Neben der Rendite wird allmählich das Betreiber-Konzept immer wichtiger. In der Diskussion an der Expo Real-Hotelkonferenz: Rupert Simoner von Vienna House, Dr. Peter Ebertz von Art-Invest, Patrick Nelson von WeWork, Doris Pittlinger von Invesco Real Esate und Moderator Olaf Steinhage.alle Fotos: HI
München. Die Diskussion um Renditen geht einen neuen Weg: Es geht nicht länger um klassische Performance-Daten, sondern um neue Leistungskennzahlen wie Ertrag pro Quadratmeter – angesichts der Tatsache, dass Hotel-Betreiber und -Investoren offen sind für neue Hybrid-Marken-Modelle, innovative Services und neue Partner, die nicht aus der Hotellerie stammen, wie beispielsweise Co-Working-Anbieter. Ihnen bleibt kaum eine andere Wahl, da die Hotel-Gruppen von aussen durch die Gäste-Nachfrage und durch die Anwohner vor Ort dazu gedrängt werden. Da der nächste Abschwung kommen wird – die Frage ist nur, wann? – haben Hotel-Investoren, Quereinsteiger und Hotel-Betreiber letzte Woche auf der Expo Real darüber diskutiert, wie eine stabile Kapitalrendite für die Zukunft gesichert werden kann.
"Die Definition von stabiler Rendite hat sich in den letzten zehn Jahren verändert. Die aktuelle Markt-Umgebung ist sehr unbeständig", erklärte Doris Pittlinger, Managing Director Fund Management Europe bei Invesco Real Estate, zu Beginn des Panels an der Hotel-Konferenz "Hospitality Industry Dialogue". Sie fügte hinzu: Feste Pacht-Verträge sind nicht länger das einzige und exklusive Auswahl-Kriterium von vorsichtigeren Investoren, sondern heute ist hauptsächlich ein guter Standort in Verbindung mit einem guten Konzept ausschlaggebend.
Doris Pittlinger: Die Definition von Rendite hat sich verändert.
Insbesondere Hoteliers müssen langfristige Strategien entwickeln, um Markt-Entwicklungen effektiv folgen zu können, so Vienna House-CEO Rupert Simoner. Hybride Hospitality-Modelle könnten deshalb die Antwort auf die mutierenden Bedürfnisse seitens der Verbraucher sein. Insbesondere, wenn sie traditionelle Zimmer mit Co-Living- und Co-Working-Bereichen kombinieren.
Gemeinschaftliche Büro-Bereiche sind ein wachsender Trend auf dem Immobilien-Markt, was das Interesse von immer mehr Playern auf sich zieht, darunter Fonds, Banken, Immobilien-Unternehmen und Institutionelle Investoren. Einige der innovativsten Hotellerie-Konzepte umfassen Co-Working-Bereiche, wie beispielsweise die Marken The Student Hotel und Zoku aus den Niederlanden, die französische Kette Mama Shelter und die deutsche Gruppe Ruby Hotels. Vienna House plant ebenfalls die Eröffnung des ersten R.evo 2021 in München. Ein "Tribrid"-Konzept vereint Hotel-Zimmer, Serviced Apartments und Co-Living/Co-Working-Bereiche unter einem Dach, wie Simoner beschreibt.
R.evo ist eine direkte Antwort auf das Airbnb-Phänomen, hob der Vienna House-CEO hervor: "Unsere Branche baut weiterhin Hotels so, wie sie es schon vor 50 Jahren getan hat, aber die Menschen leben ihr Leben inzwischen anders als vor einem halben Jahrhundert". R.evo schafft eine neue Art von Gemeinschaft, gepaart mit innovativen Lösungen, wie beispielsweise einer App-Funktion, über die sich Gäste ihre Lebensmittel-Einkäufe direkt aufs Zimmer bestellen können.
Rupert Simoner kreierte R.evo, weil die Marke den neuen Lebensstil der Kunden spiegelt.
Das omnipräsente "Erlebnis"-Konzept
Aber was ist das Geheimnis des wachsenden Erfolgs von Co-Working-Bereichen? Der Schlüssel ist das "Erlebnis" in Verbindung mit einer anregenden Umgebung und Atmosphäre. Zumindest ist dies das Rezept von WeWork, dem weltgrössten Betreiber bei der Vermietung von Co-Working-Bereichen: Das Unternehmen mit Sitz in New York betreibt aktuell ein Netzwerk von fast 470 Büros an 90 internationalen Destinationen. "Rund 30 Prozent der Unternehmen, die in den Fortune 500 aufgezählt werden, nutzen unsere Räumlichkeiten heute. Aber wir sehen und verstehen uns nicht als Konkurrenz zu traditionellen Vermietern. Im Gegensatz, wir könnten vielmehr ein Partner zur Optimierung ihrer Asset Management-Strategie sein", erklärte Patrick Nelson, WeWork Vice President Real Estate. "Ein Gebäude, das gemeinschaftliche Büro-Räumlichkeiten anbietet, ist für mögliche Mieter viel ansprechender als ohne diese".
Ist also Co-Working oder gar eine Partnerschaft mit einem Mitstreiter in diesem Segment ein möglicher Weg für Investoren, die gewünschte langfristige Stabilität bei der Kapitalrendite zu finden? Peter Ebertz zufolge, Head of Hotels bei Art-Invest Real Estate Management, ist er das definitiv – vorausgesetzt, dass das gewählte Büro-Sharing-Modell gut zum jeweiligen Hotel-Geschäftsmodell passt. Lange Zeit war Art-Invest finanziell an der Entwicklung innovativer Marken-Projekte beteiligt, wie beispielsweise dem Lean Luxury-Konzept von Ruby Hotels oder dem Lifestyle-Konzept von 25hours Hotels: "Wir sind offen für jede Art von Investition, solange der Standort nachhaltig ist und das Konzept passt", so Ebertz.
Patrick Nelson: WeWork zahlt Mieten über dem Markt-Durchschnitt.
Ein Weckruf für Vermieter
"Ich glaube, dass das WeWork-Modell für Vermieter ein Weckruf ist", fügte Doris Pittlinger hinzu. Zum Portfolio von Invesco Real Estate gehört auch die Neue Hopfenpost in München: ein Mixed Use-Gebäude, das u.a. auch Ruby Works beherbergt, die Co-Working-Sparte von Ruby Hotels. Beim Immobilien-Asset-Management ist es wichtig, einen flexiblen Ansatz zu verfolgen, hob die Invesco-Managerin hervor. Es gibt kein Rezept, das für jeden Kontext passt. Und Co-Working ist nicht immer eine Priorität. Schliesslich wollen viele Vermieter nach wie vor traditionelle Büro-Räumlichkeiten vermieten.
Am Ende des Tages muss man herausfinden, wie viel profitabler das WeWork-Modell langfristig wäre. Eine Frage, auf die offiziell leider noch keine genaue Antwort gegeben werden konnte: Als Privat-Unternehmen veröffentlicht WeWork keine Informationen zu seinen Geschäftsmargen. Patrick Nelson nannte jedoch einige indirekte Argumente, die die Nachhaltigkeit des Modells stützen: "WeWork such beispielsweise nicht länger nach umsatz-basierten Verträgen, da es Mietgebühren über dem Markt-Durchschnitt zahlen kann, wie der Vice President Real Estate des Unternehmens versicherte – dank der hohen Margen, die das Geschäft einbringt. Nelson wies ebenfalls auf die umfassende finanzielle Unterstützung hin, die WeWork bereits von Kredit-Riesen wie Goldman Sachs und JP Morgan erhalten hatte.
Digitalisierung überall als wesentlicher Bestandteil
Diskussionen über zukünftige Investitionen und ihre Nachhaltigkeit dürfen die Digitalisierung nicht ignorieren. Dies ist eine schwierige Sache, wie Doris Pittlinger beobachtet hat, da Technologie kaum messbar ist und niemand wirklich weiss, welche Richtung sie einschlägt. Aus diesem Grund ist es inakzeptabel, über 250 Euro für ein Zimmer zu bezahlen, aber sich dann 15 Minuten für den Check-in/Check-out anzustellen, fügte Ebertz hinzu.
Dr. Peter Ebertz verlangt einen nachhaltigen Standort und ein passendes Konzept.
Simoner zufolge muss die Digitalisierung eine wichtige Rolle spielen, und nicht nur in jedem Hotel-Projekt, sondern als wichtiger Bestandteil jeder neuen Entwicklung: "Mit ihrer Hilfe können Mitarbeiter zeitintensive und sich wiederholende Aufgaben reduzieren und sich auf das allgemeine Gäste-Erlebnis konzentrieren".
In naher Zukunft wird das sogenannte Internet der Dinge die Betreiber sogar bei Analysen unterstützen, wodurch sie herausfinden können, wie die Leute die Räumlichkeiten und Bereich genau nutzen, sagte Nelson abschliessend. Wie häufig sitzen Gäste auf einem bestimmten Sofa oder gehen für einen Drink zur Bar? Sobald diese Daten richtig ausgewertet sind, helfen sie Hospitality-Anbietern, proaktiver zu sein, die Bedürfnisse der Kunden vorauszuahnen, statt nur auf explizite Bitten und Anfragen hin zu reagieren.
Kurz gesagt haben neue Konzepte und die Digitalisierung möglicherweise den Weg für eine andere oder zusätzliche Kapitalrendite geebnet. Aktuell fehlen der Branche – mal wieder – genaue Zahlen, um verschiedene Segmente zu vergleichen, die Hand in Hand arbeiten. Es ist nicht überraschend, dass mehrere Branchen-Umfragen diesen Punkt als ein grosses Hindernis ausgemacht haben, insbesondere für Co-Working-Anbieter, um neues oder weiteres Kapital zu finden. / Massimiliano Sarti
