Mixed Used-Viertel werden ein bunter Kosmos mit vielen Funktionalitäten für den Alltag seiner Anwohner. Asset-Klassen verschwinden. Collage: Drees & Sommer
Hamburg. Investoren und Projekt-Entwickler müssen schneller umdenken: Lage, Lage, Lage ist künftig kein Entscheidungskriterium mehr für Hotel-Immobilien. Deren Wert steigt mit ihrer Funktion, Vernetzung und Lage. Und: Ab jetzt ist Wandel täglich da. Asset-Klassen werden sich auflösen. Derartige Statements diskutierten die Teilnehmer des HospitalityInside Think Tanks in einem vertiefenden Post-Event-Workshop am Dienstag in Hamburg. Ausserdem stellen wir Ihnen heute den fünften Impulsgeber im HITT 2022 vor, der Ende Juni in Berlin ansteht: einen Mann, der weiss, wie man Web-User zu Gästen konvertiert.
Umdenken ist angesagt. Der Gang durch das Erdgeschoss des Creativ-Campus Hammerbrooklyn in Hamburg gibt einen Vorgeschmack auf "New Work": links gläserne Offices und Showrooms, rechts Tische für Arbeitsgruppen, in der Mitte schicke Telefonboxen und ewig lange Tischstrassen, so lang wie das Gebäude. Die Tischplatten enden am Boden und steigen wieder an. Irgendwo auf den Endlos-Platten kann man Schach spielen, oder Tischtennis im Mini-Format. Das ist New Work.
Es geht auch anders. Art-Invest Real Estate ist Bauherr dieses jungen Digital-Campus, den Firmen wie der Projektsteuerer Drees & Sommer nutzen, um mit anderen Lösungen für die Stadt der Zukunft zu suchen. Der perfekte Rahmen für die Neudenker, die sich auch bei HospitalityInside-Events treffen und mit denen Drees & Sommer als HITT-Partner zum zweiten Mal in einem Extra-Workshop thematisch in die Tiefe ging.
Der neue Lifestyle-Distrikt ist der alte Kiez
Mixed Use ist ein Tor zum Neudenken von Hotel-Immobilien. In einem neuen Distrikt, dem guten alten "Kiez", treffen Neubauten und Conversions aufeinander, Alt und Jung aus unterschiedlichen sozialen Schichten. Die neue Lebensform heisst "Blended Living", leben in hybriden Konzepten. Es speist sich u.a. aus dem neuen Sinus-Milieu der Neo-Ökologischen: Menschen mit einem umwelt- und klima-sensiblen Lebensstil. Sie denken nicht mehr in Generationen, sondern in Lebensphasen, Einstellungen und Lifestyle.
Prof. Phillip Goltermann: Die neuen Konzepte beinhalten grosse Chancen für Hotels.Foto: HI
Vor dem Hintergrund dieser gesellschaftlichen Veränderungen konfrontierte Prof. Phillipp Goltermann, Partner bei Drees & Sommer, die Teilnehmer mit herausfordernden Ansätzen aus der Immobilien-Perspektiv.
> Immobilien können 100 Jahre alt werden, durchleben dabei aber viele unterschiedliche Nutzungen.
> Die Lage spielt nicht mehr die wichtigste Rolle. Jetzt sind es die Gebäude-Funktionen.
> Gebäude generieren Daten. Gepaart mit den Mobilitätsdaten ihrer Bewohner/Nutzer lassen sich Gebäude-Standorte und -Funktionen massschneidern.
> Immobilien muss man nicht mehr komplett mieten, sondern man kann Flächen buchen, auch on demand für wenige Stunden.
> Hotel-Immobilien geben ihr Erdgeschoss frei für Geschäfte und verweben sich so mit dem Leben auf der Strasse.
> Asset-Klassen verweben sich ebenso, Immobilien geben ihren Single-Status auf und vermeiden so gleichzeitig die bisherige singuläre Risiko-Struktur, die nur auf ihnen lastet.
Immobilien und Mixed Use-Distrikte neu zu denken, bedeutet, zunächst die Mobilität derBewohner zu analysieren. Immobilien sind immer der Anfangs- und der Endpunkt der Mobilität – der Bewegung zwischen Haus und Arbeit, Sport, Partys und mehr. Das einzelne Mobilitätsprofil spiegelt den Lebenswandel und zeichnet so einen realistischen CO2-Fussabdruck.
Immobilien reagieren auf Mobilität
Was bedeutet das für künftige Hotel-Immobilien? Sie reagieren auf Mobilität und Flexibilität. Sie können leere, ungenutzte Flächen beispielsweise als Logistik-Hub zur Verfügung stellen: Drohen werden künftig Lieferungen an sogenannten White Label-Hubs abgeben, wo Autos oder Lastenfahrräder sie aufpicken und auf kurzem, nachhaltigen Weg an den Kunden liefern. Die KI übernimmt dabei die Routenplanung. Parkende E-Autos kann man in der Hotel-Garage aufladen lassen und mit deren Strom teilweise Energiespitzen im Hotel mit abdecken. "Jedes Unternehmen kann künftig ein Energiehändler sein", motivierte Goltermann.
Das Leben und die Wege der Distrikt-Bewohner zu kennen, entscheidet über die Vielfalt des Mixed Use-Distrikts. Hamburg gehört zu den progressiven Städten, die Experimente lieben. So sperrte man im Quartier Ottensen ein paar Strassen, um diese zur Flanierzone zu machen. 70% der Bewohner fanden die neue Ruhe toll, 44% der Gewerbetreibenden fanden es doof: Die Kneipe wollte weg von ihrer Ecklage mitten in die Flanierzone hinein, dafür wollte die Apotheke aus der Strassenmitte in die Ecklage ziehen.
Mixed Use mit dem 'Smart City Demonstrator': Drees & Sommer ist dabei, eine intelligente Software zur Distrikt-Planung zu bauen. Die HITT-Gäste schauen es sich genauer an.Foto: HI
Bedürfnisse verändern Geschäftslagen, Wohn- und Lifestyle-Strukturen. Corona hat diese Bewegung bereits eingeleitet. Gleichgesinnte finden sich zusammen. "Man sollte gemeinsam in eine Tiefgarage investieren", ermunterte Goltermann Investoren. Einen Parkplatz reserviert man demnächst eh über eine App. Daraus ergibt sich der realistische Bedarf: In einem anderen Hamburger Quartiersprojekt fand man auf diese Weise heraus, dass pro Wohnung nur noch 0,3 Stellplätze für Autos gewünscht werden. Warum so wenige? Weil es in Quartieren, den Logistik-Hubs ähnlich, künftig auch Mobility Hubs geben wird – mit Angeboten vom E-Scooter bis zum Flugtaxi.
Standort-Entscheidungen unter völlig neuen Kriterien
Die Entscheidung darüber, wo Hotels stehen werden und welche Hoteltypen für welche Locations in Frage kommen, kann künftig auch von ihren Service-Angeboten abhängen: durch einen Flugtaxi-Landeplatz in der Nähe kann Gästen des Konferenzzentrums ein schneller Transport zum Flughafen ermöglicht werden. Für VIPs gibt es einen diskreten Aufzug oder eine Berechtigung ins Hotel.
Ein neuer Standort kann aber auch davon abhängen, wie die Luftwerte in diesen Bereichen sind. Ein Hotel an der Elbe, mit Blick auf einlaufende Kreuzfahrtschiffe, wird es künftig schwer haben: Weil die Menschen inzwischen wissen, dass Container-Schiffe und Kreuzfahrt-Riesen u.a. Russpartikel ausstossen und immenses CO2 produzieren. Umgekehrt gewinnen grüne und freundlich gestaltete Plätze in der City an Beliebtheit. Dann ziehen auch wieder Menschen in die Innenstadt. Aktuell treiben allein die Wohnkosten die Menschen eher aufs Land. Doch das kann sich mit attraktiven Vierteln auch ganz schnell wieder ins Gegenteil verwandeln.
Alles ist im Wandel, daran müssen wir uns gewöhnen. Prof. Goltermann betonte es mehrfach. Er will wachrütteln, sich zu öffnen, neu zu denken. Sein Satz des Tages war: "Morgen ist Heute gestern". / map