Lech am Arlberg: ein nobler Ferienort mit vielen Familien-Betrieben. Diese Strukturen brechen jetzt in vielen Orten, weil die Nachfolger fehlen. Dagegen will die A3 Tourism Pearls AG angehen.Foto: Bernadette Otter
St. Christoph/Arlberg. Inspiriert vom eigenen Arlberg Hospiz gründete der renommierte österreichische Luxus-Hotelier Florian Werner gemeinsam mit zwei deutschen Unternehmern in Wien jüngst die A3 Tourism Pearls AG, um Hotels mit fehlender interner Nachfolge als Familien-Unternehmen zu retten. Das Geschäftsmodell: Privat-Hoteliers ohne Nachfolger sollen Anteile ihres Hotel-Eigentums gegen Aktien der Tourismusperlen eintauschen. Die Umsetzung des Projekts steht noch in der Startphase. Florian Werner ist selbst der 31. Hospiz-Wirt und weiss, wo die Herausforderungen der nächsten Generation liegen.
Florian Werner, auch Vizepräsident der Österreichischen Hoteliervereinigung, sieht die eigentümergeführte Ferienhotellerie, bei der Familien-Mitglieder das Zepter weiterreichen, als grundsätzlich gefährdet an. Selbst in Betrieben, in denen es Kinder gibt, bedeutet das nicht, dass diese den Betrieb auch begeistert übernehmen. 3.000 dieser Hotels sollen aktuell vor dem Verkauf stehen – die Hälfte davon, weil der Nachfolger fehle. "In vielen dieser Häuser gibt es aber begeisterte Gastgeber, die das gerne noch Jahrzehnte weiter sein würden. Jedoch ohne ständig einen Schuldenberg mit sich herumschleppen zu müssen", sagt Florian Werner, Hotelier des Hospiz Hotel St. Christoph am Arlberg, das aktuell als Arlberg 1800 Resort firmiert.
Gemeinsam mit Investment-Banker Peter Löhnert und Unternehmensberater Lutz Bezner hat er nun in Wien "The A3 Tourism Pearls AG" angemeldet. Das Geschäftsmodell lässt sich so zusammenfassen: Private Hoteliers, die keine Nachfolger haben, sollen Anteile ihres Hotel-Eigentums gegen Aktien der Tourismusperlen eintauschen. Zwischen 10 und 25 Prozent der Hotelanteile sollen bei den Eigentümern verbleiben, welche im Gegenzug weiterhin als Gastgeber auftreten. Die wirtschaftlichen Agenden würden aber von der AG mit ihrem professionellen Vorstand wahrgenommen.
Pearl-Initiator Florian Werner kann sich als Hotelier gut in die Ängste der Kollegen hinein versetzen.Foto: privat
Entlastung für die Hoteliersfamilien
Finden ausreichend Hoteliers zusammen, würde dort anstelle des Investment-Bankers Löhnert ein international profilierter Top-Hotelier das Ruder übernehmen. Die Idee ist, dass die Hoteliers-Familien über ihre Aktienpakete weiterhin Aufsichtsrat und Gesellschafter-Versammlung dominieren und so die Interessen ihrer Hotels wahren können. Ziel sei zwar, die Dachgesellschaft aufgrund der Ertragslage auch für Finanz-Investoren interessant zu machen, deren Stimmrecht bliebe jedoch eingeschränkt. Selbstverständlich könne der künftige Vorstand auch in die Geschäftsführung der einzelnen Hotels eingreifen, wenn die wirtschaftlichen Zahlen dort nicht mehr stimmen, bestätigt Werner.
"Die vormaligen Hoteliersfamilien bleiben bei unserem Modell Miteigentümer, sonst wird schon jetzt die Immobilie einfach verkauft und unsere kleinstrukturierte Hotellerie verschwindet", gibt Werner zu bedenken. Der 31. Hospiz-Wirt in der Geschichte sieht auch aus eigener Erfahrung die Rolle als Privathotelier in heutiger Zeit als gefährdet: "Meine Stärken wurden bei der Übergabe nie hinterfragt. Mein Bruder wollte nicht, also wurde ich der 31. Hospiz-Wirt. Wie in der Monarchie von Gottes Gnaden", schmunzelt er. Der Hintergrund sei aber ernst, denn nach 12 Stunden als Gastgeber noch einige als wirtschaftlichsverantwortlicher Geschäftsführer anzuhängen, sei unmöglich. Persönlich wird er in der zuletzt finanziell schwierigen Situation des Hospizes, das sich weiterhin zu 100% im Familienbesitz befindet, durch einen zweiten Geschäftsführer entlastet.
Pro und Contra Hotel-Perlen
Die Idee zu A3 Tourism Pearls sei innerhalb von 18 Monaten gewachsen. Regional wurde immer grösser gedacht: vom eigenen Hotel, über den Arlberg hinaus bis in den gesamten Alpenraum. Analysten, die sich mit dem Modell auseinandergesetzt haben, sehen vor allem drei Hürden, die es zu überwinden gilt:
1. Es könnten sich in der bisher angedachten, für alle offenen Konstellation statt privat geführter "Hotel-Perlen" angeschlagene Betriebe sammeln.
2. Engagierte Privat-Hoteliers geben nicht gerne die Entscheidungsgewalt über ihren Familienbetrieb ab.
3. Der verbleibende Privatanteil an den Immobilien könnte Private Equity-Partner, hinter denen professionelle Investoren stehen, vor grösseren Investitionen abschrecken.
Die Initiatoren heben demgegenüber die Stärken hervor. Die grössere Struktur würde alternative Finanzierungsformen und Verhandlungsmacht gegenüber den Banken bewirken. Die Auslagerung der kaufmännischen Funktionen sollte insgesamt die Konzentration auf das Produkt erleichtern und durch den Zusammenschluss unterschiedlicher Betriebe in unterschiedlichen Regionen könnten auch saisonale Zyklen entzerrt werden. Insgesamt soll die Form zu einer Effizienz-Steigerung der einzelnen Betriebe führen und vor allem die Eigentümer-Struktur flexibler gestalten.
Treiber der Initiative ist dabei sicher der Generationswechsel im Betrieb. Florian Werner führt hier noch ein Problem aus dem Erbrecht an. Wenn ein Hotel von einem Familienmitglied weitergeführt wird, bleibt oft die Frage: Wie werden die Anteile der Geschwister abgelöst? Viele Hotelbetriebe müssen verkauft werden, weil die Kosten für die Abfindung der Familienmitglieder nicht finanziert werden können. "Aktien lassen sich jedenfalls leichter aufteilen als eine Hotelimmobilie", weiss der Hotelier.
Das Hotel Brunnenhof in Lech bedankt sich auf seiner Webseite bei Gästen, Mitarbeitern und Geschäftspartnern: Es schliesst.Screenshot: FF
Arlberg als perfektes Beispiel für die Misere
Unbestritten kann die bekannte Wintersport-Destination Arlberg als perfektes Exempel für die Tücken der aktuellen Branchen-Entwicklung gelten. Allein im Nobel-Skiort Lech wenige Kilometer weiter wurden jüngst die Hotels Brunnenhof, Edelweiss, und Flexen von ihren privaten Besitzern abgegeben, viele weitere stehen im gesamten Arlberg-Gebiet zum Verkauf, darunter der Tannberger Hof im Zentrum von Lech. Während das Edelweiss ein Hotel bleiben soll, setzen die niederländischen Investoren des bisherigen Gourmethotels Brunnenhof auf Apartments.
"Florian Werner hat sein Konzept hier schon präsentiert, die Gemeinde Lech selbst eine ähnliche Idee analysiert, aber die Schwierigkeit bleibt immer die Differenz zwischen dem Verkehrswert der Immobilie und dem Ertragswert des Hotels", sagt Tourismus-Geschäftsführer Hermann Fercher. Ein konkretes Beispiel: Derzeit steht ein Hotel für 21 Millionen Euro zum Verkauf. Die Eigentümer würden dem Vernehmen nach Angebote bis 16 Millionen Euro akzeptieren; nach dem Ertragswert berechnet wäre aber nur ein Kaufpreis von maximal neun Millionen gerechtfertigt.
Die Gemeinde, die demnächst das 30 Millionen Euro teure neue Gemeindezentrum stemmen muss, kann zur Sicherung der Privat-Hotellerie unmöglich solche Finanz-Differenzen ausgleichen. Und jeder Eigentümer will natürlich seine Immobilie zum höchstmöglichen Preis verkaufen. Max Weissengruber, Hotelier und Besitzer der Skischule Oberlech, unterscheidet in seiner Zeitrechnung "vor und nach dem Auftreten von Oligarch Oleg Deripaska" in Lech 2007: "Seit dem Bau seines Hotels Aurelio ist es finanziell unmöglich geworden, für Mitarbeiter, aber auch für uns Einheimische selbst Wohnungen zu einem akzeptablen Preis zu erwerben".
Bis nach der Jahrtausend-Wende war man davon ausgegangen, Mitarbeiter-Wohnungen in den damals immer weniger werdenden Privatpensionen einrichten zu können. Die Idee, einen kostengünstigen Wohnblock mit Unterkünften für Einheimische und Mitarbeiter im Ortsteil Stubenbach zu errichten, wurde deshalb damals verworfen. Seither wurden aus Privatpensionen aber immer häufiger schmucke Luxus-Chalets, die komplett als Einheit vermietet oder verkauft werden. Die fehlenden Unterkünfte erschweren die Suche nach qualifiziertem Fachpersonal während der Winter-Hochsaison noch zusätzlich, was wiederum die Chancen der etablierten Familien-Unternehmen gegenüber Chalet- oder Apartment-Strukturen ohne Restaurant-Betrieb weiter schwächt. / Fred Fettner