Ein Energy Drink zum Auftakt der Konferenz im InterContinental Warschau: Das Business in CEE zieht an.
Warschau. Dass sich vor allem die Polen sehr intensiv mit ihrem Markt und ihren Möglichkeiten auseinandersetzen, zeigte die dritte Konferenz "Spotlight Hotel Poland" Mitte Juni in Warschau. Deswegen wägen sie aber auch Chancen und Risiken gut gegeneinander ab. Das Interesse am Land mit seinen stabilen wirtschaftlichen Eckdaten und seiner kontinuierlich steigenden Nachfrage lockt unterdessen weiter internationale Investoren wie Betreiber an. Polen bleibt damit der Motor in CEE.
Auch wenn Polen unter allen CEE-Ländern momentan das fortschrittlichste sein mag, treffen die Betreiber und Investoren häufig noch schnell auf Herausforderungen: B&B-Projekt-Managerin Malgorzata Dybas fand Lücken im Baurecht: Da war öfter die Nutzung nicht definiert. Puro als polnischer Betreiber sah sich in kleineren Städten mit einer schwierigen Finanzierung konfrontiert, "während es in weiter gediehenen Standorten eben schwierig ist, die richtige Location zu finden," beklagte Przemyslaw Wieczorek, Mitglied des Boards. Valerie Schuermans, Director Business Development der Rezidor Hotel Group, die viel Erfahrung in Emerging Markets wie Russland oder Afrika hat, riet deshalb auch in Polen zu "Geduld". "Der Preis reguliert den Markt," so Wieczorek von Puro weiter – und das ist für polnische Markt-Teilnehmer oft bitter, denn: "Ausländische Investoren zahlen oft mehr".
Keine Einigkeit gab es in der Diskussion, ob Neubauten oder Conversions schneller zum Ziel führen. In Warschau, so heisst es weiter, sei es kaum noch möglich, Grundstücke für Neubauten zu finden. Doch Puro riet in Polen trotz Engpass Neubauten – aus Termin- und Kostengründen. Der Return bei Conversions aber hängt immer von der Flächennutzung ab – was vor allem die Budget-Betreiber wissen. Zudem redet hier noch oft der Denkmalschutz mit. Das Argument von Schuermanns, Rezidor, dass Altbauten meist eine "Story" zu erzählen haben, konnte nicht überzeugen. Einig war man sich nur in einer Aussage: Jede Kalkulation hängt vom Kaufpreis ab. Und der ist sogar schon in Polen zum entscheidenden Faktor geworden.
Internationale Betreiber, alle auf der Suche nach Standorten, diskutieren: die Repräsentanten von IHG, Vienna House, Worldhotels, AccorHotels, B&B, Kempinski.
Rendite lockt Internationale
Solche Diskussionen hört man auch in gesättigten Märkten – insofern lässt sich Polen wirklich nicht mehr unter die "Emerging Markets" einreihen. Interessant bleibt das Land, weil Betreiber wie Louvre sich sicher sind, noch einen Return von 7% zu erwirtschaften. "Internationale Investoren werden kommen", sagte Saurabh Chawla, Head of Group Development der Louvre Hotels Group, deshalb voraus, auch weil dieser Return höher liege als in Westeuropa. Lukas Hochedlinger, Geschäftsführer Deutschland, Österreich und CEE von Christie & Co, fügte hinzu: "Ich würde mein Geld in Hotels anlegen – von Kroatien über Slowenien bis Polen herrscht grosse Nachfrage. Ein Yield von 6% bei Langfrist-Pachten ist gut.". Diesem Optimismus hielt Hubert Manturzyk, Senior Manager bei der Aareal Bank, entgegen: Der Exit bei Investments in Polen bleibt schwierig. Dennoch will die Aareal Bank kräftig weiter in polnische Hotels mitinvestieren.
Ausländische Investoren jedenfalls werden nach Polen kommen, da war man sich einig, weil die wirtschaftlichen Eckdaten in diesem Land stimmen und die Nachfrage sowohl seitens der Firmenreisenden wie auch der Touristen hochgeht. Insofern war man neugierig zu erfahren, wie die Banken denken. In Fortsetzung der Euro-Zloty-Diskussion vom vergangenen Jahr bei Hotel-Finanzierungen zeichnete sich dieses Mal ein leichter Trend pro Zloty ab. Wobei mLeasing ihre Kredit-Laufzeiten von der Währung abhängig macht: Zehn Jahre gibt's bei Tilgung in Zloty, fünf Jahre beim Euro – und danach wird's teurer. Am Ende konzentrierte sich die Diskussion auf den Loan-To-Value, den die Banken schon unterschiedlich ansetzen: Die Alior Bank beispielsweise ab 60%, die Pekao "aus Sicherheitsgründen" lieber bei 60-65%.
Eine leise Finanzierungslust war den nüchternen Bänkern dann doch noch anzumerken: Auch sie sehen, dass die Beliebtheit der Asset-Klasse Hotel steigt und Investoren wie Betreiber in diesem Segment kritische Phasen im Immobilien-Zyklus anders berechnen und anders damit umgehen. Eines würden aber alle Bänker begrüssen: mehr Benchmarks in den einzelnen Ländern!
Kleinere Destinationen möchten auch profitieren
Networking in den Konferenzpausen...
Um den Blick der grossen Investoren, Banken und Betreiber von den Top-Standorten in Polen abzulenken, stellten sich in einem Panel über die "rising stars" verschiedene Regionen vor. Für Nicht-Polen-Kenner allerdings war es schwierig, das tatsächliche Potential herauszufiltern, da die regionalen Vertreter nicht konsequent mit Zahlen und Fakten argumentierten.
Aus dem Trio von Lublin, Gdingen und Nysa stach letztere hervor: Die 25.000 Einwohner kleine, schlesische Stadt im Süden Polens vermarktet ihren See, ihre Natur und deren Stille, aber auch Events – wie z.B. die WM im Wasser-Skifahren 2016 oder Festivals mit Feuer und Wasser. Und der Einzugskreis von Nysa zähle rund 400.000 Menschen, warb Marek Rymarz, der stellvertretende Bürgermeister von Nysa, vor den Investoren im Saal. Und wer keinen Wassersport z.B. mag, fährt einfach 20 km weiter nach Tschechien, wo man Skilaufen kann.
Lublin hingegen setzt stark auf sein neues Kongresszentrum und Gdingen auf Geschäftsreisende – auch im Verbund mit Danzig und Zoppot, den beiden anderen Städten der Tri-City.
Das Fazit dieser 3. Konferenz "Spotlight Hotel Investment Poland": Viel hat sich nicht weiterbewegt in den letzten zwölf Monaten, zumindest nicht in Polen. Alle Markt-Teilnehmer sondieren und analysieren, und das nicht mehr nur in den ganz grossen Städten. Durch den Konferenz-Standort Warschau lag der Fokus automatisch stärker auf Polen, wobei man den übrigen, offenbar wieder im Aufschwung befindlichen CEE-Märkten durchaus mehr Raum und Zeit hätte einräumen können. Vielleicht dann bei der nächsten Konferenz. / map
