London. Die Zahl der Hoteleigentümer, die ihre Häuser von White-Label-Betreibern führen lassen, ist schon jetzt in Europa um 40% gestiegen. Dazu gehören nicht nur kleine und mittelgrosse Hotels, sondern auch grössere Markenhotels. Ein Bericht enthüllt Details, beispielsweise zur Vertragsdauer, Gebührenstruktur und Rentabilität.
Der Trend zu Drittbetreibern - in den USA Third Party Operators genannt und in Europa meist als White Label Operators bezeichnet – stammt aus den USA. Sind TPOs dort längst üblich, war in Europa ihr Einsatz bisher eher bei kleinen und mittelgrossen Hotels zu sehen, insbesondere bei Limited Service oder Longstay-Hotels. Mit zunehmender Reife des Konzepts werden jedoch immer mehr erfahrene TPOs für grosse Business- und Luxushotels gesucht, von denen einige zusätzlich Franchise-Nehmer einer Hotelmarke sind. Ein Beispiel für ein TPO in Grossbritannien ist RBH Hospitality Management, wichtiger Partner für Marken wie Accor, IHG, Marriott und Hilton.
Trend auch von Covid-19 befördert
Ein neuer Bericht der globalen Hotelberatung HVS enthüllt Details zu diesem Trend. In einer zusammengestellten Stichprobe von grossen europäischen Hotelbetreibern ist danach die Zahl der von TPOs betriebenen Hotels um rund 40% gestiegen. Es wird erwartet, dass dieser Prozentsatz bis 2025 um weitere 5% steigen wird. Diese Entwicklung ist auch insofern nicht überraschend, als in Europa einige TPOs während der Pandemie nach stärkeren Partnern suchen mussten, was bei diesen zu einer verbesserten Economy of Scale führte. Gleichzeitig traten neue Akteure in den Markt ein.
Als Vorteile werden in dem Bericht die oft günstigeren Bedingungen von TPOs beschrieben, einschliesslich kürzerer Verträge als bei üblichen Vereinbarungen mit Marken, manchmal mit einer Länge von lediglich zwölf Monaten im Vergleich zu 20 bis 30 Jahren. Auch Kündigungsrechte können eigentümerfreundlicher und kostengünstiger sein, was die Liquidität des Vermögenswertes verbessert. Durch eine direktere Beteiligung am Betrieb können TPOs in der Regel die Leistung steigern und genauere Finanzprognosen erstellen.
Zwar ist die Inanspruchnahme eines TPO oft mit zusätzlichen Gebühren zu den Franchise-Kosten verbunden, doch profitieren grössere TPOs von operativen Vorteilen, wie z. B. weniger restriktiv zu sein, schneller auf Marktveränderungen für jede einzelne Immobilie reagieren zu können und eine bessere Kaufkraft zu haben. "Da sie objektiver sind, können sie auch entscheiden, an welchen Markenprogrammen sie auf Objektbasis teilnehmen", kommentiert Nikola Miljković, Mitverfasserin des Berichts und Senior Associate bei HVS London.
Mehr glaubwürdige, etablierte TPOs auf dem Markt
"Der grundlegende Fokus von Marken bleibt der Erfolg der Marke, und das kann mit den Interessen der Eigentümer kollidieren", schloss Jon Critchely, Mitverfasser des Berichts und Direktor bei HVS Hodges Ward Elliott. "Wir gehen davon aus, dass der Einsatz von Drittbetreibern in Grossbritannien und in Europa in Zukunft zunehmen wird, da wir eine steigende Zahl glaubwürdiger und etablierter TPOs sehen."
In Australien und Neuseeland ist das TPO-Modell mit einem Anteil von weniger als 1,0% am Gesamtangebot weit weniger verbreitet. Aber angesichts des sich entwickelnden Anlegerprofils in der Region und des Wachstums von TPOs mit globaler Reichweite wird HVS in den kommenden Jahren wahrscheinlich auch in Australien und Neuseeland eine deutliche Zunahme des TPO-Modells feststellen. Zu den TPOs, die bereits in der Region vertreten sind, gehören Gatehouse Hospitality, 1834 Hotels, La Vie Hotels & Resorts und Vista Hospitality Group.
Der Report "The Rise of Third-Party Hotel Operators in Europe" kann hier heruntergeladen werden und hängt als PDF an. / red