhotel als Beispiel dafür, wie untergeordnet Verhandlungen um Mietreduktionen sein können: "Der Investor hat in den vergangenen Jahren 20 Millionen Euro in das Areal des Parkhotels investiert."
Austria Trend Hotel Maximilian: Es eröffnete während der Pandemie und muss zurück auf Start. Foto: Verkehrsbuero AG
Harry's: Wachsen als
ob es kein Corona gibt
Auch Ultsch hält am Expansionsprogramm fest. "Wir werden so wachsen als ob es kein Corona gegeben hätte". Anfang Juli wurde in der Industriestadt Steyr das jüngste Haus eröffnet. Interesse an weiteren Objekten in Wien oder Salzburg bestehe weiterhin, die in Bau befindlichen Häuser in Bern, Berlin und Bischofshofen werden bis 2022 umgesetzt. "Natürlich gab es Gespräche mit den Investoren und aus der Unsicherheit heraus Verzögerungen. Aber nur kurz." Jetzt werde man sogar häufiger mit Betreiber-Anfragen für neue Objekte konfrontiert als vor zwei Jahren.
Alle rechnen mit einer baldigen Rückkehr des Städtetourismus. Bei Harry’s Home habe man die Häuser konsequent geöffnet gehalten. "Nur wenn offen ist, können auch Gäste kommen. Wir haben vor allem durch Longstay Auslastungen von 30-50% erreicht. Natürlich waren die Erträge, speziell durch Longstay, extrem schlecht. Die meisten Häuser haben betriebswirtschaftliche Verluste eingefahren." Keine Probleme bei der Preis-Durchsetzung habe man in Innsbruck, am anderen Ende befinde sich München: "Das war bis März 2020 ein Superbetrieb. Aber gerade dort sind wir besonders von grossen Messen abhängig. Da erwarte ich, vielleicht mit dem Startschuss Expo Real im Oktober, einen starken Rebound."
Ipp: blaues Auge in kleineren Städten
Etwas ruhiger geht es Ipp an. Er ist froh, mit seinen hybriden Betrieben in kleineren heimischen Städten mit einem blauen Auge davongekommen ist. "Man sperrt halt mit 30 oder 40% Auslastung wieder auf. Also wie bei einer Neueröffnung. In Wien lagen wir zuletzt bei nur 15%".
Neben Wien sei es in Kufstein am schlechtesten gelaufen, besonders so lange die wenige Kilometer entfernte deutsche Grenze gschlossen war. Im zuletzt neu eröffneten ARTE-Hotel Salzburg komme das touristische Leben erst allmählich wieder in Schwung. Die "verschlankten", weniger internationalen Salzburger Festspiele tragen im Juli das Ihre dazu bei. "Die Auslastung funktioniert halbwegs, aber ohne Übersee-Gäste liegt das Preisniveau um gut ein Drittel unter 2019", bestätigt Hoteldirektorin Michaela Kutsch.
Der Gesprächsbedarf mit dem Hauseigentümer, einem grossen Bau-Unternehmer, der ein gutes Verhältnis zum Betreiber pflegt, gehe auch sonst nie aus. Etwa bei der Frage, wer die jüngste Aussenreinigung der 1.900 qm Glasfläche des zweithöchsten Salzburger Hauses bezahlt: Der Trupp von Industriegebäude-Kletterern benötigte dazu mehrere Tage.
Austria Trend Hotel Bassena in Wien: Das erste Hotel der neuen ATH-Marke steht nahe der Messe. Foto: Verkehrsbuero AG
Noch viele Mitarbeiter
in Kurzarbeit
Für die nähere und weitere Zukunft ist allen drei Grosshoteliers bewusst: Um wieder durchzustarten, muss es qualifizierte Mitarbeiter in ausreichender Zahl geben. In den Hotels von Ultsch arbeitet heute nicht weniger Personal als 2019. "Es sind 240, aber natürlich haben wir zwei Häuser mehr. Also 40 zusätzliche Kräfte werden wir sicher in naher Zukunft aufnehmen. Einige Optimierungen, speziell im Schwarzen Adler, werden wir aber beibehalten", ist Ultsch offen. Austausch unter seinen Betrieben gebe es vorwiegend bei Schulungen und durch Knowhow-Transfer. Die Mitarbeiter sollten bevorzugt regional verankert sein. Immer wichtiger werden beim Recruiting Vorschläge von Mitarbeitern, die dafür mit ordentlichen Incentives rechnen können.
Die Ipp-Hotels beschäftigen derzeit 165 Kräfte, verglichen mit rund 210 vor zwei Jahren zur gleichen Zeit. Gekündigt wurden nur wenige, 15 bis 20 Mitarbeiter waren kontinuierlich vollbeschäftigt, der Rest in Kurzarbeit. 85% der Mitarbeiter seien extrem motiviert gewesen, als es am 19. Mai wieder losging. "Aber die anderen haben beim Restart länger gebraucht", so Ipp; es kann nicht jeder gleich gut mit der langen Pause umgehen.
Ähnliche Erfahrungen hat auch Winkler. Man arbeite vor allem daran, möglichst alle Mitarbeiter in Vollarbeit zu übernehmen. Schon jetzt habe man die Kurzarbeit auf 1.200 reduzieren können, vor allem bei den Geschäftsreisen und in der Stadthotellerie. Die Mitarbeiterzahl bezieht sich auf den Gesamtkonzern mit Reisebüros, Incoming, Veranstaltungslokalitäten uvm. Teilweise werde auch versucht, Mitarbeiter zwischen den unterschiedlichen Unternehmensbereichen rotieren zu lassen. Eines will Winkler aber nicht verraten: Wie viele Arbeitskräfte der Konzern aktuell beschäftigt. 2019 waren es noch 2.500.
Wann es jemals wieder so viele Mitarbeiter sein werden, verraten selbst die Verkehrsbüro-Planungen nicht. "Manchmal hilft die beste Planung nichts. Ich bin wenige Monate vor 9/11 ins Verkehrsbüro gekommen," so Winkler. "Wir hatten bald eine Risiko-Matrix erarbeitet, bei der übrigens eine weltweite Pandemie, die Reisen verhindert, an erster Stelle stand. Mit dem Vermerk: Auswirkung 10, Wahrscheinlichkeit 0. Zweiteres hat sich leider nicht bestätigt." Aber man habe in Corona trotzdem ein schnelles Krisen-Management geschafft. "Ein paar Wellen überleben wir noch, auch wenn es kostenseitig herausfordernd ist." / Fred Fettner