Berlin. Der deutsche Hotelmarkt floriert – und das bereits seit Jahren. Zum 9. Mal in Folge wurden in Deutschland im Jahr 2018 mehr Übernachtungen als im Vorjahr registriert. Die deutschen Top-Städte strahlen jedoch nicht alle gleich. Wer ist der Überflieger und wer muss sich hintenanstellen? Und vor allem: Wie geht es weiter? Eines vorweg: Die Hauptstadt Berlin boomt wie nie zuvor.
Berlin ist nicht nur Deutschlands grösste Stadt, sondern mit 121.000 Betten und 27,1 Millionen Übernachtungen im Jahr 2018 auch der grösste städtische Hotelmarkt. In den letzten fünf Jahren ist das Bettenangebot um 10,7% gewachsen, die Anzahl der Übernachtungen um 14,9%. Während die Performance der Hotels im ersten Halbjahr stabil verlief, glich das zweite Halbjahr aufgrund diverser Messen und Veranstaltungen einem Feuerwerk. Zum Jahresende lag der RevPAR bei 79 Euro und verzeichnete ein Plus von 6,9% im Vergleich zu 2017, was dem stärksten RevPAR-Wachstum unter den Top-6-Städten entspricht. Das ergab eine Analyse des Hotelimmobilien-Spezialisten Christie & Co der Top 6 des deutschen Hotelmarktes: Berlin, München, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln und Düsseldorf.
Die bayerische Landeshauptstadt München hat seit 2014 mit rund 7% jährlichem Übernachtungswachstum die grössten relativen Nachfragesteigerungen verzeichnen können. Erstaunlich, wenn man bedenkt, dass München mit einem durchschnittlichen Zimmerpreis von 129 Euro der teuerste Hotelmarkt der Top 6 ist. So wurden 2018 16,1 Millionen Übernachtungen registriert, die Hälfte davon machten ausländische Gäste aus. Nach einer schwachen Performance im ersten Quartal konnte ab April ein Anstieg des RevPAR verzeichnet werden, der im September und Oktober seinen Höhepunkt erreichte. Grund dafür war ein Grossaufgebot an Messen sowie das jährliche Münchner Oktoberfest. Ende Dezember schloss der RevPAR bei 96 Euro, was einem Plus von 4,2% gegenüber 2017 entspricht.
RevPAR-Rückgänge zwischen Hamburg und Frankfurt
Frankfurt am Main ist ein Hotspot für Businessreisende und Hauptstadt der deutschen Finanzbranche. Diese Vorteile spiegelten sich 2018 auch in der Statistik wider: Beinahe 10 Millionen Übernachtungen wurden in der Bankenstadt registriert. Gleichzeitig konnte jedoch auch eine beeindruckende Zunahme der Bettenanzahl auf zuletzt über 50.000 festgestellt werden. Dies, zusammen mit weniger Nachfragespitzen und einem enttäuschenden letzten Jahresquartal, resultierte in einem leicht rückläufigen RevPAR, der sich sowohl aus einer niedrigeren Belegung als auch aus einer niedrigeren Durchschnittsrate ergibt. Es bleibt abzuwarten ob und wie der Brexit die Performance der Bankenstadt Frankfurt 2019 und darüber hinaus beeinflussen wird.
Nachdem Hamburg in den letzten Jahren von einem zum nächsten Performancerekord eilte, musste die Hafenstadt an der Elbe die RevPAR Leader-Flagge letztes Jahr wieder an München abgeben, weist mit 92 Euro aber immer noch den zweithöchsten Wert der Top 6-Städte auf. Die Stadt musste sowohl bei der Auslastung als auch bei der Rate im Vergleich zu 2017 Federn lassen. Während die Bettenanzahl in den letzten fünf Jahren um 21,4% gewachsen ist, stieg die Anzahl der Übernachtungen um lediglich 20,1%. Ein Überangebot besteht aktuell nicht, doch die 12.000 Zimmer in der Pipeline werden den Wettbewerb und darauffolgend die Konsolidierung weiter vorantreiben.
Köln ist eine beliebte Kongress- und Messestadt – rund 40% der Nachfrage ist auf dieses Segment zurückzuführen – und so reagiert die Performance sensibel auf Änderungen im Messekalender. 2018 endete mit einem niedrigeren RevPAR für die Karnevalstadt in Höhe von 82 Euro, was einem Rückgang von 4,8% zum Vorjahr entspricht und dies obwohl die Nachfrage in den letzten fünf Jahren durchschnittlich stärker als das Angebot anstieg. In den kommenden Jahren wird ein Zuwachs von 1.700 Zimmern auf dem Kölner Hotelmarkt erwartet. Bevorstehende Messen im Jahr 2019 sollen den Hotelmarkt in Köln wieder ankurbeln.
In Düsseldorf ist das Bettenangebot bei beinahe gleichbleibendem Hotel- und Hotel garni-Bestand in den letzten fünf Jahren um 12% gestiegen. Ebenso konnte die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens im selben Zeitraum einen Anstieg der Übernachtungen verbuchen, der mit 11,4% jedoch leicht unter dem Bettenwachstum lag. Düsseldorf ist ähnlich wie Köln, stark vom Messezyklus abhängig. In den Ferien sowie in den Messepausen bricht der RevPAR stark ein, zu Messezeiten ist ein Aufschwung zu verzeichnen. Eine geringere Anzahl solcher Spitzenzeiten führte 2018 zu einem niedrigen RevPAR und einem deutlichen Performanceverlust im Vergleich zum Vorjahr.
Die Hotel-Vielfalt wächst weiter
Ähnlich wie im Jahr 2018 werden in den Top 6 jedoch auch 2019 massive Kapazitätserweiterungen erwartet, was sich in einigen Städten in unterdurchschnittlichen Performancezuwächsen widerspiegeln könnte. Je nach Messezyklus kann sich ein solches Wachstum sogar bis 2020 hinziehen. Lukas Hochedlinger, Managing Director Central & Northern Europe bei Christie & Co: "Der deutsche Hotelmarkt konnte auch 2018 wieder mit überzeugenden Zahlen glänzen. Der Markt wächst stetig, weshalb er auch künftig für Investoren attraktiv bleibt. Insbesondere in den Top 6 ist aufgrund der neuen Häuser jedoch von einem verstärkten Wettbewerbsdruck auszugehen, steigende Renditen oder erhöhte Sicherheitsleistungen sind jedoch noch kein Thema. "
Patrik Hug, Senior Consultant Advisory & Valuation fügt hinzu: "Aktuell sind markengebundene Limited Service Hotels das Mass aller Dinge. Doch auch Aparthotels drängen vermehrt auf den Markt und geniessen grossen Erfolg bei schlanker Kostenstruktur. Neue Konzepte, die Co-Working, Schlafen, Socializing und innovative Food-Konzepte verbinden, versuchen vermehrt in Deutschland Fuss zu fassen und die Digital Natives dort abzuholen, wo den grossen Hotelkonzernen die Agilität fehlt. Insbesondere Berlin und München stehen im Fokus, doch auch in den anderen Städten wird die Vielfalt grösser werden " / red