Der Elefant im Zimmer AOHIS Madrid Alle im Kosten Ausgaben Spagat ESG ein Immobilien Thema

Der Elefant im Zimmer

AOHIS Madrid: Alle im Kosten-Ausgaben-Spagat, ESG ein Immobilien-Thema

Wer hat bereits einen ESG-Manager eingestellt? Ein knappes Drittel der etwa 250 Teilnehmer im Saal hob die Hand.Foto: AOHIS

Madrid. Nein, die nächsten Jahre werden sich gegenüber Hotel-Investoren nicht freundlich zeigen. Das war schon nach den ersten Aussagen der Experten in der ersten Diskussionsrunde der AOHIS Investors Konferenz in Madrid Mitte Januar sehr deutlich. Mehr noch als die gestiegenen Energie- und Lohnkosten, stärker noch als Inflation und höhere Kapitalkosten fürchten Eigentümer und Investoren die ESG-Kriterien. Sie sind der Elefant im Zimmer.

Der Kostendruck knebelt die gesamte Branche, rund um den Globus. Die Energiekosten sind schneller gestiegen als die Lohnkosten, zusätzlich drohen den Eigentümern und Investoren Mega-Mehr-Investments durch ESG. Wie preist man die Inflation überhaupt ein? Sicher ist: Es gibt mehr Fragen als Lösungen.

"Wir müssen einfach permanent viele Szenarien bereithalten", riet Kevin Colket, CEO der Global Hospitality Investment Group, seinen Kollegen in der Diskussion über Umsätze und Kosten in Inflationszeiten zu. Die Private Equity-Firma investiert in Hospitality Assets in den USA, Europa und Asien-Pazifik. Die Margen in Australien beispielsweise seien phantastisch gewesen, aber was nutzt dies in einem Land, dessen Kosten zu den höchsten weltweit zählen, beschrieb der ehemalige Starwood Capital-Manager das Paradoxum, das den Profit erwürgt.

Ron Barrott, Chairman des ebenfalls international agierenden Asset Managers Pro-Invest Group, jedenfalls zog während der Pandemie in den eigenen Projekten die Reissleine.Die Kosten mussten runter, in der IT genau so wie in der Reduktion der Mitarbeiter. Heute arbeite man auf einem GOP-Level zwischen 45 und 50 Prozent. Wie überall lieferten und liefern sich Umsatz und Ausgaben ein Wettrennen, hauptsächlich getrieben durch die Energiekosten, die härter zuschlagen als Lohnkosten.

 Man kommt einheitlichen ESG-Standards inzwischen deutlich näher, sagte Ufi Ibrahim; neben ihr Mit-Diskutant Hadrian Beltrametti-Walker von Kempinski Hotels. Foto: map

Noch drastischer als das und auch drastischer als die Inflation bewertete David Kellett, Managing Director Hotel Transactions bei Invesco London, auf der Immobilien-Seite das Thema ESG: ESG werde in den nächsten 10-15 Jahre sehr sehr hohe Investments abverlangen – und zwar deutlich stärker auf der Immobilien- als auf der operativen Seite, fügte er hinzu. "Die Rendite-Anforderungen sind gestiegen… Um diese Investitionen zu rechtfertigen, muss man einen Blick auf Umsatz und RevPAR halten. Der RevPAR muss deutlich höher sein, um die Mittel zum Zweck zu rechtfertigen".

ESG fordert die Immobilie heraus

Die Experten war sich einig, dass ESG zunehmend wichtiger wird, sich aber erst durchsetzen werde, wenn die Massnahmen erschwinglich werden, wie beim Tesla-Motor: Er muss billiger werden, damit das E-Auto in der Breite akzeptiert wird. Die Branche müsse stärker mit den Regierungen sprechen, forderte Colket – was Moderator Russell Kett von HVS London kühl abfederte: Die Hotellerie in Europa habe nie gelernt, mit Regierungen erfolgreich zusammen zu arbeiten. Wie wahr. Kett bat dann um Handzeichen: Wer hat bereits einen ESG-Manager eingestellt? Ein knappes Drittel der etwa 250 Teilnehmer im Saal hob die Hand.

David Kellett merkte an, dass man bei der Wahl der Immobilie künftig deutlich selektiver vorgehen müsse, auch weil die bisherigen Investment-Skalierungen nicht mehr funktionieren. "Wir haben aber kein Hotel-Problem, sondern ein reines Immobilien-Problem", stellte er klar; darüber müsse man mit den Regierungen sprechen. "Man können nur noch an Plätzen investieren, wo man sicher sein könnte, dass man steigenden Mieten/Pachten generien kann, um das Investment zurückzuzahlen".

Die Legislative macht Tempo

Nachhaltigkeit und ESG waren auch bei der AOHIS-Premiere in Madrid permanenter Begleiter in den Panels. Wer aber pusht die ESG-Standards am stärksten, wollte Moderator David Mallinson von der britischen Beratungsgesellschaft Withers in einer eigenen Diskussionsrunde wissen. Ufi Ibrahim, Gründerin und CEO der Energy & Environment Alliance, welche internationale Standards, Mess-Methoden, Green Finance und rechtliche Fragen definieren will, zeigte sich positiv: Man komme einheitlichen Standards inzwischen deutlich näher, Greenwashing werde inzwischen legal bestraft [Red: in Grossbritannien], die Regierungen hätten ernsthafte Pläne, und die Unternehmen verändern die Standards ihrer Finanz-Reports aufgrund neuer ESG-Kennzahlen, noch bevor der Gesetzgeber es tut…

"Auch die Kapitalmärkte sind definitiv dabei, die Lücken zu füllen, weil sie als erste die Folgen des gesetzlichen Regulierung spüren; sie checken ihre Portfolios und fragen nach den Risiken von 'stranded assets' und für die Compliance", merkte sie weiter positiv an. Ihr Fazit: "Wir sind schon weit gekommen und vielem sehr nah".

Die Sensibilität wächst

Angesprochen auf die bislang spröden Kooperationen zwischen Investoren, Eigentümern und Betreibern, sagt sie klipp und klar: "Die Lösung heisst: Setzt Euch alle zusammen – oder wartet auf die Regulierung!" Sie lobte die deutsche Regierung, die in puncto ESG beiden Seiten jeweils die Hälfte der Verantwortung und Haftung zuordnete. "Die Legislative legt an Tempo zu", warnte Ufi Ibrahim, "sie läuft schon so schnell wie ein Kaninchen". Tempo-Treiber ist ihrer Meinung nach zudem der einsetzende Domino-Effekt, der von grossen Firmen und ihren Nachhaltigkeitskritieren für Firmenreisen ausgeht, damit die Operator und schliesslich die Investoren/Eigentümer unter Druck setzt. Dahinter stecken grosse Industrien mit Millionen-Budgets für Hotel-Übernachtungen. Wer sich künftig nicht als "grün" ausweisen kann, wird nicht mehr gebucht.

Sabine Schaffer, CEO Europa, der Pro-Invest Group, bestätigte aus ihrer Asien-Erfahrung heraus, dass selbst dort die Sensibilität für ESG allein in den letzten 18 Monaten spürbar angezogen habe.
"Und wir", so sagte die Asset-Managerin selbstkritisch, "müssen auch erkennen, dass es in unseren Portfolios obsolete Assets gibt". Am Ende werde der Kredit über das ESG-Engagement entscheiden. Investoren und Eigentümer rief sie dazu auf, den Operator am Asset-Wert zu beteiligen. In der Frage-Antwort-Runde am Schluss schlug ein Teilnehmer genau das Gegenteil vor: Der Operator sollte bitte ein Incentive für den Investor kreieren!

Die ESG-Welle rollt jedenfalls, der Weg bis zu einem gemeinsamen Verständnis im Konzept wie auch im Umgang miteinander ist bei Investoren/Eigentümern wie Betreibern noch weit. ESG ist der grosse Elefant, der im Zimmer steht. Es war erstaunlich, dass etliche der renommierten Teilnehmer an der AOHIS offenbar erst anfangen, sich intensiver mit dem Thema zu befassen. / Maria Pütz-Willems

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