Zahlen aus Italien Wie Gebäudearten die Baukosten beeinflussen
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Zahlen aus Italien: Wie Gebäudearten die Baukosten beeinflussen

Rimini. Renovierungen und Conversions haben in der Pandemie an Bedeutung gewonnen. Ein italienisches Beratungsunternehmen verglich die Kosten für unterschiedliche Gebäudearten, von Renovierung über Conversions bis Neubau.

Für mittlere Renovierungen zahlt man rund 20.500 Euro pro Schlüssel. Die Kosten können bei umfassenden Renovierungen auf bis zu 80.4000 Euro pro Schlüssel steigen, auf 86.000 Euro für Conversions und auf 175.000 Euro für Neubau-Projekte. Das ist die durchschnittliche Grössenordnung der Kosten bei Investitionen in die Hospitality-Branche in Italien, wie eine neue Umfrage durch das Beratungsunternehmen Thrends, Rimini, zeigt.

Der Bericht "Building and Renovating Hotels 2020" will recht genaue Schätzungen der Gesamt-Ausgaben für die Planung und Ausführung von fünf verschiedenen Arten von Massnahmen liefern. Die Daten basieren auf 135 Unterlagen abgeschlossener Arbeits-Massnahmen und den Budgets von 15 Projekten, die von Hotelketten, Design-Studios, Architekten und Ingenieur-Büros stammen. Die verarbeiteten Daten stammen allerdings noch aus der Zeit vor der Covid-Pandemie. Die Auswirkungen der Pandemie auf die Kosten für Renovierungen und Projekt-Entwicklungen lassen sich noch nicht abschätzen.

Foto: unsplash henry co

Im Allgemeinen konnte die Studie einen linearen Aufwärtstrend bei den Kosten für leichte bis umfassende Renovierungs-Massnahmen und bis hin zu Neubau-Projekten feststellen. Am beliebtesten bei Hotels sind leichte Renovierungen der Immobilie. Diese Arbeiten werden als günstig und zeitsparend gesehen und bieten das beste Preis-Leistungs-Verhältnis, da sie sich darauf beschränken, in den öffentlichen Bereichen und an strategisch wichtigen Berührungspunkten mit den Gästen die feste Einrichtung auszutauschen. Die Kosten sind nominell am niedrigsten und hören durchschnittlich bei 210 Euro pro Quadratmeter auf.

Mittlere Renovierungen werden getrennt von umfassenden Renovierungen betrachtet, da sie sich in den Kosten sehr stark unterscheiden, da Letztere häufig auch die Gebäude-Struktur selbst betreffen. Die Kosten für mittlere Renovierungen belaufen sich auf rund 380 Euro pro qm. Die Ausgaben für umfassende Renovierungen belaufen sich durchschnittlich auf 80.000 Euro pro Zimmer oder 1.340 Euro pro qm, inklusive 19.000 Euro für FF&E. Neubau-Projekte sind natürlich am teuersten.

Der lineare Kosten-Anstieg pro Schlüssel folgt dem Trend, der für die durchschnittlichen Kosten pro Quadratmeter geschätzt wurde, mit Skalierungs-Sprüngen zwischen den drei Hauptgruppen. Allerdings folgen die Kosten für FF&E bei den Gesamtkosten ebenfalls einem stetigen Aufwärts-Trend, doch diese Kennziffer variiert sehr stark zwischen den unterschiedlichen Massnahmen. Während sich die Investition von 24.600 Euro pro Schlüssel lediglich auf 14% der Gesamt-Ausgaben in Neubau-Projekten belaufen, erhöht sich dieser Prozentsatz auf 24 und 27% bei umfassenden Renovierungen und steigt auf 42 und 44% bei einfachen Massnahmen.

Die interessantesten Informationen zu den unterschiedlichen Massnahmen:

Leichte Renovierungen: Überraschenderweise sinkt der Betrag für FF&E bei leichten Renovierungen sowohl nominal als auch proportional zum Anstieg der Hotel-Sterne. Dieser Trend wird teilweise durch die Kosten für FF&E im Top-Luxury-Segment bestätigt, wo er lediglich 22% der Gesamtkosten ausmacht mit einem nominalen Wert von 1.700 Euro pro Zimmer. Diese Daten müssen mit den Kosten für leichte Renovierungen der Branche verglichen werden, die sich durchschnittlich auf 13.200 Euro pro Zimmer belaufen, wovon 5.800 auf FF&E entfallen.

Mittlere Renovierungen: Die durchschnittlichen Kosten pro Schlüssel im Upscale- und Top-Luxury-Segment scheinen gegensätzlich zu sein. Tatsächlich sind sie es aber nicht. Top-Luxus-Häuser sind häufig kleiner und verfügen über öffentliche Bereiche, die im Vergleich zu einem City-Kongress-Hotel im Upscale-Segment räumlich begrenzt sind.

Umfassende Renovierungen: In den Segmenten Upper-Upscale & Luxury und Top-Luxury unterscheiden sich die Kosten für Renovierungen und Neubau-Projekte nicht wesentlich, wobei letztere im Top-Luxus-Bereich um 32% über umfassende Renovierungen hinausgehen, im Upper-Upscale & Luxury sind es dagegen lediglich weniger als 30.000 Euro.

Conversions: In Anbetracht der bürokratischen Komplexität, die den italienischen Immobilienmarkt prägt, ersparen Conversions bestehender Gebäude dem Bauherrn monatelange, langwierige Bau-Genehmigungen und stellen gleichzeitig die umweltfreundlichste Möglichkeit dar, die es heutzutage gibt. Ausserdem sind Conversions häufig günstiger als umfassende Renovierungen. Das einzige Segment, in dem höhere allgemeine Ausgaben verzeichnet wurden, war das Top-Luxus-Segment, wo die Kosten für Conversions die Kosten von umfassenden Renovierungen um 20% überstiegen, wobei FF&E alleine 11.500 Euro der Gesamt-Differenz ausmachte.

Neubau-Projekte: Die Daten von Neubau-Projekten zeigen, dass es grosse Unterschiede zwischen und innerhalb der Segmente gibt, wie sich Hospitality-Projekte konzipieren lassen. In den letzten fünf Jahren hat der Neubau eines Midscale-Hotels unter 100.000 Euro pro Schlüssel gekostet. Diese Zahl beläuft sich im Upper-Upscale-Segment auf 180.000 Euro und im Top-Luxury-Segment auf 315.000 Euro.

Weitere Informationen und interessante Grafiken finden Sie in der angehängten PDF-Datei. / Massimiliano Sarti

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