Frankfurt. Der deutsche Hotel-Investment-Markt hat durch Corona Einbussen in bislang nicht gekannter Grössenordnung hinnehmen müssen. Bei lediglich acht Transaktionen in den Monaten April bis Ende Juni haben Investoren 260 Millionen Euro in die Hand genommen, um Hotelobjekte zu kaufen. Drei Monate vorher konnten noch 1 Milliarde Euro und 27 Transaktionen bilanziert werden.
Durch den starken Jahresauftakt mildert sich der Rückgang für das 1. Halbjahr 2020 auf ein Minus von lediglich 15%, gleichbedeutend einem Transaktionsergebnis von 1,25 Milliarden Euro. Der 5-Jahresvergleich mit den in diesem Zeitraum stark zugenommenen Volumina liegt da schon eher im Argen: - 28% schlagen zu Buche.
"Wie befürchtet hat sich die Pandemie im zweiten Quartal den operativen Märkten folgend auch auf den Investment-Märkten bemerkbar gemacht", so Heidi Schmidtke, Managing Director der JLL Hotels & Hospitality Group. Und weiter: "Auch ist nicht wegzudiskutieren, dass die wenigen Aktivitäten im zweiten Quartal ihre Anfänge bereits meist vor Corona genommen hatten." (Anm.: JLL berücksichtigt Einzel-Transaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5 Millionen Euro sowie Portfolio-Transaktionen mit Objekten ausschliesslich in Deutschland. Ebenso enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden Portfolio-Verkäufen veräussert werden.)
Einzel-Transaktionen kamen in den ersten sechs Monaten auf ein Volumen von knapp 632 Millionen Euro, verteilt auf 29 Transaktionen – mit deutlich schwächerem Ergebnis im zweiten Quartal. Im Halbjahresvergleich mit dem Vorjahr ist ein Rückgang von 34% zu notieren. Die durchschnittliche Grösse in den ersten sechs Monaten von knapp 22 Millionen Euro bewegt sich rund 7 Millionen Euro unter der Grössenordnung des Vorjahres, also hin zu kleinvolumigeren Transaktionen.
Projekt-Entwicklungen machten bis Ende Juni 2020 bei einem Volumen von ca. 270 Millionen Euro 22% des Gesamtvolumens aus, im Vergleichszeitraum des letzten Jahres war es knapp die Hälfte des Gesamtvolumens. "Es gibt Investoren, die gerade in diesen Zeiten vor dem erhöhten Risiko einer nicht zeitplan-gerechten Fertigstellung des Objekts zurückschrecken. Hinzu kommt, dass vielfach die Finanzierung von Projekten derzeit schwierig ist. Aber wir sprechen auch mit Investoren, die auf Basis eines zukünftigen Szenarios kalkulieren, bei dem also bis zur Fertigstellung eine Erholung der Märkte zu erwarten ist und kein Verzug der Pachtzahlungen berücksichtigt werden muss", erklärt Heidi Schmidtke.
Verkauft: nhow Hotel Berlin.Foto: NH Hotels
Zu den grössten Einzel-Transaktionen im zweiten Quartal gehörten u.a.:
> der Verkauf des nhow Berlin, bei dem Signing und Closing direkt am Anfang des zweiten Quartals stattgefunden hatten. Dabei hatte EPH European Property Holdings 89,9% der Anteile des Hotels von der kanadischen Jesta Group erworben.
> der Erwerb der im Bau befindlichen Projektentwicklung the niu Cure in Erlangen als Teil der gemischt genutzten Immobilie Paul Carré durch Kingstone Investment Management. Verkäufer war der Entwickler S&P Commercial Development.
> der Ankauf des im November neu eröffneten Holiday Inn Express Kaiserslautern durch eine Fondsgesellschaft aus Hamburg. Verkäufer war die Ten Brinke Group.
> der Verkauf des Park Hotel Egerner Höfe am Tegernsee Ende April. Molkerei-Unternehmer Christian Ehrmann hatte das familiengeführte Traditionshaus von Klaus Dieter Graf von Moltke gekauft.
Lediglich eine Portfolio-Transaktion wurde im zweiten Quartal 2020 mit dem Ankauf der Ferienpark Plattform Roompot durch KKR realisiert, beraten durch JLL. Verkäufer war Ende Juni der französische Investor PAI Partners. Der Transaktionswert betrug insgesamt 1 Milliarden Euro, auf Deutschland entfiel mit zwei Häusern lediglich ein geringer Anteil. Das Gesamtvolumen für die sechs Portfolio-Transaktionen im ersten Halbjahr 2020 beläuft sich damit auf über 610 Millionen Euro, knappe 18% über dem Vorjahresergebnis – massgeblich bedingt durch die Mehrheitsübernahme an TLG durch Aroundtown.
"Der Ankauf der Roompot Plattform könnte als Indikator dafür gedeutet werden, dass sich die Ferienhotellerie zukünftig nicht nur grösserer Aufmerksamkeit durch Gäste erfreut, sondern sich auch der Fokus der Investoren verstärkt darauf richtet. Wir beobachten, dass sich die Ferienhotellerie aktuell mit am schnellsten erholt. Hotels am Meer und in den Bergen erleben einen veritablen Nachfrageboom, vor allem durch inländische Besucher", erläutert Schmidtke.
Private Equity am aktivsten
Ein Gros des Kapitaleinsatzes ging erneut auf das Konto institutioneller Investoren: in den ersten sechs Monaten 14 Transaktionen mit insgesamt 508 Millionen Euro, gefolgt von Immobilien-Gesellschaften, die bei drei Transaktionen 381 Millionen Euro investiert hatten. Insgesamt knapp 80 Millionen Euro wurden durch Private Equity platziert. Diese Investorengruppe ist in derzeit laufenden Prozessen der aktivste Marktteilnehmer.
"Eine Schärfung des Investitionsfokus auf bestimmte Märkte mit gutem Mix aus Business und Leisure und auf Segmente wie Budget Hotels oder Serviced Apartments ist wahrscheinlicher als eine grundsätzliche Ablehnung der Asset-Klasse Hotel", so Schmidtke weiter.
Eines sei sicher: Bislang sei der Hotelmarkt fest in der Hand der Verpächter gewesen. Mit dem Risiko, den Betreiber zu verlieren und einen Leerstand zu riskieren, drehe sich der Spiess nun um. "Noch können langfristige Trends zwar nicht definitiv ausgemacht werden. Bisher zumindest galt Mietstundung statt -ausfall oder -reduktion. Nun geht es jedoch in die nächste Phase. Ob temporäre Massnahmen während der Krisenzeit oder dauerhafte Vertragsanpassungen – die allgemeingültige Lösung gibt es nicht. Und Trends müssen sich erst noch herauskristallisieren, etwa mehr Flexibilität bei Mietstruktur mit höheren variablen Anteilen und Corona-Klauseln in Verträgen", so die JLL-Vertreterin.
Zarte grüne Triebe auf dem Hotelmarkt gibt es wohl – als Teil des grossen Ganzen. Aber: Eine Rückkehr zu Leistungskennzahlen auf Vor-Corona Level liegt noch in weiter Ferne, je nach Markt und Objekt kann dies zwei bis drei Jahre oder länger dauern. Schmidtke abschliessend: "Vielleicht sollte auch daran erinnert werden, dass Renditen im Hotel-Investment-Markt zuletzt denen von Büro-Transaktionen zu ähnlich wurden und nicht genügend reflektiert wurde, dass operatives Geschäft immer auch ein höheres Risiko beinhaltet." / red
Grafik: JLL Hotel & Hospitality Group
