München. Achat Hotels bot seine Zimmer als Büros mit Wlan an, B&B und Fleming's Hotels boten sich als Unterkunft für medizinische Hilfsdienste an… Sind das nur PR-Gags oder ist die Umnutzung eines Hotels wirklich so einfach im bürokratischen Deutschland? Juristen antworten mit Fakten. Eine andere Form der Unterstützung bietet die neue Initiative "Helping Hotels" an: leere Hotels sind ideal, um gefährdete Menschen zu isolieren.
hospitalityInside.com bat die Rechtsexperten der Münchner Kanzlei Arnecke Sibeth Dabelstein um eine juristische Klärung der Grundlagen für eine Umnutzung in Deutschland. Hier die Antwort von Anwalt Dr. Anton Ostler.
"Manche Hotels, die von einer behördlich angeordneten Betriebsuntersagung betroffen sind, haben die Idee, ihre Hotelzimmer als Bürozimmer zu vermieten oder gar ein provisorisches Krankenhaus in ihren Räumlichkeiten einzurichten.
Leere Hotelzimmer bieten sich derzeit als Tagesbüro an.Foto: Achat Hotels
Eine solche "Umnutzung" ist rechtlich als eine Nutzungsänderung einzustufen, für die es in aller Regel einer Bau-Genehmigung bedarf. Genaueres regelt hier das jeweilige Landesrecht, in Bayern beispielsweise folgt das Erfordernis einer Bau-Genehmigung für Nutzungsänderungen aus Art. 55 Abs. 1 der bayerischen Bauordnung.
Damit ist festgestellt, dass eine solche Umnutzung nicht eigenmächtig durch den Hotelbetreiber realisiert werden kann, sondern behördlicher Mitwirkung bedarf. Verzichtet der Hotelbetreiber auf die Beantragung einer Bau-Genehmigung oder nutzt er sein Hotel trotz einer nicht gewährten Bau-Genehmigung um, kann eine Nutzungsuntersagung nach Art. 76 S. 2 der bayerischen Bauordnung die Folge sein, die die Behörde auch mit staatlichem Zwang durchsetzen kann.
Den Antrag auf eine baurechtliche Umnutzungsgenehmigung muss übrigens nicht zwingend der Grundstückseigentümer stellen: Es kann auch der Hotelbetreiber sein.
Neben der baurechtlichen Genehmigung ist jedoch für den privaten Betrieb einer Einrichtung zur stationären Krankenbehandlung auch eine Konzession für den Betrieb einer sog. Privatkrankenanstalt nach § 30 der Gewerbeordnung einzuholen. Antragsteller ist hier nach § 30 der GewO der "Unternehmer" einer solchen Einrichtung. Unternehmer ist derjenige, in dessen Namen und für dessen Rechnung der Betrieb der Anstalt geführt wird, und der hinsichtlich der Leitung und Verwaltung der Anstalt die erforderlichen Bestimmungen trifft. Das muss nicht der Eigentümer, der zum Krankenhaus gehörenden Einrichtungen sein. Ebenfalls ist nicht erforderlich, dass der Unternehmer selbst Arzt ist. Ein Hotelbetreiber kann daher grundsätzlich eine Konzession beantragen.
Im Rahmen der Genehmigung hat die Bauaufsichtsbehörde in den meisten Bundesländern neben dem Bauplanungsrecht auch das Bauordnungsrecht zu prüfen. Krankenhäuser sind Sonderbauten. Insbesondere der Brandschutz spielt hierbei eine wichtige Rolle.
Spezielle bauordnungsrechtliche Anforderungen an den Krankenhaus-Bau, die den besonderen medizinisch-technischen Erfordernissen Rechnung tragen, sind nur in wenigen Bundesländern gesetzlich auf Grundlage der Landesbauordnungen geregelt. So gibt es etwa in Brandenburg eine Krankenhaus-Bau-Verordnung, im Saarland eine Krankenhaus-Bau-Richtlinie und in Baden-Württemberg ein entsprechendes Hinweispapier. Diese Regelungen und Empfehlungen orientieren sich an der Muster Krankenhaus-Bau-Verordnung der Fachkommission Bauaufsicht der ARGEBAU.
Eine Konzession kann versagt werden, wenn nach § 30 Abs. 1 Nr. 2 GewO die baulichen und sonstigen technischen Einrichtungen der Klinik den gesundheitspolizeilichen Anforderungen nicht entsprechen. Zuständig für die Erteilung der gewerberechtlichen Erlaubnis sind in Bayern die Kreisverwaltungsbehörden.
Die Nutzung als Büro
Stellt der Hotelbetreiber einen Antrag auf eine Bau-Genehmigung für die geplante Nutzungsänderung, prüft die Behörde vor allem die Vereinbarkeit mit dem Bauplanungsrecht. Dabei ist insbesondere relevant, ob sich die neu geplante Nutzung als Bürogebäude mit der entsprechenden Eigenart des Baugebiets bzw. dem Bebauungsplan vereinbaren lässt.
Grundsätzlich ist die Nutzung eines Gebäudes als Büro oft auch dort zugelassen, wo eine Nutzung als Hotelbetrieb gestattet ist. Dies ist aber immer eine Frage des konkreten Einzelfalls. Das zusätzliche Anbieten von Speisen durch die Hotel-Gastronomie dürfte bei der Beurteilung nur eine untergeordnete Rolle spielen.
Für eine Umnutzung in ein Krankenhaus gilt das im Grundsatz ebenso. Hier wäre es darüber hinaus auch vorstellbar, dass die Entscheidung zur Umnutzung nicht vom Hotel-Betreiber getroffen wird, sondern von staatlicher Seite angeregt bzw. angeordnet wird. Denkbar wäre dies etwa im Wege einer polizeilichen Beschlagnahme oder mittels einer Enteignung, beides wäre für den Eigentümer mit der Gewährung einer Entschädigung verbunden.
Das Infektionsschutzgesetz sieht eine staatlich veranlasste Umnutzung nicht vor. Aufgrund der Neuheit der Situation lässt sich das weitere Vorgehen der Behörden in einem solchen Fall, auch in rechtlicher Hinsicht, schwer vorhersagen."
Neu: Helping Hotels Mit ihrer Initiative www.Helping-Hotels.de macht aktuell Ekaterina Inashvili auf sich aufmerksam. Die 34jährige, die aus Georgien kommt und seit 27 Jahren in Deutschland lebt, startete ihr Portal am 6. März 2020 – und konnte nach eigenen Angaben bereits "Hotels wie das Adlon, Mercure Hotel, Moa Berlin, Hotel Indigo, Holiday Inn sowie die One 80 Hostels von Konzept und Ansatz überzeugen"; ebenso versuche sie, sich über die Hotelverbände Gehör beim Berliner Senat zu verschaffen. |
Informationsstand: 26.3.2020 / aktualisiert 9.4.2020