Amsterdam. Die Entscheidung der Stadt Amsterdam, im Stadtzentrum keine neuen Hotels mehr zuzulassen, hat für einen kräftigen Anstieg der Immobilien-Preise zur Folge. Laut Collier Netherlands wechselten 2017 Hotel-Immobilien im Wert von insgesamt einer Milliarde Euro den Besitzer, wobei der Transaktionspreis um 70% nach oben schnellte und so manchen Investor noch reicher und zufriedener machte.
2017 war ein weiteres herausragendes Jahr für den Tourismus in den Niederlanden und die heimische Hotelbranche. Und mit Blick auf Hotel-Immobilien sieht die Zukunft für diejenigen, die bereits über Häuser in Amsterdam und anderen niederländischen Grossstädten verfügen, besser aus denn je. Bis letzten November kamen die zehn grössten Hotelverkäufe im Land ein Volumen von 1,3 Milliarden Euro – ein bislang unerreichter Rekord.
Laut einem aktuellen Bericht des Hotelmaklers Colliers Netherlands lag der Transaktionspreis in den ersten zehn Monaten des letzten Jahres bei 225.000 Euro je Zimmer, was einem Anstieg von beinahe 70% im Vergleich zu 2016 entspricht. In Amsterdam wurde vor drei Monaten das brandneue 5 Sterne W Hotel direkt hinter dem Königspalast und dem Stadtplatz Dam für 260 Millionen Euro an die deutsche Investment-Gruppe Deka Immobilien verkauft – ein Buchgewinn von 125 Millionen Euro für den ehemaligen Eigentümer Stag Europe, der zu Fentonir Trading & Investments auf Zypern gehört. Der Transaktionswert betrug eine Million Euro je Zimmer. Auf Grundlage der Sale-and-Lease-Back-Vereinbarung der beiden Unternehmen wird Marriott das Hotel auch weiterhin führen.
Darüber hinaus erwarb Deka Immobilien kürzlich das NH Barbizon Palace neben dem Hauptbahnhof für 155,5 Millionen Euro: ein Buchgewinn von 55 Millionen Euro für den spanischen Eigentümer NH Hotels, der das Hotel auch weiterhin führen wird.
Und auch die Preise für noch nicht in Betrieb befindliche Hotels steigen deutlich an. Das neue Leonardo Hotel mit 490 Zimmern im ehemaligen Industriegebiet OverAmstel wurde mit 30 Millionen Euro finanziert und noch vor Baubeginn für 77,4 Millionen Euro verkauft. "Trophy Assets und Portfolios erfreuen sich besonders grosser Beliebtheit", bestätigt Colliers unter Erwähnung mehrerer Transaktionen, in die auch andere grosse Hotels verwickelt waren, darunter das DoubleTree by Hilton Central Station oder das nhow Amsterdam RAI. "Auch eine Reihe von Portfolios wechselte den Besitzer, was einen enormen Anstieg der Transaktions-Volumina zur Folge hatte. So wurden laut dem Bericht z.B. die Princess Hotels von Fletcher Hotels übernommen, und die niederländischen Bilderberg Hotels gehören jetzt der Asian First Sponsor Group".
Weniger Hotels ziehen mehr Investoren an
Insgesamt entstehen in Amsterdam derzeit neun grosse Hotelprojekte, wodurch die Stadt auch weiterhin die führende Freizeit- und Business-Destination bleibt. Die Liste enthält das nhow Amsterdam RAI mit 650 Zimmern, das Congresshotel Maritim mit 579 Zimmern, das Leonardo Amstel Hotel mit 486 Zimmern, Holiday Inn Express Motorkade mit 435 Zimmern, das Twin Towers Zuidas mit 330 Zimmern, das Hotel Amstelkwartier mit 310 Zimmern, das Inntel Hotel Landmark Oostenburg mit 300 Zimmern, das Hotel Amsterdam North mit 296 Zimmern und das Hotel Kauwgomballenfabriek mit 256 Zimmern.
Der Hotelsektor profitiert zweifelsohne von dieser Entwicklung und sieht steigenden Gewinnen entgegen, was sich auch auf das Investitionsklima in Amsterdam auswirkt. "Die Nachfrage seitens der Hotelinvestoren steigt und Projektentwickler sehen ein Hotel oft als zusätzlichen Wert für das Projekt, das sie entwickeln. Der jüngste Hotelstopp setzt der Entwicklung neuer Hotels strikte Grenzen. Aus diesem Grund konzentrieren sich Investoren auf den Ankauf bereits bestehender Hotels, um sich auf diesem beliebten Markt zu etablieren und auf diese Weise die Hotel-Begrenzung zu umgehen", so der Colliers-Bericht.
Als Folge steigen die Preise für Hotel-Immobilien in der Stadt an und Anfangsrenditen fallen drastisch auf ein historisches Tief. Trotz Turbulenzen durch die neuen Regeln treten laut Colliers immer mehr Investoren und Entwickler aus "neuen" Märkten wie Asien und anderswo auf der Welt in den Markt ein, wodurch die Hotelpreise noch weiter steigen werden.
ADR in Amsterdam klettert weiter
Trotz seines Hotelstopps wird Amsterdams Portfolio bis 2020 um weitere 7.000 Zimmer wachsen. Ein ziemlich deutlicher Anstieg sollte man meinen. Doch laut Colliers "hinkt das Angebot der Nachfrage" in dieser so beliebten Destination weiter hinterher. Anfang 2017 zählten die Niederlande beinahe 3.300 Hotels mit insgesamt mehr als 120.000 Zimmern. Diese Zahl steigt kontinuierlich weiter, so der Bericht, doch "es zeigt sich, dass die Zahl der Hotelzimmer langsamer wächst als die Zahl der Übernachtungen".
Obwohl Hoteliers von steigenden Belegungszahlen und Zimmerpreisen profitieren, tue diese Entwicklung dem Tourismus nicht gut, warnt der Immobilien-Makler, der einen Mangel an Zimmern vorhersagt und davon ausgeht, dass Touristen sich in der Folge nach alternativen Destinationen umsehen werden. Investoren sind ausserdem davon überzeugt, dass die Zahl der Besucher in Amsterdam schneller zunimmt als neue Hotels gebaut werden können, weshalb die Zimmerpreise weiter steigen werden.
Jan Steinebach, Director Hotels des Immobilien-Dienstleisters CBRE NL bestätigt: "Da die Belegungszahlen kaum Spielraum nach oben haben, werden die Zimmerpreise ziemlich schnell anziehen". Laut Colliers stieg der Durchschnittspreis für eine Hotel-Übernachtung in der niederländischen Hauptstadt 2017 von 131 Euro auf 140 Euro, während die Belegung bei etwa 83,7% verharrt, dem höchsten Stand seit 2000. / SD