Innsbruck. Die österreichische Residence-Gruppe B(l)ackhome wird künftig auf ihre schwarzen Fassaden verzichten – und lieber nach Deutschland, Südtirol und in die Schweiz expandieren. Extended Stay bleibt der Fokus, und dafür wird man Mitarbeiter einstellen müssen.
Begonnen hat's 2016 im markanten Schwarz. Doch nachdem das Apartmenthaus am Innsbrucker Tivoli-Kreisverkehr dieser Tage einen goldenen Nachbarn namens "B(l)ackhome Gold" erhalten hat, ist fix: Der Name bleibt, doch schwarze Fassaden werden nicht das Markenzeichen des "innovativen Residenz-Konzepts". Die Marke soll eher von der hochwertigen Möblierung und der Innengestaltung durch den in St. Tropez lebenden Tiroler Künstler Jonny Morandi getragen werden.
Und natürlich von den Gästen, die sich sogar per Mausklick gleich für ein Jahr einbuchen können – online und über die bekannten Portale. Es geht auch vollelektronisch als spontaner Walk-in: An der Haustür werden dann Reisepass und Kreditkarte gescannt – und die Schlüsselkarte wird ausgeworfen. Bleiben kann man dann eine Nacht, einen Monat oder eben auch ein Jahr.
Die schwarze Fassade war das USP, jetzt wird sie golden.Foto: Blackhome
"Wobei bei längeren Aufenthalten in der Regel ein günstigerer Preis angefragt wird", bestätigt Karl Fahrner, als CEO der OFA Group Miteigentümer der Black Home GmbH, wie sich die Gesellschaft gesetzeskonform bezeichnet. Black Home Geschäftsführer ist der selbstständige Steuerberater Hubert Vogelsberger, doch das ursprünglich in St. Anton am Arlberg entstandene Immobilien-Unternehmen OFA ist der Motor. "Wie schon bei OFA wollen wir eine starke Marke schaffen. 2025 planen wir nicht nur in allen Landeshauptstädten vertreten zu sein, sondern vorsichtig den Schritt über die Grenzen", sagt Fahrner. Sein CFO und Miteigentümer Gerhard Indrist konkretisiert: "München, Zürich und Bozen würden zu diesem Entwicklungsschritt gut passen". Nach der Erstpräsentation 2016 sei man von zahlreichen Tiroler Bürgermeistern angesprochen worden, auch in ihrer Stadt ein B(l)ackhome zu errichten, doch man habe abgelehnt. Um erfolgreich agieren zu können, brauche es grössere Städte, etwa mit Universitäten und Landesbehörden.
Grosse Pläne für 2021
Vom schwarzen Pilotprojekt lernte man u.a., dass man heute selbst in Innsbruck besser mit Air Condition planen sollte. Bei 34 Grad im Sommer wird es zu heiss, zumal hinter einer schwarzen Fassade. Deshalb werden alle künftigen Häuser Klimaanlage bieten. Gelernt hat man aber auch, dass 15 Apartments nicht unbedingt besonders wirtschaftlich zu führen sind. Mit den um insgesamt zwei Millionen Euro im nun goldenen Nebenhaus entstandenen acht Einheiten von jeweils 26-28 qm erhöht sich die Bettenzahl "Innsbruck East" von 45 auf 69. In Innsbruck gibt es bereits ein weiteres zentral gelegenes Objekt. Insgesamt will B(l)ackhome schon kommendes Jahr mit sieben Häusern in vier Städten vertreten sein. Weit fortgeschritten ist der Bau in Graz. Das Haus soll bereits im Mai bezugsfertig sein.
"Das Ziel ist, eine kleine regionale Hotelkette zu werden", sagt Vogelsberger. Andererseits besteht Fahrner darauf, eben keine Hotels zu errichten, sondern Objekte für temporäres Wohnen. Insgesamt stehen diese Longstay-Hotel-Aktivitäten bisher für ein Immobilien-Volumen von rund 20 Millionen Euro und sind in das OFA-Gesamtportfolio von rund 100 Millionen Euro eingebettet.
Gegen die Positionierung als Hotel spricht zudem, dass die Gesellschaft bisher keinen einzigen Mitarbeiter beschäftigt. Die Führung ist den Immobilien-Gesellschaften zugeordnet, alles andere wird extern beauftragt – ob Reinigung, Marketing oder der Hausmeister. Denn die rezeptionslose Bleibe bedarf einer ganzjährigen 24/7-Hotline für den Gast. "Innerhalb von einer Viertelstunde ist ein Mitarbeiter der betreuenden Firma vor Ort", garantiert Fahrner. Hat ein Gast nur seine Schlüsselkarte vergessen, kann das Problem mithilfe von Kamera, Scanner und Drucker direkt an der Haustür gelöst werden.
Weniger Urlauber, mehr Langzeit-Gäste
Der aktuelle Expansionsdrang von Blackhome hat durchaus einen finanziellen Hintergrund. Das Geschäft läuft mehr als zufriedenstellend. "Weil es unsere eigenen Immobilien sind und wir keine Mitarbeiter beschäftigen, liegt unser GOP bei 40%", verrät Indrist. Die aktuelle Auslastung wird mit 75 bis 85% angegeben, der erzielte Durchschnittspreis von rund 80 Euro ist wenig aussagekräftig, sind neben den Studios doch auch Wohnungen mit ein bis zwei Schlafräumen vorhanden. Im neuen Haus will man an Geschäftskunden ab 69 Euro pro Tag vermieten. 2019 lag der Gesamtumsatz von B(l)ackhome erstmals über einer Million Euro.
Aufgrund des Hauses in der Innsbrucker Innenstadt liegt der Anteil von Kurzzeit-Buchern bei 60%. "Durch unsere künftigen Projekte werden wir den Anteil an Urlaubsgästen deutlich reduzieren. Unser erklärtes Ziel sind 75% länger bleibende Geschäftsreisende und ein Viertel Urlaubsgäste", sagt Vogelsberger. Zu dieser Neuaufteilung sollen die beiden nächsten grösseren Projekte entscheidend beitragen.
In Wien zieht B(l)ackhome erstmals nicht in einen OFA-Bau ein, sondern in ein bisheriges Bürocenter in der Neulinggasse: "Wir fressen uns da wie ein Krokodil stockwerkweise rein", sagt Fahrner. 50 Einheiten von 6. bis in den 8. Stock sollen 2021 eröffnet werden. Aber der Hauptstadt würde auch noch ein zweites B(l)ackhome gut stehen, selbst wenn klar sei, dass es sich dort um einen schwierigeren Markt handle. Der entscheidende Schritt soll dann mit der Eröffnung des grössten Objekts im Jahr 2020 folgen.
Die Sillhöfe unterhalb des Bergisels in Innsbruck werden 39 Apartments beherbergen und nur zu einem geringen Teil der touristischen Nutzung dienen. Die Lage ist weniger zentral und es werden auch Wohnungen mit zwei Schlafzimmern errichtet. Den gemeinsam mit der Stadt Innsbruck ausgeschriebenen Architektur-Wettbewerb gewannen die Vorarlberger Star-Architekten Marte-Marte. Neben den Apartments und 25 Tiefgaragenplätzen wird das Objekt auch das zukünftige Headquarter der Black Home GmbH beherbergen. Denn, so viel ist den Investoren bewusst, bei wachsender Grösse wird man nicht mit null Mitarbeitern auskommen. / Fred Fettner
