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Höhere Belegung oder höherer Preis?

2. Spotlight Hotel Investment Poland: Städte im nationalen Wettstreit

Poland Today Investment Conference Warsaw 2015  
Den Hotelpuls Polens fühlen: Teilnehmer bei der 2. Hotel Investment
Konferenz im Westin Warschau.


 

Warschau (26.6.2015). Vor einem Jahr startete "Spotlight Hotel Investment Poland", letzte Woche fanden sich mit 200 Teilnehmern rund 40 mehr ein als bei der Premiere. Darunter waren erfreulicherweise viele Einheimische. Der Tag zeigte, dass der Hotel-Puls in diesem Land kräftig schlägt, zum anderen waren den Talkrunden einige kleine, feine Veränderungen der letzten 12 Monate zu entnehmen. Die Hoteliers denken bereits über die eigenen Landesgrenzen hinaus, die internationalen Developer denken zunehmend differenzierter, nur die Banken bleiben konservativ und freuen sich neuerdings über Investoren, die Projekte angeblich sogar in Zloty stemmen wollen.

Orbis Hotels, Accors strategischer Partner in Polen, mit 106 Hotels und 18.600 Zimmern in 30 Städten eindeutig der Marktführer im Land, ist dabei, über die eigenen Grenzen hinaus zu denken: "Wir möchten eine internationale Gruppe werden," sagte CEO Gilles Clavie, den Blick primär auf die baltischen Staaten richtend. Man will in Premium-Lagen vertreten sein, Standards garantieren, neue F&B-Konzepte einführen, MICE forcieren und vieles mehr… In sieben Ländern ausserhalb Polens will man präsent sein. Und dafür hat Orbis mit Accor einen Entwicklungsvertrag für Osteuropa bis 2035 geschlossen; die ersten zehn Jahre sind Orbis exklusiv vorbehalten (sh. Link/News-Mix).

Damit legt Orbis so viel Aktivität vor wie keine andere Hotelgruppe sie in Polen überhaupt aufzeigen kann. Nationale Gruppen beschränken sich in der Regel immer noch auf das eigene Land, das noch genügend Potential bietet. Gleichzeitig aber ist der mittelständische und von Privathotels geprägte Markt dabei, sich mit internationalen Marken vorsichtig vertraut zu machen.

Die Markt-Zahlen von STR Global allerdings sind kein Freibrief für eine ungezügelte Expansion – auch nicht für Ketten und Investoren. Polen zählt derzeit – laut STR Business Development Manager Jakub Klimczak – 2.450 Hotels mit 120.000 Zimmern. Die durchschnittliche Belegung lag landesweit im April 2015 (year-to-date) bei 60%, die Tagesdurchschnittsrate (ADR) bei 61 Euro (year-to-date). Der Experte geht auch weiterhin von steigender Belegung aus, aber auch von weniger stark steigendem Zimmer-Angebot. Eine Konferenz-Teilnehmerin merkte beispielsweise an, dass in Warschau in den letzten 12 Monaten kein Vertrag für ein neues, internationales Hotel unterschrieben worden sei.

  Klimczak Jakub STR Global bei Poland Investment Conference 2015
  Jakub Klimczak, STR Global: In einigen
Destinationen ist die Rate die Herausforderung.


Polen-weit gesehen sind diese Zahlen kein Grund zu übermässigem Jubel, aber eine solide Basis für Mehr. Zudem spricht für eine vermutlich anhaltende positive Entwicklung die bisherige stabile Wirtschaft. Zumindest ist das die Einschätzung von aussen; einzelne Polen im Saal hatten aktuell da ihre Bedenken angesichts der bevorstehenden Parlamentswahlen im Oktober, die wirtschaftliche Turbulenzen bringen könnte.

Gute Preise erzielt nicht nur Warschau

Ein lebendiger Tourismus ist vor allem für Warschau wichtig. Denn in der Hauptstadt müssen die Hotels höhere Preise erzielen und gleichzeitig stärker in den Hotel-Segmenten diversifizieren. Ausserdem bahnt sich ein nationales "Wettrennen" zwischen der offiziellen Hauptstadt Warschau und der heimlichen Hauptstadt Krakau, der Bilderbuch-Stadt in Südpolen, an. Ausserdem im Kommen: Danzig. Hotel-Investments wie das der polnisch-norwegischen Designhotel-Gruppe Puro mit einem grossen und aufsehenerregenden Hotelprojekt in zwei Phasen (erst 93, dann Aufstockung auf 213 Zimmer) mitten in der Stadt bringen die Szene in Bewegung.

STR Global stellt für die lokalen polnischen Märkte folgende Reihenfolge bei Belegung und ADR vor: Danach führte Warschau im Mai 2015 (year-to-date und in lokaler Währung) die Statistik mit 70% Belegung und ca. 75 Euro ADR an, gefolgt von Krakau (70% und knapp 70 Euro, vor Wroclaw (knapp 60% und ca. 53 Euro) und der TriCity Danzig/Gdingen/Zoppot (ca. 56% und über 70 Euro), und letztlich gefolgt von Posen (ca. 52% und knapp 70 Euro).

Vor diesem Hintergrund war es umso verständlicher, dass sich über das noch zu beschliessende Convention Center in Warschau eine intensive Diskussion zwischen Panel-Teilnehmern und Publikum entspann. Krakau und Katowitz haben inzwischen eines (seit November 2014 bzw. April 2015), die Hauptstadt noch nicht. Wie gross oder klein darf dieses Kongresszentrum werden? Da klafften die Einschätzungen weit auseinander und die Emotionen gingen hoch. Letztlich schwanken die Erwartungen zwischen 5.000 und 15.000 Teilnehmern bei der Kapazität.

Schlimmer aber noch für viele: Die finale Entscheidung werde immer wieder hinausgezögert, wobei man doch wisse, dass Mega-Kongresse mindestens fünf Jahre im Voraus bereits über die Kongress-Location entscheiden. Das führte logischerweise zu dem bereits bekannten, jetzt noch deutlicher formulierten Vorwurf aus dem Vorjahr, dass die Stadt Warschau nicht genug tue, um sich international zu vermarkten. Wer mit Berlin oder Wien mithalten will, müsse mehr tun…

Warschau Raffles Baustelle und Bristol Hotel  
Im Bau: das künftige Raffles Hotel Warschau (links).
In Betrieb: Hotel Bristol (rechts), Mitglied von The Luxury Collection.
/ Foto: map

 

Diskussion um Kongress-Markt hält an

Darüber hinaus diskutierten die Teilnehmer heftig, wie die Finanzierung für solch ein Mega-Projekt aufgesetzt werden muss: als reines Investment der Stadt oder als Private-Public Partnership-Modell. Die Mehrheit schien dafür zu stimmen, dass ein Convention Center ausschliesslich als Teil der städtischen Infrastruktur angesehen werden sollte.

Ein weiterer Punkt: Wäre es nicht sinnvoller, die Attraktivität von Warschau über Events und Sport zu steigern als über Kongresse? Krakau liefere immer wieder neue Ideen für Events und steigere so die Nachfrage in der Stadt.

Interessant war, dass im Zusammenhang mit Profilierungschancen für Warschau das derzeit im Bau befindliche Raffles Hotel eher kritisch beäugt wurde denn als Marketing-Chance für die Stadt. Seine Lage exakt gegenüber dem berühmten Bristol Hotel (The Luxury Collection, Starwood; Eröffnung Ende 2016) macht das 5 Sterne-Pärchen sogar zu einem echten Magneten für eine zahlungskräftige Klientel. Nur Orbis-CEO Gilles Clavie prophezeite in einem anderen Panel später, dass dieses Segment durchaus die Stadt und das Geschäft für ein Convention Center beflügeln werde.

Das Interesse der europäischen wie internationalen Ketten wie auch Investoren am Hotel-Markt Polen hält weiter an. Dazu mehr im nächsten Artikel.

Dass der polnische Hotel-Markt attraktiv ist, zeigt sich auch daran, dass derzeit drei Veranstalter gleichzeitig versuchen, eine Hotel-Konferenz zu etablieren. "Spotlight Hotel Investment Poland", organisiert von Poland Today, einem angesehenen politisch-wirtschaftlich orientierten Verlag, und inhaltlich unterstützt von der Beratungs- und Vermittlungsgesellschaft Christie+Co, zog zumindest die meisten Teilnehmer jetzt an. Die Qualität des Talkrunden-Teilnehmer war sehr gut, einzelne Talk-Formate dürfen noch optimiert werden. / Maria Pütz-Willems

 

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