Rom. Die International Hotel Conference in Rom - organisiert von dem Amerikaner Morris Lasky - entwickelt sich immer mehr zu einem effizienten, europa-orientierten Treff für Profis aus Investment, Finanzierung und Entwicklung. Im Gegensatz zur viel zu US- und UK-lastigen Hotel Investment Conference in Berlin gibt es hier noch Ansätze zum Lernen. Den Showeffekt von Berlin suchte man auch bei dieser vierten Konferenz-Auflage vergebens; es zählen gleichermassen Networking und Inhalte. Konferenznotizen zur Branchenentwicklung, zu Immobilienverkäufen, zu Russland und Boutique-Hotels.
In der Auftakt-Podiumsdiskussion tippten die Teilnehmer viele Themen an und warfen mit ihren Statements bezeichnende Schlaglichter auf die allgemeine Entwicklung in der Branche . Russell Kett, Geschäftsführer beim Beratungsunternehmen HVS London, sagte voraus: Der Trend der Ketten, Immobilien zu verkaufen, wird weiter anhalten. Häppchenweise werden sie veräussert werden, um so die besten Preise zu erzielen. Bis 2009 erwartet Kett eine weiter positive Nachfrageentwicklung in der Reisebranche; erst wenn diese Entwicklung stoppe, könnte es auch in der Immobilienentwickung kritisch werden.
Peter C. Krause, überzeugter Private Equity-Mann vom Barrow Street Real Estate Fund aus New York, kann mit ausreichend Geld aus Fonds wuchern, um Ketten zu kaufen. Er peppt die Hotels auf und verkauft sie im Schnitt nach sieben Jahren wieder, manchmal auch früher - wie im Falle der Red Roof Inns, die er bereits nach drei Jahren an Accor weiterverkaufte. Krause widmet sich am liebsten Ketten: Er habe zuviel Kapital, um es auf kleine Hotels zu verteilen. Individualhotels brauchen zudem einfach länger, bis sie Rendite bringen.
Stephen Bollenbach, CEO der Hilton Hotels Corporation, gab zu bedenken, dass Verträge eine Seite der Medaille darstellen, die Integration in den Vertriebsapparat einer Megakette die andere Seite. Er warb für Hiltons neues und angeblich sehr ausgefeiltes IT-System "OnQ", das teilweise Mitarbeiter ersetzt und Kosten drückt.
Philippe Rossiter, CEO der Hotel & Catering International Management Association, bezeichnet die sinkende Verfügbarkeit von Mitarbeitern als eine der grössten Herausforderungen für die Branche und beklagte gleichzeitig die schwindende Kompetenz von Mitarbeitern. 60% der Mitarbeiter in Londons Hotellerie beispielsweise sind heute keine Engländer mehr. Er prophezeit der Branche ein "schwarzes Loch". Russell Kett pointierte: Nationalitäten spielen künftig keine Rolle mehr, wenn die Branche lernt, die Professionalität ihrer Mitarbeiter zu betonen - und ihnen nicht einfach nur immer einen Job auf Zeit zu bieten.
Obwohl die Amerikaner gerade den Umweltschutz und "grüne Philosophien" entdecken, meinte Hilton-CEO Bollenbach: Es gäbe viele Instrumente, aber man könne den Gast nicht für die Benutzung eines Handtuchs zahlen lassen. Russell Kett warf den Hotelketten vor, nicht genug für den Umweltschutz zu tun. Da Energiekosten - trotz enorm gestiegener Ölpreise - immer noch nur einen kleinen Anteil vom Umsatz ausmachen, sei kaum mit mehr Bewusstsein zu rechnen.
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Der russische Markt prägte weite Teile der Diskussion im "Think Tank" über Osteuropa. Der Enthusiasmus internationaler Investoren ist verflogen, sie sehen die Märkte differenzierter. "Es findet eine Evolution statt," sagt Michael O'Hare, Geschäftsführer bei Horwath für Zentral-/Osteuropa und Russland und seit zwölf Jahren in diesen Märkten aktiv. "Es gibt inzwischen etwa vier Fondsgesellschaften in Russland, aber noch kein Private Equity." Moskau zählt inzwischen 17 internationale Markenhotels, aber er sieht in der 11 Millionen-Metropole noch viel Potential für weitere. Trond Johansen, vielreisender Repräsentant des Unternehmens VingCard Elsafe, verwies auf den grossen Bedarf russischer Regionen an 3- und 4-Sterne-Hotels, jedoch: Das Land ist hier zu teuer, die Entwicklungskosten werden damit zu hoch. Das wird also noch dauern, vor allem auch, weil die Russen selbst Luxus und Glamour lieben.
Interessant: Die Russen stellen auch in internationalen Hotels wie Marriott das Gros der Gäste. Gleichzeitig, unbemerkt von der internationalen Öffentlichkeit, expandieren etwa fünf rein russische Hotelketten in rasanter Geschwindigkeit - auch in die Sekundär-/Tertiär-Städte und in die Regionen, die teilweise grösser sind als Tschechien oder Ungarn.
Ingrid Quint-Hager, verantwortlich für internationale Hotelfinanzierungen bei der Ersten Bank Österreich, unterstrich in diesem Zusammenhang mehrfach, dass sich in Russland nur Geschäfte mit lokalen Partnern realisieren lassen. Ihre Bankhaus greift ebenfalls auf weitere Bankpartner vor Ort zurück. "Sehr wichtig aber sind von Anfang an ein guter Anwalt und ein Steuerberater." Drei Jahre Planungszeit sind in Russland an der Tagesordnung, ebenso "Missgeschicke" wie verloren gegangene Papiere, endlose Feststellungsverfahren von Eigentümern und rechtliche Verfahren. In letzterem Punkt bescheinigten die Teilnehmer den russischen Gerichten jedoch schnelle Entscheidungen.
Trotz allem, so David Simons, Partner bei RDS Developments: Die Business-Mentalität der Russen werden transparenter. Dennoch scheitern ca. 80% der Ausländer, die den russischen Markt betreten, an den Geschäftspraktiken. Michael O'Hare verteidigte die russische Geschäftsmentalität: Russen zahlen pünktlich, sie seien sehr direkt und gute Geschäftsleute.
Grösste Herausforderung im Alltag der russischen Hotellerie: genügend qualifizierte bzw. trainierbare Mitarbeiter zu finden. Viele Auslandsrussen kehren zwar zurück, allerdings wollen die meisten "nur Manager spielen". Hoffnungsschimmer: Jüngere Russen sprechen inzwischen Englisch.
Den gesamten osteuropäischen Markt beurteilten die Diskutanten folgendermassen: Kiew und Bukarest gelten als attraktiv, Prag hat noch Luft, Budapest verliert, Moskau gilt inzwischen als schwierig. Überall, wo Low Cost Carrier landen, ziehen die Märkte an.
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Im "Think Tank" über Boutique-Hotels konnte man viele Details hören, wie sich diese Nischenherbergen von Kettenhotels abheben und am Markt durchsetzen können. So registriert Ami Federmann, Vice Chairman der israelischen Dan Hotels und Initiator eines Immobilienfonds in Israel, einen Wandel vom reinen Design- zum spezialisierten Designhotel. Spa-Angebote gelten inzwischen als "Muss", ebenso wie grosszügige Zimmer, verführerisch ausgestattete und ebenfalls immer grösser werdende Bäder für Zwei. Ein Ankleidebereich für Damen verschafft einem Boutique-Hotel bei seiner anspruchsvollen Klientel genauso Respekt wie ein funktionierender, schneller Internetanschluss.
Aus Investorensicht, so erläuterten die beiden auch in Boutique-Hotels versierten Berater Sumner Baye von International Hotel Network, und Peter Wirth von TWT Hospitality, kann nur die langfristige Steigerung des Immobilenwertes das Ziel einer Entscheidung pro und contra Boutiquehotel sein. Deshalb sollten alles kostenintensiven Abteilungen ausgespart bleiben - allen voran das Restaurant im Haus. Outsourcing ist hier angesagt. Auch die Mitarbeiterkosten sollten sehr eng kalkuliert werden; die Attraktivität eines Boutique-Hotels schöpft sich schliesslich primär aus dem Design und Ambiente. Genau hier aber entsteht die Mega-Herausforderung für das Nischenhotel: Wer sich als Design-Boutiquen-Hotel vermarktet, unterwirft sich einem extrem schnelllebigen Mode-Wechsel und einem Design-Superlativisimus, der permanent neue Kosten produzieren kann.
Demgegenüber lassen sich in Boutique-Hotels deutlich höhere Durchschnittsraten erzielen als in konventionellen Hotels mit Fullservice-Angebot.
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Roberto Wirth, Präsident und General Manager des renommierten Hotel Hassler in Rom, erinnerte in seiner Eröffnungsrede die Hoteliers daran, behindertenfreundliche Einrichtungen und Services zu schaffen. Wirth, der selbst taubstumm ist, sagte mit Hilfe seines Dolmetschers: "Gebt den Gästen, was sie brauchen, damit sie sich normal fühlen!" Der vielfach weltweit ausgezeichnete Hotelier ist selbst ein leuchtendes Beispiel für unermüdliches Engagement: So gründet der Cornell-Absolvent jetzt das erste nationale Cornell-Chapter in Italien.
Andere Themen aus der International Hotel Conference in Rom wird hospitalityInside.com in weiteren Artikeln aufgreifen. / Maria Pütz-Willems