Die Uhr läuft weiter. Die Branche muss jetzt viele neue Entscheidungen für die Zukunft treffen.Foto: bryce barker unsplash
München. Wann werden sich alle Segmente der deutschen Hotellerie wieder erholen? Die Experten-Prognosen schwanken zwischen den Jahren 2022 und 2025. Aktuell befindet sich der europäische Markt deutlich im Aufschwung, doch das Zurückzahlen der Corona-Hilfen, geschrumpftes Eigenkapital und gestiegene Kosten für Energie, Mitarbeiter und mehr lasten schwer auf den Schultern der Unternehmer: Die meisten sind jetzt bereit, die Preise anzuziehen. Selbstkritische Erkenntnisse aus der Expo Real-Hotelkonferenz.
Einen Umsatz-Rückgang wie im Jahr 2020 hatte die Branche noch nie erlebt. "Deutschlandweit lag das Minus gegenüber 2019 bei 60%", brachte es Hotour-Gründerin Martina Fidlschuster die Dramatik während des "Hospitality Industry Dialogue", der Hotel-Konferenz der Immobilien- und Investment-Messe Expo Real, am Montag auf den Punkt.
Im vergangenen Jahr hätten sich die Betten – neben der verhältnismässig resilienten Ferienhotellerie – nach dem touristischen Lockdown auch in manchen Städten schnell wieder gefüllt, beispielsweise in Dresden. Doch dem zweiten Lockdown folgte ebenso schnell ein weiterer drastischer Einbruch. Im Sommer 2021 schliesslich erholten sich europäische Grossstädte dank eines hohen Anteils von Inlandsgästen, beispielsweise Paris oder Wien, wo die Belebung allerdings schwächer ausfiel als etwa in Hamburg oder Dresden. Ein noch sehr zaghaftes Pflänzchen sei Frankfurt am Main und nun stelle sich auch die Frage, wie viele Touristen im Winter reisen. "In Hamburg," so Fidlschuster, "verzeichneten wir im September schon wieder einen leichten Rückgang."
Die Arbeitshypothese der Hotour laute folglich: Der Leisure-Bereich in Deutschland werde sich bis 2022 vollständig von der Krise erholt haben, 2023 komme Corporate Travel langsam zurück, das MICE-Geschäft benötige aber Zeit bis 2024 und interkontinentale Reisen würden erst 2025 wieder in grossem Mass erwartet werden. "Wir hoffen, dass es ein wenig schneller geht", fügte Fidlschuster optimistisch hinzu.
David Etmenan: Der März 2022 wird für die wirtschaftliche Zukunft mit entscheiden. Foto: HI
Budgets 2022 rund 20% unter 2019
Betreibern von Stadthotels in Deutschland – wie Novum Hospitality, Primestar oder der HR-Group – mangelt es derweil nicht an Optimismus. Sie haben das kommende Jahr mit Erlösen kalkuliert, die nur noch 15 bis 20% unter dem Boom-Jahr 2019 liegen – wobei sie hierbei jetzt klare Gewinner- und Verlierer-Destinationen definieren. Zu ersteren zählen weiterhin B-Destinationen mit touristischer Ausprägung wie Kiel, Lübeck, Freiburg oder Friedrichshafen, als grösster Verlierer gilt Frankfurt am Main.
Mehr Sorgen als das Erreichen von Umsätzen bereitet der Branche die finanzielle Last. Martin Schaffer, Partner von MRP Consult in Wien: "Der Grossteil der Hotelbetreiber wird Corona überleben, aber das Zurückzahlen von Stundungen, Krediten und Fördermitteln wird noch lange dauern. Die Wunden werden erst langsam heilen." Spannend werde auch, wie sich Kredit-Bedingungen und Finanzierungen für die Branche künftig gestalten.
Rückblickend übten die grösseren Hotelbetreiber vor allem Kritik an den in Deutschland zu lange hinausgezögerten Corona-Hilfen für grössere und verbundene Unternehmen und an der mangelhaften gesetzlichen Unterstützung bei Miet- und Pacht-Verhandlungen.
Die Entscheidung für den Stabilisierungsfonds
David Etmenan, CEO und Gründer von Novum Hospitality, dessen Gruppe als einziges deutsches Hotel-Unternehmen unter den staatlichen Schutzschirm geschlüpft ist und damit die Mitsprache des Staates in der Operation in Kauf nahm, erläuterte vor rund 120 Konferenz-Besuchern die damalige Situation: "Unsere Top Lines brachen ab Mitte 2020 brachial ein. Die Krise aber haben wir nicht verschuldet, sie war am Ende des Tages fremdgesteuert." Deshalb glaubte er auch weiter an das eigene Können. Zudem sei im Sommer 2020 von November- oder Dezemberhilfen noch keine Rede gewesen. Deshalb sei es für ihn "wichtig gewesen, in dieser Situation Liquidität zu beschaffen" – schnell und in ausreichendem Volumen.
Nun würden die kommenden sechs Monate über die Geschwindigkeit der Erholung entscheiden. "Wir haben überwiegend 50% der Mieten bis Ende 2022 reduziert bekommen und dieses Delta auf die Vertragsdauer umgelegt. Der März 2022 wird die Schallmauer sein, mit Messen wie der ITB. Veranstaltungen wie diese sind massgeblich." Für die Zukunft hat er gelernt, ausschliesslich mit klassischen, professionellen Projekt-Entwicklern zusammenzuarbeiten und sich von solchen zu trennen, die mit Mezzanine-Kapital Luftschlösser gebaut hätten. Von 20 der Vor-Corona-Projekte hat sich Novum getrennt. hospitalityInside gegenüber fügte er später hinzu, dass er im nächsten Jahr nochmals zehn Projekte vorstellen werde, dann aber einen zweijährigen "Schnitt" machen werde.
Martina Maly-Gärtner: Hinterfragen und schnell reagieren!Foto: HI
Neue Kapital-Strukturen nötig
Andreas Erben, CEO der Primestar Group, bewertet Corona als einen Zeitbeschleuniger, "der uns 10 Jahre in die Zukunft gerückt hat", vor allem im Bereich Digitalisierung. Seine These: "Der Hotelmarkt wird sich massiv verändern. Wir müssen uns kapitalmässig anders aufstellen." Hoffnungen, man könne nun antizyklisch günstig investieren, hätten sich weitgehend zerschlagen. Dazu trügen auch die gestiegenen Baukosten und der Material-Mangel bei. Finanzierungen von Neugeschäften seien noch unmöglich, Verlängerungen von Krediten dagegen schon.
Primestar selbst habe als Unternehmen während der Krise kein Darlehen aufgenommen, jedoch die sehr zeitversetzt eingetroffenen Fördermittel in Anspruch genommen. Die letzte Dezemberhilfe habe das Unternehmen im erst im September 2021 erreicht. Erbens Überzeugung: "Sobald Banken sehen, dass wieder Einnahmen auf den Konten landen, werden sie positiv." Primestar habe bereits den Break Even erreicht und erwirtschafte keine Verluste mehr. Erben hat allerdings auch einen neuen Mehrheitsgesellschafter – ein Family Office – mit ins Boot geholt.
Familien-Unternehmen wie Blodinger aus Frankfurt haben andere Wege der finanziellen Stabilisierung gefunden: Sie hat sich in dem jetzt stark geschwächten Standort Frankfurt von drei Flemings Hotels getrennt. CEO Filip Blodinger: "Die Planbarkeit hat sich durch Corona verändert, die Welt ist viel schneller geworden." Nach eineinhalb Jahren Working from Home sei die Welt eine andere geworden. "Wir wissen nicht, wie sich die verschiedenen Segmente entwickeln werden." Kleinere Meetings und Konferenzen mittelständischer Unternehmen seien bei Flemings am schnellsten zurückgekommen worden. Hier sehe man neue Chancen.
Flemings hat während der Pandemie das Marken-Portfolio gestrafft und konzentriert sich künftig nicht mehr auf drei, sondern nur noch auf die zwei Segmente Flemings Express sowie Flemings als Upscale-Produkt. Häuser, die nicht dazu passen, seien aufgegeben worden – zwei davon an stadtnahe Einrichtungen vermietet, die Entscheidung für die künftige Nutzung des Dritten sei noch nicht gefallen. "Wir sind als Owner Operator bisher gut durch die Krise gekommen, wollen aber künftig auch mit Asset Light weiterwachsen", so Blodinger.
Entwickler und Investoren schwenken um
Bei den Investoren löste die Corona-Krise ebenfalls einen riesigen Schock aus. "Wir mussten wahnsinnig schnell reagieren und unsere Produkte hinterfragen", beschrieb Martina Maly-Gärtner, COO von UBM Development aus Wien, die Situation. "Hotels werden für einen überschaubaren Zeitraum nicht die Asset-Klasse 1 sein." Käufer seien abgesprungen, die UBM als Entwickler habe auf andere Asset-Klassen geswitcht. Anstelle eines in Frankfurt geplanten Hotels baut UBM dort nun im Europaviertel das Bürohaus Timber Pioneer, sein erstes Holz-Hybrid-Haus.
Maly-Gärtner kritisierte ebenfalls die anfängliche Restriktion bei den Corona-Hilfen für grössere Unternehmen. Fördermittel in Europa seien zudem völlig unterschiedlich ausgefallen. In Polen habe es kaum welche gegeben, in den Niederlanden seien sie niedriger als in Deutschland oder Österreich. Nun müsse man sehen, wer 2022 den Atem zum Überleben habe. "Es wird noch einige Zeit dauern, bis alle wieder Geld verdienen werden," so auch ihre Meinung. Grundsätzlich gelte jetzt bei Hotel-Finanzierungen, dass der Eigenkapital-Anteil für neue Projekte stark erhöht wurde. Insider berichteten am Rande, dass die EK-Quote jetzt bei mindestens 50% liege.
Martin Schaller: Nicht zu früh aus Hotels aussteigen!Foto: HI
Alle Stress-Tests waren
nichts mehr wert
Martin Schaller von Union Investment erlebte seine schwärzesten Pandemie-Tage durch den erstmaligen Verlust von zwei Hotelpächtern im Juni 2020 und durch die Ankündigung des zweiten, dann langen Lockdowns ab Oktober. "Alle Stress-Tests mit einem angenommenen Umsatz-Minus von 20-30% waren nichts mehr wert!" Alle Szenario-Analysen mussten mehrmals angepasst werden.
Die permanente Kommunikation mit den 36 Mietern der 84 Hotels per Telefon und Video-Calls sei dabei enorm wichtig gewesen. Man habe die Mieter bezüglich deren Anfragen nach Mietminderungen um Geduld gebeten, bis man sich einen hinreichenden Überblick über das Ausmass und die Dauer der Krise machen konnte. "Das war in diesem Jahr im März, als sich der Impfstoff durchsetzte und Veranstaltungen wie die Expo Real möglich machte." Zuvor habe man keine Kündigungen, Klagen oder Mahnungen verschickt, sofern sich die Mieter grundsätzlich einigungsbereit gezeigt haben.
Wichtig sei bei der Analyse auch gewesen, die individuelle Situation der Hotels differenziert zu betrachten. "Hotel ist nicht Hotel, normalerweise bestehen bei vergleichbaren Produkten in einem Markt je nach Management bis zu 20 Prozentpunkte Abweichung in der Auslastung, in der Pandemie lagen die Abweichungen zwischen 60 bis 90 Prozentpunkte, was u.a. den unterschiedlichen Öffnungs- und Schliessungszeitpunkten geschuldet gewesen ist."
Alternativen für die Immobilien habe man zwar in wenigen Fällen analysiert, aber es wäre noch zu früh gewesen, in die Umsetzung von Umnutzungen zu gehen, die sich dann später als Investment-Grab erweisen könnten. Die Konzepte sind über die Jahre hin intelligenter und belastungsfähiger geworden. Und die Erholung zeigt inzwischen in vielen Fällen sogar, dass aufgrund der umgesetzten Kostenersparnisse in den Hotels die Betriebsergebnisse relativ betrachtet stärker steigen als die Umsätze." Sorgen macht er sich um Hotels "auf der grünen Wiese" ohne Alleinstellungsmerkmale. 4 Sterne-Hotels mit grossen Tagungskapazitäten gehören jedoch nicht automatisch dazu, denn Kongresse und Messen lassen sich nun mal nicht ausschliesslich digital durchführen.
Auch für den Projektentwickler So-Hospitality, eine Tochter des österreichischen Investment-Unternehmens Soravia, das u.a. die Lifestyle-Marke Ruby Hotels seit ihrer Geburt mitfinanziert, stand im Vordergrund, die Hotels trotz angespannter Lage zu unterstützen. CEO Roland Paar: "Die finanzierenden Banken haben sofort jedes Projekt evaluiert, EK-Zuschüsse modifiziert und zusätzliche Sicherheiten verlangt." Während in Deutschland munter weitergebaut wurde, mussten grosse Projekt-Baustellen in Österreich eingestellt werden, bis ein Hygienekonzept vorlag. So-Hospitality führte schliesslich ein Projekt für ein grosses Konferenzhotel einer kompletten Büronutzung zu, ein Budgethotel-Projekt in B-Lage wurde komplett eingestampft.
Andreas Erben will sich auch in der Distribution Geschäft zurückholen.Foto: HI
Die Pacht bleibt,
Franchise ändert sich
Bei der Antwort auf die Frage, welche Vertragsarten Investoren nach der Pandemie bevorzugen werden, herrschte Übereinstimmung: "Das Geschäftsmodell des Pacht-Vertrags wird sich nicht verändern, die Investoren wollen und können das nicht. Dies hat steuerliche und abschreibungstechnische Gründe", so Erben. "Wir müssen weiter mit diesem Modell leben."
Veränderungen sieht er eher bei Franchise-Verträgen. "Franchise hat eine Existenzberechtigung, muss sich aber verändern. Vor allem die Dinosaurier [die Ketten] werden mit ihren vielen Marken Probleme haben", sagte er voraus. Deshalb habe Primestar eine eigene Marke im Boutique-Segment mit starker Digitalisierung entwickelt. "OTAs verdienen teilweise mehr als wir an unseren Produkten. Wir wollen mehr Konsumenten direkt zurückholen, einerseits mit KI, andererseits durch mehr Flächeneffizienz." Wichtig sei jetzt das Hinterfragen bisheriger Modelle und die Flexibilisierung von Immobilien. Single Asset-Immobilien könnten zu gemischt genutzten Immobilien entwickelt werden, z.B. zu Hotels mit Büro-Nutzung, mit Work Spaces oder anderen Dienstleistungen.
Ruslan Husry, Investor und Managing Director der HR-Group, unterstrich ebenfalls: "Investoren wie Union Investment oder Deka sind bei den Pacht-Strukturen unflexibel. Wir konnten aber das Verhältnis von fester zu variabler Pacht verringern." Maly-Gärtner bestätigte: "Pacht-Verträge lassen sich immer noch einfacher verkaufen; man kann über Variablen sprechen, aber die grossen Fonds können nur den Fix-Anteil bewerten." Auch bei Novum ist es weitgehend bei Fixpachten geblieben, man überlege sich aber, Pandemie-Klauseln zur fairen Lasten-Verteilung zu integrieren, so Etmenan. Zudem werde man einen eigenen Real Estate Bereich aufbauen, um Entwicklern gegenüber eine Prozess-Strasse im Exit aufzuzeigen.
Schaller von der Union Investment sprach sich gegen Pandemie-Klauseln aus. Man könne schliesslich nicht absehen, wie die nächste Krise aussehen werde, ob es etwa eine ökologische Krise oder Cyber Crime Krise werden könnte… Vielmehr müsse man sich abgewöhnen, sich dauerhaft auf der Insel der Glückseligen zu wähnen und bescheidener bei der Entwicklung neuer Hotels werden. Er appellierte an die Branche, demütig nach vorne zu schauen und vorausschauender zu agieren. Als Vergleich führte er die Notfall-Übungen auf Kreuzfahrtschiffen an, die ja auch nie einer ernst nehme.
Roland Paar gibt volltechnologisierten Hotels grosse Chancen.Foto:HI
Die Preise müssen
hochgesetzt werden
Weitere Einigkeit unter den Hotel-Panelisten der Expo Real herrschte beim Thema Durchschnittsraten. Sie müssen definitiv weiter steigen, da enorme Kosten ins Haus stehen: höhere Energiekosten und Löhne, Rückzahlungen, Investitionen in ESG-Kriterien. "DGNB oder LEED wurden vor 15 Jahren noch belächelt, jetzt kann keiner mehr Immobilien ohne sie einkaufen und nun kommt ESG, das alle einhalten müssen. Das ist eine riesige Veränderung", so Erben. Neubauten würden teurer, an Stellschrauben wie der Miete oder den Kennzahlen könne man angesichts der Herausforderungen für die Betreiber nicht mehr drehen. Einzige Lösung sei es, niedrigere Renditen zu akzeptieren.
Unterdessen versuchen die Betreiber, die Kosten weiter zu senken und die Preise anzuheben. "Deutschland hat noch extrem viel Luft nach oben bei der Raten-Entwicklung," glaubt nicht nur Etmenan, der den Mitarbeiter-Mangel teilweise durch den Einsatz von Dienstleistern wie z.B. Caterern zu kompensieren versucht. Die HR-Group versucht den Preis durch den Verkauf zusätzlicher Services zu steigern und die Hotels mehr in die Umgebung zu integrieren bzw. regionale Konzepte wie Ghost Kitchen oder Lieferservices zu nutzen.
Nicht alle lieben Serviced Apartments
Die Serviced Apartments, die sich während der Pandemie im Vergleich zu klassischen Hotels als resilienter erwiesen, polarisieren inzwischen die Hotellerie. "Serviced Apartments schliessen Hotels nicht aus", so Schaller. "Unsere Hotels bieten Services, die diese hochdigitalisierten Häuser nicht haben." Hotels in Leisure-Destinationen und Städte mit hohem Freizeitanteil hätten im August 2021 bereits bessere Auslastungen gehabt als im August 2019.
Roland Paar erklärte: "Wir haben Ende 2020 in das junge Unternehmen Numa investiert, an das wir sehr stark glauben." Die Einheiten würden komplett ohne Mitarbeiter und über digitale Prozesse gemanagt und die Häuser hätten hohe GOP-Margen. "Noch vor drei Jahren hätten wir gedacht, der Gast braucht dies und das und will Service." Dem sei nicht so, und das nicht nur aufgrund der Pandemie, sondern auch durch den demographischen Wandel. "Serviced Apartments als Produkt werden bleiben, aber auch hier ist das Gast-Erlebnis entscheidend. Nur ein möbliertes Zimmerchen zu verkaufen, wird es nicht sein." Seine weitere Überzeugung: In den Resort-Hotels werde sich die Service-Nachfrage aber weiter erhöhen: Der Gast ist hier jetzt bereit, dafür zu bezahlen.
Auch Novum setzt mit seiner jüngsten Marke Acora Living in the City durchaus auf den Serviced Apartment-Markt, während Blodinger von Flemings betont: "Serviced Apartments sind für uns kein Geschäftsmodell."
Und nicht nur er ist sich sicher: Künftig wird innerhalb jeder Kategorie härter gekämpft werden. Die selbstkritischen Töne, die die Hoteliers in den Diskussionsrunden anschlugen, sind jedenfalls eine gute Voraussetzung dafür, dass die Betreiber endlich mehr Mut zur Veränderung haben und sogar einem grossen Thema nicht mehr ausweichen: die höheren Kosten an die Gäste weiterzugeben. / Susanne Stauss
Die Expo Real 2021 in Zahlen
Über 19.200 Teilnehmer aus 52 Ländern kamen diese Woche nach München. Die Gesamt-Teilnehmerzahl unterteilte sich in 9.916 Fachbesucher und 9.296 Unternehmens-Repräsentanten. Die Top Ten-Besucherländer waren nach Deutschland: Österreich, Niederlande, Grossbritannien und Nordirland, Schweiz, Polen, Frankreich, die Tschechische Republik, Luxemburg, Spanien und Italien.
Die 1.198 Aussteller kamen aus 29 Ländern. Die Top Ten-Ausstellerländer waren neben Deutschland: Österreich, Niederlande, Polen, Schweiz, Portugal, Rumänien, Spanien, Frankreich, Serbien und Italien.
