Das neue Holiday Inn auf Danzigs Speicherinsel. Ketten bleiben Partner der UBM, aber nicht mit jeder Marke.Foto: piotr krajewsk
Wien. "Die Entwicklung von Hotel-Immobilien lohnt sich auch in diesen herausfordernden Zeiten – wenn man sein Handwerk versteht". Martin Löcker, Chief Operating Officer der UBM Development AG mit Sitz in Wien, will trotz steigender Kosten und Preise nicht klagen. Bei der UBM ist die Pipeline voll, die Asset-Klasse Hotel bestimmt nach wie vor das Geschäft. Das Ziel: UBM will sich noch stärker als Hotel-Entwickler Nr.1 in Europa positionieren. Treiber für den Erfolg sind ein Quentchen mehr an Qualität, eine besondere Note und grössere Häuser. Ein Update mit Martin Löcker.
Wie immer gibt sich Martin Löcker locker. Seit 18 Jahren ist der Immobilien-Ökonom nun für die UBM Development AG tätig, seit 2009 ist der COO auch Vorstandsmitglied. Das Unternehmen bewegt sich in seiner Hotelsparte nach wie vor in fünf Ländern, und die Zahl der Hotels steigt. Anfang Juli hat die UBM in Danzig, Polen, ihr 53. Hotel eröffnet – das 240 Zimmer grosse Holiday Inn Danzig City Centre mit fünf Tagungsräumen, Fitnessstudio und Sky Bar, top gelegen auf der berühmten Speicherinsel. Damit betreibt die UBM aktuell über 11.000 Zimmer.
In der Pipeline befinden sich derzeit 15 gesicherte Projekte mit über 4.000 Zimmern, "der bisherige Höchststand", so Löcker. 3.000 davon wird die UBM selbst führen, die übrigen werden von Third Parties betrieben und an Investoren verkauft. Im UBM-Geschäft stellen Hotels 40% der Pipeline, die Asset-Klasse Wohnen deckt bis zu 35% ab, der Rest entfällt auf Büros. "Wir switchen die Schwerpunkte entsprechend der Marktlagen", sagt der COO.
Lokaler Touch und Qualität sollen sich auch im Design wiederspiegeln, wie bei dieser Sitzecke im Holiday Inn Danzig.Foto: piotr krajewski
Im Vergleich aller Segmente locken Hotels momentan halt noch mit der besten Rendite – auch wenn sich Kosten und Preise immer noch gemeinsam nach oben entwickeln und so jeden Entwickler und Investor herausfordern. Doch Löcker bleibt ehrlich: "Gleichzeitig sind auch die Verkaufspreise gestiegen, so dass sich die Hotel-Entwicklung immer noch lohnt", hält er fest und ergänzt: "In Deutschland erhöht sich der Druck sogar noch aktuell, weil der Büromarkt wieder anspringt, aber genau dann zahlt sich Expertise aus. Wer Hotels heute nur buchstabieren kann, hat keine Chance mehr". Das sagt er auch mit Blick auf die horrenden Immobilien-Verkaufspreise, die sich seiner Einschätzung nach in drei bis fünf Jahren nach unten korrigieren werden.
Vertrauen ins Sandwich-Modell
Die UBM hält sich alle Türen offen: Sie entwickelt/baut, verkauft und betreibt Hotels, letzteres am liebsten über Pacht-Verträge mit dem Investor und über Management-Verträge mit den Ketten. UBM-Partner sind Marken von Accor, IHG, Marriott und Radisson; darüber hinaus hat die UBM einen Pacht-Vertrag mit dem Kempinski Wien und einen Management-Vertrag mit dem Kempinski Kitzbühel. In der UBM-eigenen Pacht-Gesellschaft befinden sich aktuell 15 der 53 Hotels..
An dem aktuellen Franchise-Run will sich der Wiener Entwickler, der ja auch auf Midscale-, Upper Midscale und einige Upscale-Produkte setzt, nach wie vor nicht beteiligen. "Wir üben schon seit über zehn Jahren mit Management-Verträgen", schmunzelt er, zufrieden über die Verteilung der Gewichte: Auf der einen Seite seien Ketten heute glücklich, auch in den Segmenten unterhalb von Luxus noch grössere Häuser managen zu können – was aufgrund des Franchise-Booms inzwischen zur Ausnahme wird. Per Management erhalten die Ketten natürlich höhere Gebühren, aber andererseits würden sie auch stärkere Commitments gegenüber dem Entwickler/Eigentümer eingehen.
Löcker mag dieses inzwischen eingeübte "Sandwich-Modell": UBM ist Betreiber der Hotels, lässt das Haus aber von den Hotelmarken selbst managen. Damit nimmt die UBM dem Käufer ein gewisses Risiko ab, weil das Unternehmen diesem einen stabilen Pächter mit Fixpacht garantiert. "Somit haben auch wir natürlich gute Chancen, einen guten Käufer zu finden", merkt der COO an.
Martin Löcker: Klare Prioritäten, aber Akzente in Details.Foto: 4hauser.at
Auch in Zukunft will UBM grossen Ketten treu bleiben, ist aber offen für neue Partner. "Das aber entscheidet sich immer nach dem besten Standort-Angebot". Die Markenflut macht auch dem Entwickler zu schaffen; die Übersicht zu behalten und neue Marken auf ihre Tauglichkeit zu checken, ist auch für die Profis schwierig. Insofern ist die Lust auf frische, junge Marken verhalten. Einen ersten Schritt wagt die UBM jetzt mit dem ersten Voco von IHG, einer neuen Lifestyle-Marke, in Den Haag.
Die UBM-Strategie bleibe laut Löcker "scharf ausgerichtet" auf City-Hotels in Core-Lagen, allerdings: "Die Projekte werden tendenziell grösser. Hatten unsere Objekte vor zehn Jahren noch durchschnittlich etwa 100 Zimmer, zielen wir jetzt auf 200 bis 600 Zimmer". Am Berliner Alexanderplatz entstehen zwei UBM-Hotels nebeneinander: ein Moxy und ein Residence Inn; sie bringen ab dem 1. Quartal 2022 zusammen 560 Zimmer auf die Waage. In Hamburg wird Ende dieses Jahres die Kombination aus Holiday Inn und Super 8 eröffnen.
Hoch hängt im Vergleich dazu die Messlatte bei einem Convention Hotel mit 700 Zimmern in Wien, das 2023 im LeopoldQuartier eröffnen soll. Trotz Oversupply in Wien rechnet sich die UBM bei diesem Projekt spezielle Chancen aus, da es mit seinen über 4.000 qm Konferenzfläche eine Marktlücke zwischen den Megahotels ab 500 Zimmer plus Konferenzflächen und kleineren Häusern unter 100 Zimmern mit sehr unterschiedlichem Konferenz-Angebot besetze.
Aus der Reihe tanzt auch der gerade erworbene, neoklassizistische "Zucker-Palast" von 1916 in Prag, in den man einen Luxus-Leuchtturm mit 175 Zimmern hinsetzen möchte. "Das bedeutet keine Strategie-Änderung", beruhigt der COO, "es war die Gelegenheit, das letzte grosse leerstehende Palais in der Stadt zu bekommen". In diesem geschützten Kulturdenkmal befand sich einst das Büro des Versicherungsverbands der Zuckerindustrie.
Besondere Note und Inhouse-Leistung
Eine besondere Note dürfen auch UBMs Kettenhotels aus dem Midscale-Segment künftig haben; hier nutzt Löcker gerne deren Abschied von allzu starren Standards und ihre neue Lust aufs "local feeling". So baut die UBM am Hauptbahnhof von Kattowitz in Polen ein nachhaltiges Mercure Hotel unter dem Motto "Clean Green" und mit lokalem Bezug zur ehemaligen Kohlestadt. Das Gebäude strebt die LEED Platinum-Zertifizierung an; von aussen soll bereits eine teilbegrünte Fassade auf das Besondere aufmerksam machen; innen werden Recycle-Materialien, Holz aus der Region und Stein aus Mitteleuropa verbaut, daneben gibt es ein eigenes Energie-Management-System.
Das neue Mercure Hotel in Kattowitz wird ein nachhaltiges Hotel werden.Foto: UBM
Grundsätzlich legt die UBM stets Wert auf ein Quentchen mehr Qualität, die der Gast auch spüre – was bedeutet, dass der Entwickler gerne auch die Standards der Ketten übertreffen möchte. Die Hotels unter dem Dach der UBM verzeichneten laut Löcker letztes Jahr eine Auslastung von 80%.
Die Suche nach Hotels in guten Lagen von A-Städten wird auch künftig die Expansion der UBM charakterisieren. Und COO Löcker traut dem eigenen Unternehmen auch weiterhin zu, die Kosten im Griff zu behalten. Schliesslich beschäftige man 150 Architekten und Ingenieure, so dass man häufig auf einen GU verzichten und Projekte selbst steuern kann, Baukosten inklusive.
Das Geschäftsjahr 2018 war ein Rekordjahr für die UBM Development AG. Die Gesamtleistung des Konzerns lag bei rund 900 Millionen Euro. Bei der "Gesamtleistung", einem UBM-eigenen Wert, handelt es sich um die Summe von Asset- und Share Deals von vollkonsolidierten Unternehme; at-equities sind dabei nur anteilig einberechnet. Allein in neue Projekte hat die Gruppe im vergangenen Jahr etwa 300 Millionen Euro investiert.
Der Geschäftsbericht analysiert auch die Gesamtleistung nach Asset-Klassen. Danach war Hotel im Jahr 2018 mit 289,8 Millionen immer noch der Spitzenreiter, allerdings holte die Sparte Residential im gleichen Zeitraum mit 291,6% massiv auf und steigerte ihre Leistung von 56,6 auf 180,8 Millionen Euro. Im Segment Office lag die Steigerung im Vergleich der beiden Jahre 2017 und 2018 bei 133,2% oder Wohnung. / map
