Networking: Polen im Gespräch mit internationalen Kollegen.
Warschau. Polen befindet sich in einer beneidenswerten Lage: Die touristische Nachfrage im Land steigt, immer mehr Hotelketten suchen konkret Standorte, und mehr ausländische Investoren wenden sich dem Land zu. Die Polen selbst geben sich offen, wissensdurstig und versuchen, Fehler anderer Länder in der Hotel-Entwicklung zu vermeiden. Deshalb wird viel diskutiert, auch mit Partnern der Nachbarländer. Die zweite kleine, feine Konferenz "Spotlight Hotel Investment Poland" Mitte Juni im Westin Warschau zeigte, um was sich die Polen sorgen.
Das Tourismusland Polen hat etliche attraktive Destinationen zu bieten – und könnte noch mehr Reisende locken, wenn die Zug- und Flugverbindungen noch besser würden. Beides bessert sich schrittweise, geht aber einigen Touristikern noch zu langsam. Der Norweger Rune Askevold, Geschäftsführer von Puro Hotels, einer polnischen Kollektion von vier stylischen Boutiquehotels in Warschau, Krakau, Posen und Danzig, sieht in seiner Heimat einen vielversprechenden Markt. Deshalb fordert er mehr Low Cost-Flüge von/nach Skandinavien. Das könnte auch Warschau helfen, wo das Wochenend-Geschäft noch nicht stark genug ist. Gonazalo Duarte Silva, General Manager Starwood Hotels und Resorts Polen, nahm dies zum Anlass, gleichzeitig an das Marketing der Städte zu appellieren: Ein höherer Bekanntheitsgrad würde auch mehr MICE anziehen. Und dieses Business würde allen grösseren Destinationen helfen.
Der polnische Hotelmarkt muss, wie es durch die verschiedenen Panels hindurch klang, nicht nur neue Nachfrage-Generatoren sichern, sondern auch einen gesunden Gäste-Mix. Die Belegung in der polnischen Hotellerie steigt en gros die Erlöse für die Hotel-Betreiber aber fallen. Gilles Clavie, Orbis, machte dafür den sich verändernden Gäste-Mix verantwortlich: Auch die internationalen Gäste würden heute weniger zahlen…
Gilles Clavie, CEO von Orbis: Auch internationale Gäste sparen mehr.
Pro Budget, vorsichtig bei Luxus
Die Kern-Aussage der meisten Hotel-Entwickler gilt weiterhin auch für Polen: Lage und Konzept müssen stimmen. Ob das immer so klar ist? Die Vorstellungen der Panelisten, vor allem aus Polen, sehen derzeit noch viel Raum für Nischen-Modelle: u.a. für Hotels neben Shopping Malls oder als Teil anderer Mixed Use-Projekte, ebenso auch für Medizinischen Tourismus. Solche Modelle haben sie in anderen Ländern gesehen – aber noch nicht genau genug hinterfragt, klang es zwischen den Zeilen. "Das grösste Risiko sind die Neu-Eröffnungen," brachte es Lukasz Ploszynki, Vorstandsmitglied der polnischen Hotelgruppe Focushotels, deshalb auf den Punkt.
Beim Abwägen darüber, welche Hotel-Segmente für den polnischen Markt segensreich sein könnten, beäugten die Diskutanten das 5 Sterne-Segment im Vergleich zu Budget kritisch. Sebastian Wolff, Director Technical Services bei der Beratungsgesellschaft Hotels Asset Management, plädierte ebenso wie Andrzej Michalik, Geschäftsführer von PRC Architekci, für Budget-Hotels, die aufgrund geringerer Kosten und steigender Beliebtheit bei den Touristen eine höhere Rendite brächten. Motel One beispielsweise wartet händeringend auf den Baubeginn ihres ersten Hauses in Warschau, nahe der Altstadt, und sucht bereits nach weiteren Premium-Standorten.
Hiltons Direktorin für die Entwicklung in Osteuropa, Magadalena Sekutowska, prägte die Skepsis gegenüber Luxus mit. Sie erklärte, ihre Gruppe wolle über Luxus-Projekte erst weiter nachdenken, wenn man sehe, wie sich das Raffles Warschau entwickeln werde. Business Development Director Marcin Wozniak von der Mini-Kollektion IBB Hotels klang weniger zögerlich: In Budapest gäbe es schliesslich auch ein Four Seasons und ein Kempinski! IHG begnügt sich vorerst mit dem InterContinental Warschau, denkt ansonsten allenfalls über Holiday Inn/Express und Indigo nach. Ähnlich Orbis/Accor, die frühestens in drei Jahren überhaupt ein Upscale-Pullman Hotel oder ein MGallery-Boutiquehotel in Warschau sehen.
Rune Askevold, CEO der polnischen Puro Hotels, fordert bessere Flugverbindungen in starke Märkte.
Investoren aus Ukraine und Russland kommen
Die Diskussionen zwischen Polen und Nicht-Polen zeigten, wie schwierig eine Entscheidungsfindung sein kann. Schliesslich gibt es für jedes Segment und jedes Konzept gute und schlechte Beispiele. Trotzdem bleibt Polen offenbar ein sehr reizvolles Land für Investoren und Betreiber. Die Baukosten in Polen seien heute günstiger als vor einem Jahr, bemerkte Stephane Obadia, Development Director des französischen Investors und Betreibers Algonquin. Gleichzeitig steigt in den meisten Destinationen die touristische Nachfrage. Das fördert einmal mehr das Interesse von Investoren aus aller Welt, bestätigte auch Dr. Rudolf Grossmayer, Asset Manager Hotelbeteiligungen bei UBM Realitätenentwicklung aus Österreich.
Und zu diesen Interessenten gehören inzwischen auch Investoren, die sich bisher auf London, Paris oder Deutschland konzentriert haben, wo inzwischen der Yield unter Druck gekommen ist. Gleichzeitig ziehen sich Investoren aus der Ukraine und Russland zurück – was sich auch auf Polen auswirkt. Erfreulich, so Obadia, sei, dass viele Investoren inzwischen auch für Management-Verträge offen seien.
"Wir sind glücklich mit unseren Pacht-Verträgen in Polen," liess auch Martin Schaller, Head of Division Asset Management Hotel von Union Investment Real Estate, wissen. Bis Ende 2015 wird das Immobilien-Investment-Haus 150 Millionen Euro in Polen investiert haben – weitere 100 Millionen Euro könnte sie sich noch vorstellen.
Da hakte Obadia generell ein: Seinem Empfinden nach würden derzeit zu viele Developer nur nach der Wertsteigerung der Hotel-Immobilien in Polen schauen und leider nicht nach den durchschnittlichen Zimmerraten – was auch deren Rückgang mitbegründe.
Die Begeisterung für Polen bleibt: Moderator Andreas Scriven von Christie+Co im Gespräch mit Ascan KókaiInvesco, Rudolf Grossmayer von der UBM und Wojciech Szybkowski von CMS Cameron McKenna.
Unterschiede bei der Marken-Einschätzung: Während Grossmayer, UBM, glaubte, dass nur internationale Marken langfristig Stabilität versprechen, war Askan Kókai von Invesco Real Estate der Meinung, dass man für Polen nicht unbedingt eine globale, sondern ebenso gut eine zuverlässige europäische Marke heranziehen sollte.
Investment-Hunger
contra Banken-Vorsicht
Generell aber gaben sich alle Projekt-Entwickler und Investoren hungrig, sehr hungrig, auf mehr Hotels in Polen. Hubert Manturzyk, Senior Manager bei der Aareal Bank Polen, gestand Developern noch ein Zeitfenster von sechs bis zwölf weiteren Monaten für neue, leicht und günstig zu finanzierende Projekte zu. "Die Kapital-Kosten werden bald hochgehen!", mahnte er.
Angesichts dieses Hungers wirkte die Reaktion der polnischen Banken Pekao und Alio umso krasser: Beide beschrieben ihr Verhalten als wesentlich "selektiver als vor einem Jahr", weil inzwischen weitaus mehr Immobilien-Finanzierungen anstünden. Und beide gaben sich gleich konservativ und risiko-avers – so wie es bereits auf der Vorjahreskonferenz deutlich wurde.
Als die grösste und positivste Veränderung der letzten zwölf Monate bezeichneten beide jüngste, sich angeblich häufende Anfragen von Investoren für Finanzierungen in Zloty und nicht in Euro. Darüber hinaus äusserten sich die Bänker, darunter auch die mBank, wohlwollend über die stabilen Umsatzströme von Budget-Hotels, die damit auch in kleineren Städten eine gute Performance hinlegen. / map
