Invesco Roundtable: Paul de Ruiter, Wolfgang Neumann, Xander Bueno de Mesquita, Bart van de Kamp, Hans-Peter Hermann.Foto: Sarah Douag
Amsterdam. Vor weniger als einem Jahr erwarb der globale Immobilien-Investment-Manager Invesco Real Estate im Auftrag von CBRE Global Investment das Vorzeige-Projekt einer "grünen Immobilie" in Europa: das QO Hotel Amstelkwartier in Amsterdam. Vor zwei Wochen begrüsste das Hotel-Management den dritten, jährlich stattfindenden Invesco Roundtable zu Nachhaltigkeit, bevor die Teilnehmer Näheres über das QO erfuhren. Die Diskussion zeigte: Investoren sehen sich die Sache an, aber es fehlt ihnen Mut, Firmenkunden sind nicht bereit, mehr für Nachhaltigkeit zu zahlen, während umweltbewusste Reisende in aller Welt kaum in der Lage sind, das gesuchte grüne Hotel in einem Online-Portal zu finden.
Aktuell managt Invesco die Immobilie, die von der Borealis Hotel Group entwickelt wurde und nun unter IHG-Flagge steht. Das Hotel mit 288 Zimmern ist seit April 2018 in Betrieb. Rund 40 Experten waren eingeladen, um über Nachhaltigkeit in der Hotellerie zu diskutieren.
Für Hans-Peter Hermann, Senior Director Asset Management Hotels bei Invesco Real Estate und Gastgeber des Seminars, steht "Grün" ganz oben auf der Agenda der Investoren, deshalb ist es nach wie vor wichtig, tiefer in das Thema Nachhaltigkeit einzudringen und darüber zu sprechen. "Heute sind zwar nicht alle bereit, in eine 'grüne' Immobilie zu investieren, doch Investoren lernen immer mehr darüber. Wir sehen eine jüngere Generation von Investoren, die nicht nur am ROI interessiert ist, sondern pro-aktiv Fragen zur Nachhaltigkeit stellt. Sie wollen wissen, was 'grün' sein für ihre Assets beutet und wir sollten gewappnet sein, diese Frage beantworten zu können."
'Viele wählen das Hotel auf der anderen Strassenseite, wenn es 10 Euro günstiger ist', bedauert Inge van Weert.
Zeit für Taten
Um dem Publikum zu verdeutlichen, dass Ökologisch einen Mehrwert für das Unternehmen darstellt, ergriff Wolfgang Neumann, ehemaliger CEO von Radisson Hotels und aktuell Chairman der International Tourism Partnership, das Wort während Roundtables und erinnerte daran, dass nicht Worte zählen, sondern Taten. "Die Herausforderungen sind gewaltig, doch es liegt in unserer Verantwortung, systematische Veränderungen herbeizuführen", so Neumann. Aber wie? Durch Zusammenarbeit, als eine Einheit.
Von ITP, dessen Mitglieder 15% der Zimmer in der Branche weltweit betreiben und zu denen u.a. Marriott, Hilton, Four Seasons, Radisson, Soneva, Scandic, Wyndham, NH, IHG, Deutsche Hospitality, Hyatt und Whitbread gehören, können Hoteliers die optimale Vorgehensweise erlernen und wichtige Informationen erhalten.
"Wir helfen dabei, verantwortungsvolle Unternehmen in der Hotellerie voranzubringen", so Neumann zusammenfassend, und nannte neue, den Hoteliers zur Verfügung stehende Tools wie die Initiative zur Wasser-Messung. Als Beispiel nannte er hier Hilton: "Seit 2009 hat das Unternehmen Milliarden Dollar an Betriebskosten gespart", versicherte der ITP Chairman. In Hiltons Fussstapfen zu treten, ist jedoch keine Garantie für dieselben Ergebnisse, so Neumann und weiter: "Die KPIs sind in jedem Hotel anders, hängen davon ab, ob es sich um ein Multi-Use-Gebäude handelt oder nicht und sie variieren in jedem Teil der Welt; alles hängt von den Zielen ab, die man sich selbst steckt. Man muss irgendwo und irgendwie anfangen".
Nicht die Marken zahlen, aber die Hotel-Eigentümer
Viele Hotel-Ketten vermarkten ihr Engagement für eine verantwortungsvollere und nachhaltigere Branche. Allerdings scheinen nicht sie diejenigen zu sein, die dafür zahlen. Entwickler Bart van de Kamp, CEO von Borealis, die das QO Hotel in Amsterdam gebaut haben, sagte dies sehr deutlich. "Marken sind nicht bereit, für Nachhaltigkeit zu zahlen, es sind die Eigentümer, die zahlen". Er hob aber hervor, dass die Ketten die News über PR- und Marketing-Kampagnen verbreiten. Leicht frustriert darüber, dass die Leute in der Hotel-Welt hinsichtlich Nachhaltigkeit begeistert sein können, aber wenig dafür tun, lieferte van de Kamp die passende Metapher: "Es fühlt sich so an, als hätten wir alle gemeinsam zu einer schönen Fahrt auf dem Amazonas abgelegt und ich bin der Einzige, der rudert. Ich wünschte mir, dass mehr Investoren das Risiko wagen", sagte er.
Geschäftskunden müssen überzeugt werden
Marken sind nicht die Einzigen, die nicht bereit sind, mehr für Nachhaltigkeit zu zahlen, Geschäftsreisende sind es auch nicht. "Egal, wie sehr Unternehmen beteuern, dass Nachhaltigkeit zu ihren Kern-Werten zählt, wählen viele das Hotel auf der anderen Strassenseite, wenn es 10 Euro günstiger ist", so Inge van Weert, General Manager des QO Amsterdam, bedauernd. "Geschäftskunden müssen noch überzeugt werden, aber ich bin optimistisch, dass sie unser Produkt akzeptieren werden", unterstrich Hans-Peter Hermann.
Wer auf kindtraveler.com bucht, unterstützt automatisch eine lokale Charity-Aktion.
Diese Aussagen entsprechen nicht ganz den Ergebnissen von Booking.coms letztem "Sustainable Travel Report", der besagt, dass 87% der globalen Reisenden nachhaltiger reisen wollen und fast 4 von 10 Personen bestätigen, dass ihnen dies häufig oder auch immer gelingt. Das Dokument erklärt weiter, dass für 46% "nachhaltiges Reisen" der Aufenthalt in einer umweltfreundlichen oder grünen Unterkunft bedeutet, "um den Einfluss auf die Umwelt zu senken, um ein vor Ort relevantes Erlebnis zu haben und um sich gut bei der Wahl der Unterkunft zu fühlen. Während vermeintliche Mehr-Kosten das Hauptproblem für Reisende sind, die nachhaltig reisen wollen, wären 67% bereit, mindestens 5% mehr für ihre Reise auszugeben, damit diese möglichst geringe Auswirkungen auf die Umwelt hat, so Booking.com.
Inder bereit, 15% mehr zu zahlen
Reisende aus Indien sind anscheinend bereit, 15% mehr für das Erlebnis zu zahlen, gefolgt von Brasilianern und Chinesen. Inge van Weert träumt davon, ihr Hotel mit diesen umwelt-bewussten Gästen zu füllen, aber die Realität sieht anders aus. Vorerst sind alle Gäste willkommen. "Geschäftsreisende müssen noch überzeugt werden; Millennials jedoch sind sich der Sache viel bewusster, haben aber Schwierigkeiten, einen Weg zu finden, unsere Art von Hotel zu buchen, so van Weert bedauernd.
Abgesehen von Websites wie Kindtraveler.com, die sich selbst als erste sozial bewusste "give+take"-Hotel-Buchungs-Plattform für Leute sieht, die etwas verändern wollen, gibt es tatsächlich nur begrenzte Möglichkeiten, nach Hotels basierend auf ihrer Nachhaltigkeit zu suchen. Die Berichte von Booking.com bestätigen, dass sich 40% der Reisenden darüber freuen würden, wenn Online-Buchungsseiten die Möglichkeit anbieten, nach Nachhaltigkeit oder Umweltfreundlichkeit zu filtern, während 32% weiterhin nach internationalen Standards verlangen, um umwelt-freundliche Unterkünfte zu kennzeichnen.
Hinsichtlich des letzten Punkts hat die Branche genügend Zertifizierungen vorzuweisen mit Breeam, Leed, Earth Check, Greenkey und Edge, um einige zu nennen. Xander Bueno de Mesquita, Guru des QO Hotel-Konzepts: "Nachhaltigkeit in ein Gebäude zu übertragen, fühlt sich gut an, nicht nur, weil draussen auf der Fassade ein Sticker klebt, dass es sich um ein 'grünes' Hotel handelt".
Umweltbewusstes Indien: Alle Luxus-Hotels der ITC-Gruppe sind LEED Platin zertifiziert.
Banken lieben Zertifizierungen
Aber Sticker sind laut Bart van de Kamp "insbesondere für Banken wichtig, die eher bereit sind, Geld für Projekte bereitzustellen, die Breeam- oder Leed-Anforderungen entsprechen, und auch Stadtverwaltungen erteilen Baugenehmigungen zu denselben Voraussetzungen. In Amsterdam darf beispielsweise kein Hotel mehr gebaut werden, das nicht Breeam-Anforderungen entspricht. Van de Kamp weiter: "Man muss an Nachhaltigkeit glauben, um darin zu investieren, sonst funktioniert es nicht".
Diesem begeisterten Entwickler zufolge müssen – abgesehen von Invesco, die eine Langfrist-Vision haben – die Geldmanager von heute Nachhaltigkeit als Restgrössen-Diskussion verstehen. "Wenn Sie heute ein typisches Gebäude kaufen, müssen sie in 15 bis 20 Jahren ihre Investoren um Millionen bitten, um das Gebäude aufzuwerten. Umgekehrt hingegen ist es einfacher, die Investoren jetzt um ein brandneues Gebäude zu bitten und so die grössten Investitionen später zu vermeiden, denn bis dahin sollten dann lediglich kleine Investitionen erforderlich sein", sagte er.
Wie lange es dauert, bis unter dem Strich weitreichende Folgen erkennbar sind, ist die Frage, die sich alle beim Invesco Roundtable gestellt haben. Für Hans-Peter Hermann ist es noch zu früh zu sagen, welche Vorteile es hat, das nachhaltigste Hotel Europas zu managen, da es erst vor sechs Monaten eröffnet wurde. "Das Konzept hat sich noch nicht beweisen können. Sein Wert ist erst später zu erkennen. Das QO ist eine interessante Fallstudie, die wir weiterhin genau beobachten werden".
Die Entwicklung dieser Immobilie war nicht einfach, vor allem, da sie in schwierigen Zeiten stattfand. "Wir kämpften damals gegen die Finanzkrise, da wir das Hotel so schnell wie möglich eröffnen und betreiben mussten, um ROI zu generieren", so van de Kamp. Paul de Ruiter, Architekt von QO: "Nicht alle waren bei dieser Entwicklung kooperativ. In der Baubranche glaubte tatsächlich niemand an unser Projekt. Sie sagten, es wäre nicht möglich. Aber wir haben ihnen das Gegenteil bewiesen".
Grüne Transaktionen noch nicht üblich
Hermann weiss, dass es nicht nur darum geht, ein 'grünes' Gebäude zu haben. "Es ist ein Luxus-Problem. Wir haben so viel Geld für Investitionen, dass wir kreativer werden müssen. Aus der Perspektive eines Investors ist es kreativ, auf Nachhaltigkeit zu setzen. Die Frage, die wir uns selbst stellen, wenn wir uns mit unseren Mietern einlassen, lautet, wie viel 'grüner' wir werden können". Als Meister von Neupositionierung, Re-Branding, Umstrukturierung und Renovierung von Assets spricht Invesco immer Nachhaltigkeit an, wenn es den Capex mit seinen Mietern und Investoren bespricht.
"Grüne Transaktionen sind noch nicht üblich, aber wir sind pro-aktiv. Nachhaltigkeit steht auf unserer Agenda, wir verfolgen einen transparenten Ansatz diesbezüglich und wenn die Zeit gekommen ist, sind wir bereit. Als führendes Asset Management-Unternehmen können wir es uns nicht leisten, hinterherzulaufen; wir müssen Initiator sein", so Hans-Peter Hermann abschliessend. / Sarah Douag
