Das 'Planning & Partnerships Forum' in Halle A2: das neue, gemütliche Zuhause der Expo Real-Hotelkonferenz. Zum Auftakt gab es gleich ein ungemütliches Thema - der Boom, der aus lauter Gier schlechte Manieren provoziert.alle Fotos: HI
München. Boomzeiten beflügeln. Durch die starke Nachfrage der deutschen und internationalen Investoren ist die Hotel-Branche inzwischen in Höhen katapultiert worden, die es auch auszufüllen gilt. Die Haupt-Herausforderung besteht in der Projekt-Entwicklung. Dort hat die Hausse das Geschäft massiv verändert. Zudem befeuern die Fonds die Dynamik. Eine Diskussionsrunde am "Hospitality Industry Dialogue", der Hotel-Konferenz der Expo Real, beleuchtete letzte Woche die Welt der Deals von heute.
Von Samt-Sofas, goldenen Sitzkissen und stylish-minimalistischen Ledersesseln aus im neu gestalteten, hippen "Planning & Partnerships Forum" in Halle A2 erhielt das voll besetzte Auditorium einen umfassenden Einblick in die Szene.
Natürlich, so leitete Moderatorin Martina Fidlschuster, Geschäftsführerin der Hotour Hotel Consulting, das Panel ein, habe sich die Hotellerie aus Sicht der Investoren gut etabliert und werde als spannende, renditeträchtige Nutzungsart gesehen. Hotel-Immobilien seien bei Pensionskassen, Versicherungen und Staatsfonds so beliebt wie nie zuvor. Das allerdings, und hier war sie einig mit der Meinung der Teilnehmer, feure dies die Entwickler weiter an.
Ein schnelles Ende des Booms sehen die wenigsten. Die meisten glauben, der laufende Zyklus für Hotel-Immobilien werde sich vor allem in Deutschland weiter fortsetzen – auch wenn inzwischen Kaufpreis-Faktoren aufgerufen werden, die vor einigen Jahren keiner für möglich gehalten hätte. Damit könnten sie vielleicht sogar richtig liegen, da der erwartete Zinsanstieg perspektivisch nur langsam und in kleinen Schritten kommen dürfte – die Nachfrage nach Hotels seitens institutioneller Investoren, insbesondere in A-Standorten, aber angesichts der etwas höheren Rendite weiter ansteigen wird.
Moderatorin Martina Fidlschuster stellte im Gespräch mit Mario Maxeiner von IHG und Mark Anderson von Premier Inn fest: Deutschland lieben alle und zahlen jeden Preis.
Kein Wunder also, dass die von Fidlschuster angesprochenen vollen Pipelines weder bei den Panelisten noch bei den – vor allem internationalen – Investoren für Verunsicherung zu sorgen schienen. Die anhaltenden politische Unsicherheiten, wie der Handelsstreit mit den USA und der schwelende Brexit, könnten die Europäische Zentralbank möglicherweise dazu veranlassen, ihre Niedrigzins-Politik länger als aktuell erwartet fortzusetzen und damit das Schreckgespenst der plötzlich hohen Zinsen weiter in die Zukunft verbannen.
Schlechtes Benehmen summiert sich
Eine Boom-Phase hat aber nicht nur Vorteile. Da sich immer mehr in den Markt drängen – nicht alle versehen mit dem entsprechenden Hotellerie-Knowhow –, habe sich das Geschäftsgebaren gerade im Development massiv verändert, kritisierte Fidlschuster. Gepaart mit der Knappheit von Grundstücken habe das Projekt-Entwickler und Generalunternehmer in eine starke Verhandlungsposition gebracht. Und so schlägt erneut die Stunde der Profiteure, die den Zeitdruck nutzen.
Das war für Fidlschuster und die meisten Diskutanten ein Déjà-vu aus den Jahren 2006/2007. Zehn Jahre nach dem Platzen der Subprime-Blase scheinen viele nicht klüger geworden zu sein.
Handschlag-Deals gehören inzwischen immer häufiger der Vergangenheit an, stellte Fidlschuster fest und beschrieb weiteres schlechtes Benehmen im Business: Selbst bei Deals, bei denen sich die potenziellen Käufer schon in der Due Diligence befanden, hätten diese kurzfristig noch die Info bekommen, keine Exklusivität mehr zu haben. Auch das Nachverhandeln kurz vor dem Notar-Termin sei kein Tabu mehr. Bereits mehrfach habe die Hotelexpertin in ihrer Beraterpraxis erlebt, dass nur wenige Tage vor dem Termin der Entwickler mitteilte, ein Konkurrent habe eine Million Euro mehr geboten, man könnte nun die Offerte um diese Summe erhöhen oder der Deal platze.
Wohin treibt also der Markt und wie nachhaltig ist diese Art des Geschäftemachens?
Trotz Höchstpreisen: We love Germany
Im Panel sassen: Mark Anderson, Managing Director Property & Premier Inn International Whitbread; Ruslan Husry, geschäftsführender Gesellschafter der HR Group; Torsten Kuttig, Director Development ECE Projektmanagement; Mario Maxeiner, Managing Director Northern Europe bei IHG sowie und Michelle Weiss, Head of Hotel Properties Special Property Finance bei der Aareal Bank.
Ruslan Husry von der HR Group und Michelle Weiss von der Aareal Bank diskutierten die Konditionen der Developer und die Kunst, auch zu Projekten Nein zu sagen.
Jeder von ihnen gab sich trotz der gerade aufgezählten Entgleisungen entspannt. Jeder habe für sich nach Wegen gesucht, solches Verhalten zu umgehen.
In Grossbritannien habe man diese Phase auch durchlebt, merkte Mark Anderson an. Deutschland aber bleibe für seine Gruppe trotz der historisch hohen Preise ein sehr spannender Markt. Mit inzwischen 800 Premiere Inn Hotels im Vereinigten Königreich habe man genug Kraft für die Expansion. Die ersten Schritte in Südost-Asien und Indien seien nicht erfolgreich gewesen, sagte Anderson rückblickend. Man konzentriere sich daher nach sehr umfassenden Analysen der Makro- und Mikrodaten auf den deutschen Markt. Die unterschiedlichen Zielgruppen und deren Liebe zu Economy Hotels liessen auf eine langfristige Opportunität schliessen, trotz der vielen Hotels in der Pipeline. Man sehe einfach auch viel Bewegung, der Bereich Messen, Kongresse und auch die Ferienhotellerie sei im Aufwind.
"Natürlich sind wir spät mit dem Einstieg dran, aber nicht zu spät. Ich sehe das sehr positiv", machte Anderson deutlich. Man sehe die Hotels sowieso als langfristige Anlage mit langen Pacht-Verträgen, baue am liebsten selbst und halte die Hotels im Bestand. So sei man gegen viele Probleme gefeit. Nachdem der Mutterkonzern Whitbread der Coup gelungen ist, seine Einzelhandelskette Costa Coffee für 3,9 Milliarden Pfund an den Coca Cola Konzern zu verkaufen, sind die Kassen gut gefüllt – und der Run auf Deutschland kann beginnen. Manche freuen sich schon, denn Premier Inn bezahlt ggf. auch Cash.
Auch Mario Maxeiner von IHG sieht die Lage durch seine internationale Brille recht entspannt. "Wir glauben stark an den deutschen Markt. Die InterContinental Hotels Group ist ja bereits seit 1959 hier aktiv und haben gerade erst wieder ein Büro in Frankfurt eröffnet. Wir sehen daher für die Zukunft noch viele gute Wachstumsaussichten". Mit 5.000 Hotels weltweit bringe einen eine derartige Situation wie in Deutschland nicht aus der Ruhe, sondern es sei "business as usual", wenn sich die Besitzverhältnisse oder die Marke ändere.
Aufgaben an Betreiber abgewälzt
Beim Thema Projektentwicklung klemmt aber dennoch an vielen Ecken und Enden – das macht den Ton rauer. So fehlen in Deutschland nicht nur Ingenieure und Facharbeiter am Bau, sondern auch Grundstücke. Die Komplexität der Genehmigungsprozesse nimmt zu. Geht alles glatt, liegt die reine Bauzeit für ein Standard-Hotel bestenfalls bei rund 18 Monaten, bei komplexeren Bauvorhaben wie Mixed Use-Projekten könnten es auch schnell zwei Jahre werden. Auch die Baukosten und Regulierungen steigen kräftig an. Eine Entspannung ist, trotz einigen Versprechen seitens der Politik, derzeit noch nicht abzusehen. Projektentwickler prüfen daher inzwischen genau, wie hoch die Realisierungswahrscheinlichkeit ist und wer der Betreiber ist. Und, so Fidlschuster, sie wälzen mehr Aufgaben an den Betreiber ab.
Torsten Kuttig von der ECE sucht nur noch spezifische Projekte.
Torsten Kuttig stört das nicht. Er kann dem "täglichen Schlachtfeld der Hotel Development-Welt", wie Fidlschuster es spitz formulierte, mit viel Erfahrung begegnen. Natürlich sei es anspruchsvoll geworden, bestätigte auch er, doch man müsse eben bei der Partnerwahl aufpassen und sehen, wo sich Nischen ergäben. Mit dem geplanten 600 Zimmer grossen Kongress-Hotel in Hamburg Hafencity habe man selbst eine solche Nische entdeckt.
"Wir werden in Zukunft weitere Opportunitäten dieser Art suchen, also Projekte mit speziellen Herausforderungen", so Kuttig. Spannend sei auch der Mixed Use-Ansatz, so komme man aus dem Bieterwettstreit heraus. Ein Allheilmittel sei die Vermischung von Hotel und anderen Asset-Klassen aber nicht. Es müsse immer auch zu dem Standort und Konzept passen.
Natürlich wollen die Developer einen schnellen Durchlauf haben und sehen daher schon sehr genau hin, wo sie die besseren Konditionen bekommen, bestätigte auch Ruslan Husry, selbst Owner-Operator. Man unterstütze die Projekt-Entwickler bereits früh in vielen Bereichen und gebe viel Input, z.B. im zielgruppengerechten Interior Design. Dem Fachkräftemangel wirke man entgegen, indem man Full Service Hotels mit Selected Service-Hotels kombiniere und Cluster bilde.
Auf die richtige Auswahl kommt es an
Auf die Frage von Fidlschuster, ob heute genauso wie in 2006/7 wieder zu viel "stupid German money" im Umlauf sei, kam ein klares Nein von Michelle Weiss. Es sei ohnehin nie ein rein deutsches Thema gewesen, meinte die Bänkerin. Natürlich sei derzeit viel Geld am Markt, das investiert werden müsse, weil es einfach nicht genügend Anlage-Alternativen gäbe. Vor Schnellschüssen aber warnte sie eindringlich. Man müsse sich immer fragen: Wie sieht das Ganze später aus? Man sähe als Bank natürlich immer zwei Seiten: die Investoren- und die Kreditseite.
Natürlich seien inzwischen auch wieder Marktteilnehmer aktiv, denen das Hotelwissen fehlt. "Für uns ist es daher sehr wichtig, nur mit Profis zu arbeiten", unterstrich Weiss. In alle Projekte einzusteigen, mache keinesfalls Sinn. "Wir bekommen viel auf den Tisch, das wir nicht machen wollen", so Weiss. Bei der Aareal Bank denke man die Projekte immer im Sinne der Langfristigkeit und Nachhaltigkeit. Management-Verträge beispielsweise unterschreibe man überhaupt nicht. Ein kritisches Auge der beteiligten Banken müsse, so Weiss, dem Entwickler oder Betreiber aber nicht zum Nachteil gereichen, ganz im Gegenteil.
Zukunft weiter bullish
Erfolgsfaktor Nummer eins sei natürlich nach wie vor die Lage, so Maxeiner. In Asien hingegen setze man aber auch bei der Asset-Kasse Hotel auf Innovation, so seien Kombis von Wohnen und Hotels dort sehr häufig. In Deutschland sei das erst am Kommen. Als Vertragsform, so eine Frage aus dem Publikum, sei er sehr an Franchise interessiert, man mache aber auch Management-Verträge. Pachtverträge dagegen seien eine typisch deutsche Konstruktion.
Diese allerdings sind für Weiss und Anderson die Lieblingsvertragsform. Ein Pacht-Vertrag mit einem Frankfurter Haus habe sich als rentierlicher herausgestellt als zehn Franchise-Verträge mit den indonesischen Häusern, so Anderson. Auf die Frage, wo der Markt in fünf Jahren stehe, kam die Antwort unisono: Deutschland bleibt ein Schlüsselmarkt, die Investoren bleiben bullish – aber nur, wenn Lage und Qualität stimmen.
Also bleibt eigentlich alles beim Alten. Vorerst jedenfalls. / Beatrix Boutonnet
