Expertengespräche: Eigentümer sind derzeit extrem gefordert.
Venedig. Es wird wohl bis zu sechs Jahre dauern, bis die Preise von 2008 wieder erreicht werden, so die allgemeine Expertenmeinung auf der International Hotel Conference Ende Oktober in Venedig. Eigentümer sollten sich in Zukunft auf steigende Gebühren und sinkende Aktienkurse gefasst machen. Die Diskussionsrunde "Threats and Opportunities Facing Hotel Owners" machte auf neue Herausforderungen auf der Kapitalseite aufmerksam.
Das Thema zog verständlicherweise zahlreiche Delegierte an, die der „Eigentümer-Diskussionsrunde“ beiwohnen wollten. Moderiert wurde die Diskussionsrunde passenderweise von Simon Allison, dem aktuellen Vorsitzenden der Hoftel, Ltd.. Zwar mag die Bezeichnung "Owners & Franchisees Transatlantic & European League" etwas übertrieben klingen, doch Allisons Anliegen, den Hoteleigentümern eine gemeinsame Stimme zu verleihen, ist bewundernswert und angesichts der etwa 20 Milliarden USD in den Händen der auf insgesamt 16 Länder verteilten Mitglieder auch nicht weiter verwunderlich.
Unter den Diskussionsteilnehmern und dem Publikum herrschte insgesamt grosse Zuversicht, was auch die Stimmung der gesamten Konferenz widerspiegelte. Auf die immer wiederkehrende Frage „Sind wir schon im Tal angelangt?“ war die grösstenteils übereinstimmende Antwort, dass alle Bereiche der Branche weiterhin Rückschläge erleiden würden und es noch sechs Jahre dauern würde, bis die Preise von 2008 wieder erreicht wären. Andy Dolce, Vorsitzender von Dolce Hotels & Resorts, gab sich dagegen etwas optimistischer und prognostizierte, dass das Niveau von 2008 bereits 2013 wieder erreicht werden könnte, sofern sich das Angebot stabilisiere. „Anhand steigender Belegungszahlen lässt sich das Ende der Krise absehen, da die Belegungsrate der wirtschaftlichen Entwicklung normalerweise bis zu einem Jahr vorauseilt“, so Allison.
Finanzquellen: Neue Kriterien
Es gibt immer noch Banken, die Geld verleihen, aber ihre Kriterien haben sich geändert. Obwohl das sich vor kurzem auffallend grosse Interesse von Privatanlegern an kurzfristigen Hotelinvestitionen nicht so schnell wiederholen wird, gibt es dennoch zahlreiche gute Finanzierungsmöglichkeiten. Dies ist insbesondere in China und dem asiatisch-pazifischen Raum der Fall, wo grosse Investoren ihren Wohlstand langfristig sicher stellen wollen. Dabei handelt es sich um 150 bis 200 Millionen USD je Einheit. Aber die Geldgeber sind vorsichtig geworden und Marken gegenüber misstrauisch. Ausserdem galten die kürzlich von den deutschen Banken aufgebrachten Fonds als mögliche Quelle.
Eigentümer auf der Suche nach Finanzierungen wurden darauf hingewiesen, dass sie mit weitaus niedrigeren Beleihungsquoten um 60 bis 65% rechnen müssten, und das auch nur für die besten Projekte. Peter Anscomb, Corporate Director, Leisure und Head of Hotel Finance Major Corporate Banking bei The Royal Bank of Scotland plc, einer der wenigen Banker auf der Konferenz, merkte an, das Verhältnis von Fremdfinanzierung zu Baukosten sei wichtiger als die Beleihungsquote. "Schulden müssen im Verhältnis zu den Einnahmen gesehen werden," erklärte er. Ein sechs- bis achtfaches EBITDA hielt er für angemessen. Angesichts der grossen Schwankungen könne eine echte Deckung des Cash-Flows nur dann funktionieren, wenn Kredite grundsätzlich als Funktion des Cash-Flows betrachtet würden und nicht nur als Verkehrswert.
Eigentümer: Gebühren werden steigen
Aufgrund der strengeren Überprüfungen seitens der Banken müssen sich Besitzer auf steigende Gebühren einstellen. Häufig ist es jetzt so, dass die Besitzer sowohl die eigenen Gebühren als auch zusätzlich die der Banken bezahlen. Verständlicherweise sind die Besitzer sehr enttäuscht, wenn die Banken ihre Meinung ändern und umgekehrt ist es nicht anders. Deshalb wurde darüber diskutiert, ob Eigentümer zu Beginn der Verhandlungen nicht eine feste Gebühr aushandeln sollten.
In Bezug auf Gebühren ist der Markt durch die zunehmende Komplexität der Hotelmanagement-Verträge Rechtsstreitigkeiten gegenüber anfälliger geworden. Um die Transparenz zu erhöhen, hat Hilton beispielsweise jetzt ein neues Vertragswerk erstellt, in dem die einzelnen Punkte klarer formuliert wurden.
Die Beendigung von Verträgen ist sowohl für Eigentümer als auch Betreiber eine haarige Angelegenheit. Während Eigentümer möglichst große Flexibilität erwarten, drängen Betreiber auf eine möglichst lange Ausstiegsklausel, um die Gebühren mit in ihre Bilanzen zu nehmen. Eigentümer, die aus einem durchschnittlichen Managementvertrag mit einer Laufzeit von 15 Jahren aussteigen wollen, müssen mit Gebühren für etwa zwei Jahre rechnen, um sich freizukaufen.
Das Konferenzhotel der IHC 2009: das Hilton Molino Stucky auf der Insel Giudecca. Foto: map
Während in den USA Kündigungen von Krediten als Antwort auf Vertragsbrüche üblich waren, ist diese Vorgehensweise in Europa noch nicht verbreitet. Die Banken in Europa waren bis zum 31. Dezember 2008 geradezu auf der Jagd nach Geld und Zinsen, verhalten sich aber inzwischen deutlich milder, wenn es darum geht, Vertragsbrüche zu ahnden. Die Banken sind inzwischen bereit, neue Bedingungen auszuhandeln, anstatt ihre ohnehin schwachen Bilanzen durch zusätzliche Wertberichtigungen noch weiter zu verunstalten. Manche Banken haben Eigentümer auch dazu gezwungen, ihre Schulden in Beteiligungen umzuwandeln.
Vermögenswerte sinken – Banken denken nicht an Verkauf
Angesichts der sehr geringen Anzahl an Transaktionen in nahezu allen Märkten wird die Bewertung von Eigentum zu einer verzwickten Angelegenheit. Tim Smith, Director von HVS, bemerkte, dass Angebote inzwischen bei 50% und manchmal sogar nur bei 40% des vorherigen Marktwertes lägen und keine Seltenheit wären. Anscomb nannte Einzelfälle, in denen Angebote für Neubauten sogar 30% unterhalb der Baukosten lagen. “Aus diesem Grund sind die Banken an Verkäufen zurzeit nicht interessiert", betonte er.
Blanche van Berckel, Managing Director von Fairquest Hotels, empfahl unterdessen Starwood Hotels & Resorts als guten Betreiber. „Mit seinen verschiedenen Marken gelingt es Starwood hervorragend, Verkauf und Marketing aufeinander abzustimmen und verschiedene Marktsegmente abzudecken.“ Was die Kosten von Verkauf und Marketing angeht, so können Eigentümer mit drei bis fünf Prozent ihrer Einnahmen planen. Dolce dagegen berechnet Eigentümern in etwa 1,5 Prozent sowie eine geringe Zusatzgebühr je Buchung. Van Berckel betonte, dass es für den Verkauf vor Ort wichtig sei, nicht denselben Markt zu bearbeiten wie die Zentrale, während Smith die Zuhörer daran erinnerte, dass die Verkaufsteams vor Ort massiver Unterstützung bedürfen.
Die Eigentümer stehen vor dem Dilemma, in dieser ruhigen Phase renovieren zu müssen, ohne Zugang zu den dafür erforderlichen Mitteln zu besitzen. Paul Slattery, Direktor von Otus & Company Advisory Ltd, meinte, dass Eigentümer “besser dran wären, wenn sie in Marken statt Renovierungen investierten, um wieder an Gäste zu kommen." Dolce erklärte, nachdem das halbe Investitionsvolumen für neue Technologien aufgewendet wurde, sei nun geplant, diese effektiv einzusetzen.
Zukunft für grosse Gruppen, Mixed Use und Gesundheitstourismus
Eigentümer können sich langfristig auf Wachstum in der Reisebranche einstellen. Die neuen Angebote auf dem Markt werden langsam integriert. Bis 2020 werden die vier grössten Hotelmarken bis zu einer Million Gästezimmer besitzen, verglichen mit aktuell einer halben Million.
Mixed-Use Projekte werden sich weiter an Beliebtheit erfreuen, da die Reichen immer öfter jemanden beauftragen, sich um ihre Zweitwohnungen oder andere Immobilien zu kümmern. Die jüngste Expansion des Condo-Marktes ist nicht zuletzt der Verfügbarkeit von Kapital zu verdanken, so dass die aktuelle Kreditklemme das Wachstum in diesem Bereich behindern dürfte.
Auch der Gesundheitstourismus wird immer populärer, da es immer mehr Gäste vorziehen, ausserhalb von Krankenhäusern in einem angenehmeren Umfeld zu genesen. Die westeuropäischen Regierungen versuchen, ihre alternde Bevölkerung in günstigere Gefilde zu "exportieren", zum Beispiel in die Türkei, wo die Behandlungs-/Erholungskosten geringer sind.
Sollten Eigentümer versuchen zu kaufen? Smith gab den Ratschlag, dass Eigentümer mit einem Kauf grundsätzlich nichts falsch machen könnten, sofern die Immobilie zu ihrem Portfolio passt. Er erwarte dies allerdings eher von etablierteren und stabileren Märkten. Allison erinnerte an den letzten Konjunkturzyklus und prognostizierte eine drei- bis fünfjährige Phase mit zweistelligem RevPar-Wachstum, die Eigentümern hohe Renditen bescheren würde. / Guy Dittrich