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Begeisternd und ernüchternd

Konferenz "Spotlight Hotel Investment Poland" zeigte Wille und Realität

Warschau Touristen
Polen hat noch nicht genug internationale Touristen. Internationale Hotel-Marken könnten das ändern.

Warschau (27.6.2014). Polen ist für internationale Ketten ein vielversprechendes Land, weil sie dort mehrere gute Städte mit Potential vorfinden und ihr eigenes Marken-Portfolio folglich streuen können. Auch Investoren sind grundsätzlich positiv gestimmt, selbst wenn polnische Banken sich sehr konservativ zeigen. Die 1. Hotelkonferenz "Spotlight Hotel Investment Poland" Anfang Juni in Warschau gewährte Einblicke zu Erwartungen, Hoffnungen und Potentiale.

Die Ketten zeigten in ihrer Talkrunde während der eintägigen Konferenz im Golden Tulip Centre Warschau klar, wo ihre Prioritäten und Marken-Interessen in Polen liegen. So will die deutsch-stämmige Steigenberger Hotelgruppe entsprechend ihrer Gesamt-Strategie vor allem mit der Marke InterCity in den Städten einsteigen und evtl. mit der Marke Steigenberger an der Ostsee; Rezidor zieht mit Park Inn mit und vielleicht auch mit den beiden neuen Marken Radisson Red und Quorvus; Marriott favorisiert die neue Budget-Marke Moxy, aber auch Courtyard und liebäugelt mit der Expansion ihrer Soft-Marke Autograph Collection in Polen. Starwood fokussiert das mittlere Segment auf dem Level von aloft, Golden Tulip möchte aus seinem ganzen Marken-Portfolio auswählen und wünscht sich idealerweise Mehrmarken-Komplexe wie mit Golden Tulip, Campanile und Premiere Classe in Warschau.

  Louvre Komplex Warschau Centre Golden Tulip Campanile PremiereClasse
  Louvre Group, heute bereits ein grosser Player in Polen
und in Warschau vertreten mit einem Hotel-Trio aus
Golden Tulip, Campanile und Premiere Classe.


Neben den Ketten meldete sich Worldhotels zu Wort: Die Kooperation präsentiert sich auf Hotelkonferenzen inzwischen selbstbewusst neben den Ketten und präsentiert sich als Alternative für Privathotels – vor allem dank ihres Lizenzmodells (White Label) und lockt zusätzlich mit ihrem neu eingeführten Bonusprogramm. Worldhotels peilt sogar kleinere Hotelgruppen aus Polen an.

Einig waren sich die Hotelbetreiber darüber, dass Polen in puncto Wert-Entwicklung eher ein Land für Midscale-Hotels ist, weniger für Luxus (wie auch schon im vorigen Artikel beschrieben). Conversions liegen in allen Städten auf der Hand – selbst in Warschaus besten Lagen gibt es noch immense Altbau-Bestände, die jedoch in puncto Eigentümerschaft häufig noch ihre Tücken bergen und deshalb vor allem für ausländische Investoren schwierig sind.

Wille und Realität

So gesehen hat der Kampf um die zugänglichen Hotel-Projekte bzw. -Standorte längst begonnen, und neben den Investoren auf Location-Suche müssen sich die Hotelbetreiber-Gesellschaften mit ihren Konditionen bei Investoren beliebt machen. So ist Starwood Hotels z.B. bereit, in bestimmten Locations "Key Money" bereitzustellen, Steigenberger würde je nach Deal Key Money und vielleicht Kredite vergeben, Golden Tulip will "flexibel bleiben", aber am liebsten nicht mehr investieren, Rezidor versucht es mit "Manchise"-Verträgen (nach etwa fünf Jahren wandelt sich ein Franchise-Vertrag in einen Management-Vertrag), Marriott würde vermutlich nur "gelegentlich" Garantien geben… Die Aussagen der Ketten waren wie so oft sehr ähnlich, aber doch schwammig gehalten, weil sich niemand einen Deal ggf. entgehen lassen möchte.

Bristol Warschau Aussen  
Luxus in Warschau - z.B. im Hotel Bristol, einem
Haus von Starwood Hotels. Gegenüber entsteht
jetzt ein Raffles.

 

Aus Investment-Sicht war Ascan Kókai, Direktor Fonds-Management bei Invesco Real Estate, sehr gut auf Polen zu sprechen: Seit sieben Jahren bewegt sich die Fondsgesellschaft im Land und hat – über Fonds in Luxemburg –über 200 Millionen Euro in Immobilien insgesamt investiert. Mit Blick auf künftige Investitionen verwies er an das achtköpfige Hotelprofi-Team im Haus, das bereit ist, Hybrid-Verträge zu diskutieren. "Der polnische Markt müsste zweimal mehr an Premium bringen als jeder andere gesättigte Markt," liess sich Dominic Seyrling, Senior Director Acquisitions Europe bei der Investment-Gesellschaft Host, entlocken. Selbstkritisch bekannte er aber, in puncto Investitionen in Polen sogar schon etwas zu spät aufgesprungen zu sein.

Host, auf der Suche nach Objekten für seine Fonds, traf inzwischen nämlich auch auf sehr selbstbewusste Investoren – mit (zu) hohen Preisvorstellungen. Das ernüchtert, genauso wie die permanente Frage von Private Equity-Gesellschaften nach Primär-Standorten in Polen, die es einfach in dieser Fülle momentan nicht gibt. UBM Realitätenentwicklung bremste aufflammende Euphorie aus einem ganz anderen Grund noch ab: "Polen hat ein Up-Side, aber das Risiko ist nicht die Politik, sondern die Währung. Das ist wichtig bei Kalkulationen," warf Dr. Rudolf Grossmayer, Asset Manager Hotelbeteiligungen, mit Blick auf die Zloty-Euro-Diskrepanzen ein (ein Datum zum Beitritt zur Euro-Zone ist momentan noch völlig offen).

Zurückhaltende Banken

Damit berührte Grossmayer auch ein Thema, das in der Finanzierungs-Talkrunde aufkam und den Eindruck hinterliess, dass bei Euro-Finanzierungen wesentlich mehr internationale Player (wie die Aareal Bank z.B.) aufspringen würden.

  Hampton by Hilton Warschau Lobby
  Die Lobby im neuen Hampton by Hilton Warschau, das
letzte Woche
eröffnete. Es steht direkt neben dem
Marriott Hotel. Das
Gebäude kaufte die österreichische
S+B Gruppe, und sie
investierte mehr als die Hilton-
Standards es vorschreiben.
Ziel ist es, die Immobilie
wieder zu
verkaufen. / Fotos (3): map

Die anwesenden polnischen Banken – Bank Pekao/UniCredit und die PKO BP – gaben sich sehr konservativ beim Thema Finanzierungen: Sie präferieren allenfalls Business-Hotels in der Stadtmitte (weil es für dieses Segment Daten/Benchmarks gibt) und vielleicht noch Boutique-Hotels; Wellness-Resorts stehen aber quasi auf der Tabu-Liste. Finanzierungen in Zloty macht eine Pekao gerne ohne Risiko, bei einer Euro-Finanzierung müsse der Cashflow garantiert sein.

Während die PKO BP sich eine Eigenkapital-Quote von 40 bis 45 Prozent wünscht und sich damit als sehr zurückhaltend in der Kreditvergabe outete, wusste Warimpex-Vertreter Lukasz Adamczak in einer anderen Talkrunde immerhin zu berichten, dass es in Polen auch Finanzierungen bis zu 65% des Kapitals gebe.

Wer immer sich mit Entwicklung und/oder Finanzierung befasst, sollte in Polen auch die ersten Schritte kennen: So rieten die Insider Polen-Neulingen, ihr Projekt vor der Baugenehmigung zunächst mit dem Masterplan des jeweiligen (Stadt-)Viertels gegenzuchecken. / Maria Pütz-Willems

 

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