Mailand. Wachsende Inflation und steigende EZB-Zinsen haben dazu geführt, dass sich in der zweiten Jahreshälfte 2022 in Italien eher eine abwartende Haltung gegenüber Immobilien-Deals im Hospitality-Bereich breitgemacht hat.
Seitdem beobachten Investoren die Auswirkungen der Kapitalkosten auf die Asset-Preise, bevor sie ein Übernahmeprojekt starten. Die Folge ist, dass das Hotelimmobilien-Segment sein Wachstum nicht fortsetzen konnte, welches vor zwei Jahren begonnen hatte. Und dies trotz der jüngsten Daten von Assoturismo-Cst, wonach 2022 über 400 Millionen Übernachtungen in italienischen Hotels verzeichnet wurden – ein Zuwachs von 38% im Vergleich zu 2021.
Nach einem phantastischen Start, der insgesamt zu einem Hotel-Transaktionsvolumen von 755 Millionen Euro in den ersten sechs Monaten 2022 führte, setzte sich die Investitionseuphorie bis Anfang Herbst fort. Dann wurde es frostig auf dem Markt, wie eine jüngste Analyse der Beobachtungsstelle des Fachverlags Pambianco ergab.
Dieser Trend bezog sich auf das gesamte Immobilien-Segment mit einem grossen Einbruch des Transaktionsvolumens im vierten Quartal 2022 auf weniger als die Hälfte des Vergleichszeitraums von 2021. Dies führte dazu, dass die Gesamtinvestition in das italienische Hotel-Segment im Jahr 2022 bei 1,4 Milliarden Euro stagnierte, was einen Rückgang von 20% im Vergleich zum Vorjahr bedeutet.
41% hängen mit Resorts zusammen
Daten von CBRE unterscheiden sich leicht von den Daten von Pambianco, doch beide Analysen sind sich bei den allgemeinen Trends einig. Laut CBRE handelte es sich bei 41% der Transaktionen um Resort-Immobilien, was "dem entspricht, was lange Zeit auch in Spanien der Fall war", erklärte Francesco Calia, Head of Hotels Italy, gegenüber der Zeitung Il Sole 24 Ore.
Mit Blick auf einzelne Destinationen entfallen auf Rom 40% der Gesamtinvestitionen, wodurch die Lücke langsam geschlossen wird, die sich im Vergleich zu Mailand im letzten Jahrzehnt auftat. Die meisten Transaktionen, die in der Ewigen Stadt durchgeführt wurden, bezogen sich hauptsächlich auf wertsteigernde Massnahmen, beispielsweise über Rebranding oder Conversions.
Asiatisches Kapital sucht Deals
Der Markt scheint in den sogenannten "Big Four" – Mailand, Rom, Florenz und Venedig – noch ziemlich liquide zu sein. Laut Pambianco sind Trophy-Objekte sehr nachgefragt, wohingegen das Angebot sehr gering ausfällt. Die Analyse geht davon aus, dass sich der Markt nächstes Jahr in zwei Richtungen bewegt: Einerseits konzentriert sich der Grossteil des europäischen Kapitals auf Kern-Assets; andererseits haben bereits einige asiatische Investoren erklärt, sich stärker im italienischen Markt zu engagieren, hauptsächlich über opportunistische Transaktionen. Ihr Interesse konzentriert sich grösstenteils auf Häuser zu ermässigten Preisen, die renoviert und in Erwartung einer Markterholung neu positioniert werden sollen.
CBRE zufolge halten sich derzeit institutionelle Investoren wie Renten- und Versicherungsfonds von Immobilien fern, während das Interesse des internationalen Kapitals an italienischen Assets, darunter auch Hotels, weiterhin zunimmt. Der erwartete ROI stieg 2022 um einen halben Prozentpunkt, von rund 4,5% auf 5% am Ende des Jahres. Ein zunehmender Trend, der sich 2023 fortsetzen wird, wie CBRE prognostiziert. / MAS
Top 10 der Hotel-Übernahmen 2022 nach Deal-Werten
Quartal 2022 | Asset | Standort | Preis Mio Euro | Verkäufer | Verkäufer Nationalität | Käufer | Käufer Natio-nalität |
Q1 | Tenuta Castiglion del Bosco | Castiglion del Bosco, Toskana | 180 | Chiara and Massimo Ferragamo | Italien | Family Office | Inter-national |
Q4 | W Hotel Rom | Rom | 172 | Omnam | Inter-national | Cppib & Hamilton Pyramid Europe | Inter-national |
Q2 | Palazzo Marini 3 & 4 | Rom | 165 | Tristan Capital Partners | Italien | Cascade Investments | Inter-national |
Q2 | Hotel Majestic | Rom | 84 | Privater Investor | nicht bekannt | Boscalt Hospitality Fund | Inter-national |
Q1 | Via Borgospesso, 15 | Milan | 57 | Monfortino | Italien | Hines & Blue Noble | Italien |
Q3 | Hotel Bellevue Cortina d'Ampezzo | Cortina d'Ampezzo | 49 | Fondo Megas & Fondo Fenice | Italien | Pordea & Invel | Inter-national |
Q3 | Almar Jesolo Resort Lido di Jesolo | Jesolo | 36 | Fondo Star | Italien | Pf Hospitalité Europe | Inter-national |
Q2 | Grand Hotel Imperiale Forte dei Marmi | Forte dei Marmi | 35 | nicht bekannt | nicht bekannt | Parity Property Holding | Inter-national |
Q1 | Palazzina Grassi | Venedig | 35 | 3 Onde | Italien | Alberto Bombassei, Nuova Fourb and Style Capital | Italien |
Q4 | B&B Hotel Tronchetto | Venedig | 35 | nicht bekannt | nicht bekannt | Lagune Pasithea fund | Inter-national |
Quelle: Colliers International