Meeting Point Werkbank: Im Hintergrund die Schliessfacher für die Sportsachen. Alles in Lobby-Nähe. So vernetzt Explorer Hotels seine Gäste.
Augsburg. Die Lust auf Leisure steigt überall: Mehr Freizeit, eine höhere Ausgabenfreude und mehr konsumfreudige, weil wohlgestellte junge Leute lassen alles boomen, was mit Urlaub, Spass und Freizeit zu tun hat. In der Ferienhotellerie beschleunigt aktuell ein "Flaschenhals" den Run auf Resorts: Viele Urlauber haben durch die geopolitischen Turbulenzen wieder "Zuhause" oder den "sicheren Nachbarn" gebucht. Das ist ein Spagat ohnegleichen, vor allem in Deutschland: Denn dieser Entwicklung steht nicht nur das unbeständige Wetter im Weg, sondern – viel schlimmer noch – die Unlust von Banken und Investoren, in Resorts zu investieren. So jedenfalls hiess es bis heute. Die Abneigung gegenüber Ferienhotels bricht jetzt allerdings auf, dank erfolgreicher bestehender Konzepte, neuer pfiffiger Konzepte, einem nüchternen Flächennutzungsdenken und Banken mit Vertrauen.
Martina Fidlschuster, Geschäftsführerin der Hotour Hotel Consulting in Frankfurt, rückt das Bild vom Boom im Ferien-Segment gleich aus fachlicher Perspektive zurecht: "Die reinen Ferienregionen boomen nicht," sagt sie, "Wachstum gibt es nur in den Städten". Dort habe es in den letzten Jahren teilweise bis zu 200% Steigerungen bei den Übernachtungen gegeben.
Kein Wunder, dass angesichts dieses Städte-Booms viele Ferienhotels neidisch Richtung City schauen und überlegen, wie sie ihre eigenen Umsätze/Gewinne noch steigern können, wie sie ihre – deutlich höheren – Kosten in den Griff bekommen und sich auch gegenüber dem eigenen Wettbewerb noch klarer profilieren können. Ausserdem spüren auch sie: Die Städte-Reisen, die viele Menschen inzwischen drei- bis fünfmal pro Jahr als Kurzreise absolvieren, werden zu einer zusätzlichen, nicht mehr zu verleugnenden Konkurrenz für klassische Ferienhotels mit Gästen, die traditionell bisher sieben oder 14 Tage blieben.
Für touristisch attraktive Städte wie Berlin oder Wien gilt: Viele "Business-Hotels sind gar keine "Corporate" Hotels mehr, sondern überleben nur noch dank ihres starken Leisure-Anteils. Der Leisure-Geist im City-Hotel nimmt also zu – und damit auch die Angebote und Services für den Freizeit-Gast. Im Zuge dieses Trends fällt das über Generationen gewachsene, familiengeführte Ferienhotel am Stadtrand oder gar auf dem Land langsam, aber sicher zurück…Oder nicht?
Ferienhotels stehen schon lange vor grossen Herausforderungen, vor allem in puncto Gäste-Ansprüche: Seitdem es z.B. Wellness gibt, kann kein Wellness-Bereich gross genug sein – aber der Übernachtungspreis darf nicht steigen. Hohe Erwartungen gibt es ebenso an die Qualität des Essens, an das Zimmer und die angebotenen Freizeit-Aktivitäten – einfach an alles! Kurz: Ein Resort macht täglich den Spagat zwischen Gäste-Gier und eigener Wirtschaftlichkeit.
Bänker Uwe Niemann: Ferienhotels sind nicht so leicht zu verkaufen.
Keine Finanzierung, weil Verkaufspreis zu gering
Grossbänker sehen dieses Bild auch und beurteilen Ferienhotels entsprechend skeptisch. Die Deutsche Hypothekenbank in Hannover hat inzwischen grundsätzlich entschieden, keine Ferienhotels mehr zu finanzieren. "Die meisten Ferienhotel-Ketten sind zu klein für uns, da sie weniger als zehn Hotels haben," erläutert Uwe Niemann, Leiter Markt Hotelfinanzierungen. "Wir wissen aus unserer langen Erfahrung und aus unserer Projekt-Entwicklung heraus, dass Ferienhotels die höheren Risiken tragen."
Damit meint er vor allem die Verkaufschancen: "Die Fungibilität bei einem geplantem Verkauf ist viel eingeschränkter als bei Stadthotels, da der Kreis der Käufer deutlich kleiner ist. Ausserdem ist der Erstellungspreis ähnlich hoch wie bei Stadthotels, manchmal sogar noch höher aufgrund eines grossen Wellnessbereiches. Somit ist die Marge für den Investor geringer und bei Kosten-Überschreitungen besteht das Risiko von Verkaufsverlusten."
Der Bänker setzt auf Sicherheit pur, zweifelt aber nicht an, dass es sehr erfolgreiche Hotels – auch Wellnesshotels – gibt, die ihr Geschäft verstehen. Ein anderer Minuspunkt ist für ihn der Standort: "Banken müssen beurteilen, ob der Standort bzw. der Ferienort auch in den nächsten 20 bis 25 Jahren für Feriengäste attraktiv ist. Das ist teilweise schwer einzuschätzen," fügt er hinzu. Die gleiche Unsicherheit gilt allerdings auch für die Stadt – doch dem hält Uwe Niemann entgegen: In der City habe man mehr Spielraum im Generieren von Geschäft und in der Vermarktung.
Martina Fidlschuster bringt die grundsätzliche Vorsicht von Kreditinstituten gegenüber Ferienhotels scherzhaft auf diesen Punkt: "Für Banken sind das Gewerbegebiete mit einer Mauer drumherum." Für diese sei ein Resort kein klassischer Hotel-Betrieb, weil ein Grossteil des Erfolgs vom Geschick des Eigentümers abhängt. In einem Kettenhotel lässt sich das Risiko leichter reduzieren, weil man den Direktor ggf. schneller auswechseln kann.
Thomas Edelkamp, Vorstand der Kooperation Romantik Hotels & Restaurants, hält den Skeptikern die Performance-Zahlen "seiner" Mittelständler entgegen: "Auf Basis einer Auswahl von 47 Hotels liegt die Belegung bei durchschnittlich 62,7%, der Netto-Durchschnittspreis bei 120,33 Euro und der RevPar bei 70,26 Euro. Das verdeutlicht, dass auch ausserhalb der Ballungszentren und grösseren Städte Hotels erfolgreich betrieben werden können."
Bänkerin Kathleen Matthes: Wir finanzieren auch kleine Hotels.
Romantik vereint unter seinem Dach über 200 Häuser in zehn Ländern Europas, alles historische und sehr gepflegte Hotels im gehobenen Segment mit einem hohen Qualitätsanspruch, exzellenter Küche und professioneller Vermarktung über die Kooperation.
In puncto Finanzierung merkt Edelkamp an: "Leider sind die Möglichkeiten der Finanzierung beschränkt und werden, wenn überhaupt, von lokalen/regionalen Banken getragen. Sofern es von unseren Hotels gewünscht ist, unterstützen wir sie hierbei. Die überregionale Vermarktung über einer Marke ist oft Grundvoraussetzung für die finanzierenden Banken. Wir sehen allerdings auch, dass häufiger als zuvor Privat-Investoren aus der Region Kapital zur Finanzierung bereitstellen."
DKB pro Ferienhotellerie
Die Deutsche Kreditbank glaubt an die Ferienhotellerie: Die Deutsche Kreditbank finanziert seit 15 Jahren Tourismus-Projekte ausschliesslich in Deutschland: Aktuell stehen 300 Projekte mit einem Volumen von über einer Milliarde Euro in den Büchern, darunter mehr als 250 Hotels. "Wir finanzieren eine Hotel-Immobilie mit einem zukunftsfähigen Betreiberkonzept", erläutert Kathleen Matthes, Tourismus-Expertin bei der DKB. "Das können Markenhotels sein, wobei nicht unbedingt eine grosse Kette dahinter stehen muss; es können aber auch professionelle, inhabergeführte Ferienhotels sein", präzisiert sie.
Unabdingbar sei dabei ein touristisch attraktiver Standort mit vorhandener Nachfragekraft und touristischer Infrastruktur. Die DKB hat keine feste Untergrenze, kleine Häuser mit nur wenigen Zimmern finanziert sie aber nicht. Bei Neubauten sind aufgrund der banküblichen Restriktionen hinsichtlich Beleihungsauslauf und Kapitaldienstdeckungsgrad in der Regel bis zu 60% der Gesamt-Investitionskosten finanzierbar. Bei Bestandsimmobilien gegebenenfalls auch mehr.
Auf die Frage, warum die DKB an die Ferienhotellerie glaubt, antwortet Matthes: "Die Übernachtungsnachfrage in attraktiven deutschen Ferien-Destinationen ist nach wie vor ungebrochen, ausserdem professionalisieren sich die Betreiber im Leisure-Segment immer mehr. Daher spricht aus unserer Sicht grundsätzlich nichts gegen den Markt für Ferienhotellerie. Im Gegenteil. Und zuletzt kommt es immer auf das jeweilige Objekt an."
Sie betont dabei, dass für die Bank im Vordergrund steht, ob ein Hotel-Unternehmen langfristig wirtschaftlich stabil aufgestellt ist. Und dafür sei angesichts der unterschiedlichen Kundenwünsche ein zielgruppenorientiertes Konzept geradezu notwendig.
Und es werden sicherlich u.U. noch mehr Finanzierungsquellen auftun. So dringen erste Gerüchte aus der Branche, dass es bald einen ersten Fonds für Ferienhotels geben soll.
In diesem Komplex in Zürich wird das erste a-ja City Resort untergebracht sein. Foto: Swiss Interactive AG, Steiner AG
Am Horizont zeichnet sich noch in anderer Form ein Silberstreif ab: Es gibt wieder junge Ferienhotel-Konzepte. Und ein paar Betreiber mehr, die sich ausschliesslich auf dieses Segment konzentrieren wollen – ebenso wie etablierte Hotel-Ketten, die neu nachdenken und sich das Beste aus der Stadthotellerie für die Entwicklung ihrer Resorts herauspicken wollen.
Neue Konzepte und Betreiber
Der Erfolg der Budget-Hotels in der City hat die deutschen a-ja Resorts zum a-ja City-Resort mutieren lassen. Entspannung am Meer soll übertragen werden auf Entspannung zwischen den Mauern. Im November 2018 soll das erste Hotel dieser Spezies in Zürich eröffnen, allerdings in modifizierter Form: mit modularen Bausteinen und neu mit Inklusiv-Angeboten. Die Zimmergrösse soll auch in der Stadt bei 24 qm liegen. Und das 1.000 qm-Spa schliesst einen Alpen-Dachgarten mit zünftiger Aussensauna und mehr mit ein.
Die jüngste Ferien-Marke, die sich hierzulande angekündigt hat, heisst "Arborea" – geschaffen von Johann Kerkhofs, Geschäftsführer von Orange Lion. Gemeinsam mit seinem Partner Gerhard Geising setzt er im Konzept auf Erholung und Erlebnis in der Natur. "Die Hardware rückt dabei – bei aller Bedeutung und Einzigartigkeit – in den Hintergrund," so Kerkhofs.
Von anderen Ferienhotels abheben möchte sich Arborea, "indem wir Gästen Natur-Erlebnisse auf verschiedenen Wegen bieten. Auf der einen Seite gibt es Sport- und Unternehmungsangebote auf unterschiedlichen Fitnesslevels, angeleitet von 'Local Heroes' – Trainern und Guides aus der Region, die genau wissen, welche schönen Ecken man wie am intensivsten entdecken kann. Auf der anderen Seite laden wir Gäste unkonventionell zum Durchatmen, Spüren und Auskundschaften ein: am Lagerfeuer, beim Bootsbau-Workshop oder Kräuterseminar im Wald oder Resort-Garten. Anmelden können sich Gäste einfach per App oder Multimediawand in unserem Amphitheater und wenn sie möchten, können sie auch selbst zum Guide werden und sich mit anderen Gästen zum Radfahren oder Segeln verabreden."
Hinter dem "Amphitheater" verbirgt sich der Eingangsbereich, in dem sich die mobile Rezeption und Bar, die Sportzone mit der Bike-Werkstatt vernetzen. Darüber hinaus gibt es ein Restaurant mit Mitmach-Küche sowie ein À-la-carte-Steakrestaurant – und natürlich auch Wellness, aber auch Meeting-Räume.
Herz der Arborea-Resorts ist das Amphitheater als zentraler Treffpunkt für Gäste und Crew.Foto: Joi-Design
Arborea Hotels & Resorts planen, entwickeln, co-investieren und betreiben die Resorts selbst. Gewünscht sind Standorte mit "Standing", d.h. unverbaut und sonnig gelegen mit freiem Blick in Berge oder Wälder bzw. auf das Meer oder einen See. Arborea-Resorts liegen immer an Sport-Paradiesen in einer touristisch gut erschlossenen Region. In den nächsten zehn Jahren sollen zwei Resorts pro Jahr eröffnen, fokussiert in Deutschland auf die Nord- und Ostsee sowie Bayern und Mecklenburg-Vorpommern. In Österreich werden Lagen in Tirol, Vorarlberg und Kärnten entwickelt, in Italien in Südtirol und in Spanien in Andalusien sowie auf den Kanaren und Balearen. Weitere interessante Länder sind Schottland, Irland, England und die Schweiz.
Etablierte expandieren weiter
Explorer Hotels definieren sich als trendige Basislager für sportliche Alpen-Entdecker. Am 27. Juli setzten die beiden Explorer-Partner Katja Leveringhaus und Jürnjakob Reisigl ihre Unterschriften unter einen Grundstücksvertrag in Hinterstoder, Oberösterreich. Damit entsteht bis Dezember 2017 das siebte Explorer Hotel. Vier Häuser sind derzeit in Operation, zwei im Bau. Die Keimzelle der jungen Gruppe liegt im Allgäu, doch jetzt kommen die ersten Objekte in grösserer Distanz.
Explorer wird weiter wachsen. Skepsis und Vorbehalte gegenüber Ferienhotels kann Reisigl deshalb gar nicht teilen: "So positiv wie heute war die Finanzierungssituation für Ferienhotels noch nie gewesen", freut er sich. Die Skepsis der anderen im Markt kommt Explorer voll zugute: Die Gruppe kann für ihre 3 Sterne-Hotels inzwischen einen Track Record nachweisen und einen "sehr ordentlichen ROI", der sich im "knappen zweistelligen Bereich bewegt", fügt er hinzu.
Was macht den Erfolg aus? "Unsere Produkte sind sexy. Und wir sind Eigentümer, Erbauer und Betreiber zugleich," zählt er auf. "Wir suchen das Grundstück, holen die Baugenehmigung ein, erarbeiten die Finanzierung und betreiben die Hotels in wirtschaftlich eigenständigen Betriebseinheiten," präzisiert Reisigl. Für die Projekte holt er sich immer die Regionalbanken ins Boot. Schwierigkeiten mit der Finanzierung gibt es nicht.
Explorer versucht, immer gleich Gebäude zu bauen, mit 100 Zimmern, jedes mit mindestens 21 qm. "Wir schaffen möglichst viele Ertragsflächen und wenig kostenintensive Flächen," sagt er mit Blick auf die multifunktionale Lobby. In der Hotel-Führung denkt man in Motivation: Die Direktoren sind angestellt, aber mit zehn Prozent an der jeweiligen Immobilie beteiligt. Auch das "rechnet" sich. Und den Bürgermeistern macht er klar: Wer sich ein 3 Sterne-Explorer Hotel in den Ort holt und kein 5 Sterne-Hotel, weiss, dass diese Gruppe z.B. die örtlichen Skilehrer für ihre Gäste engagiert.
Das Iadera-Hotel in Falkensteiners Punta Skala-Resort-Komplex in Zadar, Kroatien: Die Gruppe setzt weiterhin auf Uspcale-Resorts.Foto: Falkensteiner Hotels
Weshalb haben dann viele familiär geführte Ferienhotels Problem mit den Banken? "Sie können oft die Kompetenz in der Betriebsführung nicht nachweisen. Aber Probleme entstehen oft nur dort, wo die Übergabe zwischen den Generationen nicht korrekt erfolgt ist." Explorer – und einigen anderen Profis in diesem Segment – helfen die Schwächen der anderen eher: Die Banken hinterfragen heute Konzepte und Kompetenz mehr denn je. Das ist gut so! meint der Explorer-Chef.
Unter die Betreiber ist jetzt auch Prof. Stephan Gerhard, CEO der Beteiligungsgesellschaft Solutions Holding, mit der Gesellschaft Fidelity gegangen. Sie möchte künftig ausschliesslich und langfristig Ferienhotels betreiben und das auch ausserhalb von Deutschland. Den ersten Pacht-Vertrag schloss Fidelity für das Grand Hotel Imperial in Levico Terme, einer Kurstadt 20 km von Trento entfernt, ab. In die Renovierung des 81 Zimmer-Hotels fliessen rund vier Millionen Euro.
Falkensteiner: Fast nur noch Leisure
Unter den etablierten deutschsprachigen Hotelgruppen hat sich die Falkensteiner Michaeler Tourism Group in diesem Jahr explizit dazu bekannt, fast ausschliesslich in der Resort-Hotellerie expandieren zu wollen. Und wenn sie City-Hotels eingehen, dann sollten diese auch einen starken Leisure-Charakter haben – was den anfangs angesprochenen Trend bestätigt.
Der Switch von City auf Leisure erfolgte mit dem Joint Venture mit Morgan Stanley Real Estate Investing. Beide Partner wollen künftig Hotel-Immobilien in Südost-Europa und Italien kaufen und betreiben. Die Falkensteiner'sche Segmentierung teilt sich in "Familien", "Wellness", "City" und in die "Premium Collection" auf, die alle 4- wie 5 Sterne-Hotels umfassen. Derzeit arbeitet die Gruppe intensiv an einem schärferen Resort-Profil. Im Fokus steht vor allem ein verbessertes Angebot für Kinder aller Altersklassen – für die Sommer- wie Winter-Saison.
Nichtdestotrotz schweben über jedem Konzept Kosten-Fragen. So ist Falkensteiner bewusst, dass man 4 Sterne-Hotels heute – angesichts wachsender Gast-Ansprüche und gestiegener Kosten – deutlich effizienter strukturieren muss als in der Vergangenheit. " 'Alte' Kalkulationsmuster funktionieren vielleicht noch in Kroatien, aber nicht mehr in Österreich. Wir müssen 80 qm BGF auf 70 bis 75 qm reduzieren," dachte CEO Otmar Michaeler in einem Interview mit hospitalityInside.com im Januar laut nach. "Ein Zimmer darf heute nicht mehr als 150.000 Euro kosten." Das FF&E sollte damit 15.000 Euro also auch nicht übersteigen.
Gedanken an "Budget-Ferienhotels" verschwendet Falkensteiner aber nicht. Michaeler glaubt nicht, dass es dafür einen grossen Markt gibt. Die Gruppe will auf jeden Fall weiter im gehobenen Segment agieren, das bei Resorts noch mindestens so viel Potential hat wie auf preisgünstigem Level. Doch auch Falkensteiner schaut jetzt genauer hin, was sich aus den erfolgreichen City-Konzepten übertragen lässt: So muss auch im Resort der öffentliche Bereich künftig grösser ausfallen, um den Gäste eine bessere, unkonventionellere Vernetzung zu ermöglichen. Technologie darf integriert werden, soll aber Spiel und Spass im Urlaub nicht dominieren.
Die Beispiele zeigen: Es ist Bewegung in das Leisure-Segment gekommen, das nun nicht mehr allein den Mehr-Generationen-Familien-Betrieben gehört. Junge Player mit Zahlen-Kompetenz rücken nach, jeder lernt von anderen erfolgreichen Modellen, auch die Finanzierer. / map
Anm.d.Red.: Das Thema Resort-Finanzierung wird auch am 4. Oktober 2016 an der Hotel-Konferenz "Hospitality Industry Dialogue" an der Expo Real München diskutiert.
Die Passagen und das Foto über das Konzept von Arborea hat uns freundlicherweise das Fachmagazin "hotelbau", Ausgabe 4/2016, zur Verfügung gestellt.
