Transaktionen in Deutschland Dynamisches Schlussquartal erwartet
HI+

Transaktionen in Deutschland: Dynamisches Schlussquartal erwartet

Frankfurt/Main. Das Investitionsvolumen auf dem deutschen Hotel-Immobilienmarkt liegt auch im dritten Quartal 2021 noch deutlich hinter den Boom-Jahren. Doch Notverkäufe bleiben weitgehend aus, die Preise stabil und Experten prognostizieren einen weiteren Aufschwung.

In den ersten drei Quartalen 2021 erreichte der deutsche Hotel-Investment-Markt ein Transaktionsvolumen von 1,44 Milliarden Euro, was im Vergleich zum Vorjahreszeitraum einem Rückgang von 12% entspricht. Da das erste Quartal 2020 jedoch noch ein Vor-Krisen-Quartal mit einem entsprechend dynamischen Transaktionsvolumen war, ist dieser Vergleich nur bedingt aussagekräftig.

Mit einem Marktanteil von 86% entfiel der Grossteil des Transaktionsvolumens in den ersten drei Quartalen 2021 auf Einzelabschlüsse. So die aktuelle Marktanalyse des Immobilien-Dienstleisters CBRE. Weitere Immobilien-Dienstleister wie BNP Paribas, Colliers und JLL Hotels & Hospitality Group kamen auf weitgehend identische Ergebnisse.

Mit knapp 400 Millionen Euro handelte es sich bei dem dritten Quartal um das transaktionsärmste des laufenden Jahres. Im ersten Quartal wurden knapp 500 Millionen Euro und im zweiten Quartal knapp 550 Millionen Euro am Hotelinvestmentmarkt umgesetzt. "Allerdings sehen wir diese unterschiedlichen Quartalsvolumina nicht als Trendanzeiger, da das Marktvolumen aktuell recht gering ist und das Verschieben einzelner Deals somit Quartalsergebnisse massgeblich beeinflussen kann", erklärt Olivia Kaussen, Head of Hotels Germany bei CBRE.

Ellington Hotel Berlin: verkauft und bald verwandelt in ein Bürogebäude.Foto: Andreas Rehkopp

Etwas kleinere Ticketgrössen

Aufgrund der Vorsicht vieler Investoren lag der Fokus am Transaktionsmarkt weiterhin bei risikoarmen Core- und Core-Plus-Hotels – im Vorjahresvergleich ging der Marktanteil dieses Segments jedoch um 27 Prozentpunkte zurück. Zulegen konnten entsprechend Value-added und opportunistische Anlagestrategien, auch absolut: Das Transaktionsvolumen von Value-added stieg um 95% auf 301 Millionen Euro, jenes von opportunistischen Investments von knapp acht Millionen Euro auf 225 Millionen Euro.

Diese Entwicklung ging vor allem auf Transaktionen zurück, bei denen die neuen Eigentümer Umnutzungen anstreben. "Vor allem im dritten Quartal gab es kaum klassische Hotel-Transaktionen – der Investitionsfokus lag vielmehr auf Umnutzungen oder Notverkäufen", sagt Kaussen.

Mit 25 Transaktionen unterhalb der 5 Millionen-Euro-Marke bzw. mit 35 Transaktionen unterhalb der 10 Millionen-Euro-Marke wurden die Ticketgrössen in den ersten drei Quartalen 2021 deutlich kleiner – insgesamt gab es 70 Transaktionen. Während im Gesamtjahr 2020 pro Transaktion durchschnittlich 21,6 Millionen Euro verzeichnet wurden, waren es in den ersten drei Quartalen 2021 noch 20,6 Millionen Euro.

Käufer und Verkäufer im Detail

Wichtigste Käufergruppen in den ersten drei Quartalen 2021 waren Privatinvestoren mit einem Marktanteil von 25%. Rang zwei sicherten sich Offene Immobilienfonds und Spezialfonds, die auf einen Marktanteil von 19% kamen. Auf dem dritten Platz landeten Corporates mit 18% vor Asset- und Fondsmanagern mit 15% – vor Corona, also im Gesamtjahr 2019, waren sie noch die aktivsten Käufer.

Betrachtet man das dritte Quartal gesondert, so setzten sich hier Projekt-Entwickler als Käufer an die Spitze. Sie legten auf 24% zu, über die ersten drei Quartale hinweg betrug ihr Anteil jedoch nur 8%. "Diese Ankäufe durch Projekt-Entwickler gehen meist auf avisierte Umnutzungen bisheriger Hotelimmobilien zurück", erklärt Kaussen. Mit einem Marktanteil von 27% waren Projektentwickler zugleich die grösste Verkäufergruppe. Deutsche Käufer legten um neun Prozentpunkte auf 69% zu, auf Seiten der Verkäufer gar um 17 Prozentpunkte auf ebenfalls 69%.

Einzel-Transaktionen im dritten Quartal

Zu den grössten Einzel-Transaktionen im dritten Quartal gehörten laut Erhebung der JLL Hotels & Hospitality Group u.a. der Verkauf des Ellington Hotels Berlin durch die Ideal Versicherungsgruppe an die österreichische Signa Gruppe; der Erwerb des Rioca by i Live Offenbach im Projektstatus durch den offenen Core Fond der AEW durch Verkäufer i Live Group, der Betreiber des im Frühjahr 2024 eröffnenden Serviced Apartments bleibt; die Veräusserung der Projektentwicklung 176-Zimmer Intercity Hotel Lübeck Hauptbahnhof im August durch GBI an die CommerzReal, geplante Eröffnung Frühjahr 2023; der Verkauf des kürzlich eröffneten Aparthotels Adagio Access Stuttgart Leinfelden-Echterdingen als Teil der grösseren Mixed-Use Immobilie Vision One an Corestate durch den Entwickler Bülow AG.

Gut informierten Quellen zufolge soll das Ellington Hotel Berlin zu einem Büro umgenutzt werden - was Olivia Kaussen als Signal dafür wertet, dass jetzt das Thema Umnutzung in der hotelreichen Hauptstadt langsam in Schwung kommt. Eine weitere Meldung bestätigt das: Das ehemalige Best Western Hotel President in Berlin soll bis Mitte 2025 durch einen Büroneubau ersetzt werden. Der Hamburger Entwickler Becken hat Ende Juli 2021 das rund 2.000 qm grosse bebaute Grundstück An der Urania 16-18 von Aska Germany erworben. 

Core-Renditen bleiben stabil

Trotz der herausfordernden Lage auf dem Hotel-Investment-Markt bleiben die Renditen weitestgehend stabil. Im Core-Bereich, so das Statement von Colliers, werden keine Abschläge bei der Preisfindung hingenommen. Die Bruttorenditen reichen von 4,4% in Berlin am oberen Ende bis 3,7% in München am unteren Ende. In anderen Risiko-Klassen kam es vereinzelt zu Abschlägen, das betraf aber vor allem ältere Objekte, oft mit Investitionsbedarf, die aufgrund von Geschäftsaufgaben der Eigentümer abverkauft wurden.

René Schappner, Head of Hotel bei Colliers: "Grund für die zuletzt zurückhaltenden Investments auf dem Hotel-Immobilien-Markt war vor allem die weiterhin schwierige Finanzierung vieler Objekte, vor allem ausserhalb des Core-Segments. Wie erwartet dauern die Verkaufsprozesse im derzeitigen Marktumfeld teilweise wesentlich länger als noch vor der Pandemie. Wir sehen aber weiterhin vorhandenes Investoren-Interesse an der Asset-Klasse Hotel, auch über das Core-Segment hinaus."

Prognose für das Gesamtjahr

"Nach dem ruhigen Sommer-Quartal erwarten wir einige, teilweise grössere Transaktionen in den kommenden Monaten. Wir gehen daher davon aus, dass wir 2021 insgesamt über die 2 Milliarden-Euro-Marke kommen werden, die der Transaktionsmarkt 2020 erreichte. Der Markt belebt sich zunehmend", konstatiert Kaussen von CBRE.

"Aufgrund der derzeitigen Verhandlungen und Gespräche deutet sich für das vierte Quartal eine durchaus vernehmbare Bewegung an", bestätigt auch Heidi Schmidtke, Managing Director der JLL Hotels & Hospitality Group. "In Summe gehen wir daher für 2021 von einem Transaktionsvolumen von um die 2 bis 2,5 Milliarden Euro aus. Die in 2021 zu beobachtenden betreiberfreien Objekte, die gerade in Märkten wie Berlin oder Frankfurt das Interesse derer anlocken, die im derzeitigen Marktumfeld wirtschaftlich attraktivere Umnutzungen planen und durchführen können, rufen Entwickler auf den Plan. Alternativ entsteht so auch Raum für neue Hotelmarken und -konzepte."

Alexander Trobitz, Geschäftsführer und Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH, schaut noch weiter in die Zukunft und erklärt: "Im nächsten Jahr dürften sich die Perspektiven weiter deutlich aufhellen, da sich die Marktteilnehmer wieder stärker auf die grundsätzlich positiven immobilien-wirtschaftlichen Aspekte der Hotellerie konzentrieren werden." / sst

{"host":"www.hospitalityinside.com","user-agent":"claudebot","accept":"*/*","x-forwarded-for":"44.222.231.51","x-forwarded-host":"www.hospitalityinside.com","x-forwarded-port":"443","x-forwarded-proto":"https","x-forwarded-server":"d9311dca5b36","x-real-ip":"44.222.231.51","accept-encoding":"gzip"}REACT_APP_OVERWRITE_FRONTEND_HOST:hospitalityinside.com &&& REACT_APP_GRAPHQL_ENDPOINT:http://app/api/v1