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Polen will weiter

"Spotlight Hotel Investment" zeigte ein Land mit Platz, Potential und Power

Warschau Altstadt 2014  
Die malerische Altstadt von Warschau:
Treffpunkt für Touristen und Einheimische.


 

Warschau (13.6.2014). Polen – ein Land an der Schwelle zu einem internationalen Tourismus-Markt. Bagger und Baukräne in Warschau signalisieren viel Bewegung, gleichzeitig geben sich die Polen natürlich, freundlich und äusserst aufgeschlossen gegenüber Neuem. Die stabilen Wachstumszahlen in der Wirtschaft spiegeln ein rühriges, fleissiges Land, dessen grösstes touristisches Potential momentan seine Authentizität und Unentdecktheit darstellt... Noch haben internationale Investoren und Betreiber den Hotel-Markt nicht im Griff, aber die Resonanz auf die 1. Hotelkonferenz "Spotlight Hotel Investment Poland" vor zwei Wochen zeigte deutlich deren starkes Interesse.

Rund 160 Teilnehmer – darunter namhafte Investoren, Eigentümer, Betreiber und Berater aus Polen und anderen europäischen Ländern (sh. Link) – gaben dieser Konferenz-Premiere im Golden Tulip Hotel Warschau auf Anhieb einen sehr wertigen Stempel, so dass der Termin für das zweite "Spotlight Hotel Investment Poland" bereits feststeht: am 15. Juni 2015, wieder in Warschau.

Wie es um den heutigen Hotel- und Tourismus-Markt in Polen bestellt ist, zeigten zunächst die Statistiken von STR Global. So schlägt sich die Flaggschiff-Destination Warschau im zentral- und osteuropäischen Städte-Vergleich gut: Ihre Average Daily Rate (ADR) lag 2013 mit über 70 Euro auf etwa einer Linie mit Prag, Talinn oder Bukarest. Die durchschnittliche Belegung von etwa 72% aber macht Warschau wie auch die polnische Schwesterstadt Krakau zum Spitzenreiter aller 18 untersuchten CEE-Städte.

Solche Werte machen Hotel-Entwickler, Investoren und Betreiber neugierig: Denn 58% der polnischen Hotels tragen noch keine Marke auf dem Dach. In Polen selbst verzeichnen Krakau und Warschau die Belegungsspitzen (über 70%), gefolgt von Gdansk (ca. 64%), Worclaw (60%) und Poznan (51%). Mit einem ADR von 300 Zloty (ca. 73 Euro) liegen Warschau und Gdansk weit vor den übrigen erwähnten polnischen Städten, die 50 bis 120 Zloty (12 bis 29 Euro) weniger erzielen. Die Zahlen in den ersten Monaten 2014 zeigen alle weiter nach oben.

Ist Warschau schon reif für ein Raffles?

Theoretisch also eine gute Basis, die Katy Miller, Business Development Manager bei STR Global, darstellte. In der Praxis aber herrscht durchaus Ernüchterung, wie gleich die erste Talkrunde aus polnischen Touristikern und Hoteliers zeigte. Denn der Spitzen-ADR von 73 Euro etwa gilt nur für die 5 Sterne-Hotels. Und das ist definitiv zu wenig. Umso verwunderter ist man in Warschau darüber, dass derzeit gegenüber dem legendären Bristol Hotel (Starwood Luxury Collection) in der Innenstadt nun auch noch ein Raffles Hotel entsteht.

  Poland Spotlight 2014 Lopacinski Krzysztof Dr li Sobierajska Katarzyna
  Vertreter aus Politik und Forschung: Polens Staatssekretärin
für Tourismus, Katarzyna Sobierajska (rechts), und der
Direktor des Tourismus-Instituts, Dr. Krzysztof Lopacinski,
sehen Polen auf einem guten Weg.


Die 100 Zimmer, mindestens 50 qm gross, und Suiten eröffnen im Dezember 2016 – nach einer 65 Millionen Euro teuren Renovierung – im ehemaligen Europejski-Hotel, dem ältesten Hotel von Warschau, das lange der staatlichen Orbis-Gruppe gehört hatte. Nach dem Fall des Kommunismus begehrten dann die Erben des ursprünglichen Eigentümers das Haus. Diese verkauften laut Medienberichten in diesem Jahr zwei Drittel ihrer Anteile an die Schweizer Geschäftsfrau Vera Michalski-Hoffman, die Wikipedia zufolge Anteilseignerin von Hoffmann-La Roche ist und als Verlegerin einen Fokus auf osteuropäischer Literatur hat.

Polen prägen den eigenen Tourismus

Internationale Marken-Luxus-Hotels wie diese richten sich an internationale Reisende und an wohlhabende Polen. Damit ist es ein Langfrist-Projekt, denn noch kommt das Gros (80%) der touristischen Gäste in Polen aus Polen selbst. Aufgrund des kontinuierlichen BIP-Wachstums in den letzten Jahren beginnen die Einheimischen mehr zu reisen, die Masse aber bevorzugt noch preisgünstigere Hotels. "Das hemmt die Durchschnittsrate," bekannte denn auch Sebastien Denier, Vice President Central & Eastern Europe bei Louvre Hotels, "obwohl dieses Segment der reisenden Polen sehr stabil ist." Inzwischen kommt aber Bewegung hinein: "Wir beobachten, dass die Einheimischen auch schon nach 4 Sterne-Hotels schauen, vor allem in Krakau und Warschau." Mit 16 Hotels und 9.100 Zimmern gehört die Gruppe zu den grossen Marken-Anbietern im Land.

"Ja, es gibt noch viel zu tun", ermunterte denn auch Katarzyna Sobierajska die Konferenzteilnehmer, "das Verhältnis von Betten zu Kopf ist noch nicht zufriedenstellend," sagte die Staatssekretärin aus dem polnischen Ministerium für Sport und Tourismus. Die Fussball-EM in Polen und der Ukraine 2012 habe dem Land einen wichtigen Schub gegeben, vor allem bei Investitionen in Hotels, von denen viele schon 2009 begannen und so u.a. die Effekte der weltweiten Finanzkrise mit abfederten. Ende 2013 sind nun die EU-Förderungen für Hotels in Polen ausgelaufen, "jetzt schauen wir nach mehr Wettbewerbsfähigkeit," unterstrich die Staatssekretärin.

Mehr internationale Touristen, aber Strategien fehlen

15,8 Millionen ausländische Gäste blieben letztes Jahr für mindestens eine Nacht in Polen, etwa eine Million mehr als noch 2012 und sogar über 30% mehr als im Jahr 2009, rechnet das Polnische Fremdenverkehrsamt vor. Deutschland stellt mit 5,3 Millionen Gästen in 2013 den wichtigster Auslandsquellmarkt dar; zweitwichtigster Markt ist (bis jetzt) die Ukraine mit 2,1 Millionen Touristen, gefolgt von Weissrussland (1,5 Mio).

Poland Spotlight 2014 Weglowski Ireneusz li Denier Sebastien  
Kritik an Polens Tourismuspolitik kam von den Hoteliers
Ireneusz Weglowski (links) und Sebastien Denier.


 

Insgesamt aber stellt der Hospitality-Markt in Polen mit nur 1,1% Anteil an der Wirtschaft keinen einflussreichen Faktor im Land dar, bremste Dr. Krzysztof Lopacinski, Direktor des Institutes für Tourismus in Polen, die Euphorie gleich wieder ab. Trotzdem bestätigen auch seine Statistiken: Der Anteil war in den letzten Jahren stabil und von den gestiegenen Einkommen der Bürger profitieren inzwischen die höherwertigen Hotel-Kategorien. Ausserdem steigt der Wochenend-/Kurzreise-Tourismus.

Polens Hoteliers aber schauen nach vorne – und verlangen mehr, auch von ihren Partnern im Tourismus-Ministerium. "Polen fehlen nicht mehr Betten, sondern vielen Städten fehlen touristische Events," kritisierte Ireneusz Weglowski, Vice President der grössten polnischen Hotelkette Orbis SA (64 Hotels) und Präsident der Chamber of Commerce of the Polish Hotel Industry (IGHP). Er gab zu bedenken, dass landesweit die durchschnittliche Belegung unter 50% liege! Zudem verlangte er nach einem Koordinator im Land, der Aktivitäten schneller vorantreibe. "Es geht alles nur langsam hier voran…" Sein Louvre-Kollege Sebastien Denier stimmte voll zu: "Wir vergleichen uns zu stark mit Budapest und Prag anstatt uns um uns selbst zu kümmern … Es fehlt eine General-Strategie für polnische Städte, jeder will das Gleiche machen … Und es fehlt uns an Marketing und Kommunikation, um internationale Gäste anzulocken."

Marken-Hotels können Image pushen und Lücken schliessen

So zeigte sich in der Diskussion auch, dass es Warschau als Hauptstadt vor allem an MICE-Geschäft fehlt. Ein paar internationale Sales-Konferenzen und eine UN-Klima-Konferenz (2013) reichen längst noch nicht aus. "Wir brauchen in Warschau ein Convention Centre", forderte Mateusz Czerwinski, Senior Marketing Manager des Warsaw Convention Bureau, denn auch an dieser Stelle vor den Augen und Ohren der Staatssekretärin.

Katy Miller von STR Global jedenfalls riet den Polen, mehr internationale Marken ins Land zu lassen, die zum einen ganz konkret helfen können, die Raten-Kluft zwischen Wochen- und Wochenend-Tourismus zu schliessen und zum anderen natürlich das Image und die Bekanntheit von Polen als Reise-Destination international fördern. Orbis, Best Western und Louvre Hotels Group sind derzeit laut Christie+Co Polen die drei führenden Hotelgruppen im Land (mit 64, 20 und 16 Häusern); die Megaketten wie Hilton, Rezidor, Starwood und IHG zählen alle nur zwischen 5 und 10 Häusern, selbst Marriott – vor 20 Jahren die erste globale Marke überhaupt in Polen – zählt derzeit nur zwei Häuser.

  Warschau Stadion zur EM 2012
  Ein neues Stadion mit Meeting-Lounges gab es für die EM 2012 -
ein Schmuckstück, aber kein Ersatz für das fehlende
Konferenzzentrum in Warschau.
/ Fotos: map 

Natürlich hat fast jeder von den Ketten Projekte in der Pipeline, und es kommen auch schon neue Namen dazu. InterCity Hotels, Leonardo, Meliá und Motel One befinden sich intensiv auf Location-Suche, wobei Motel One sein Projekt gerade gesichert hat: 190 Low Budget Design-Zimmer in der Altstadt von Warschau.

Mit diesem Bild – Warschau zwischen Raffles und Motel One – zeigt Polen auch, dass das Land bereits im Visier der wichtigen Player ist und dabei ist, den gleichen Weg in der Hotel-Entwicklung einzuschlagen wie viele andere Märkte. Die Grundstückskosten in Polen steigen schon, ebenso wie der Handel mit bereits frisch renovierten Hotels. "Wir sehen, dass Hotels für viele Investoren und Entwickler aus dem Büro-, Retail- oder Wohnungsmarkt erstmals eine Alternative werden," sagt Małgorzata Dybaś, Geschäftsführerin Polen bei der Beratungsgesellschaft Hotels Asset Management und eine der Co-Organisatoren der Hotel-Konferenz. "Polen bietet Sicherheit, Stabilität und in naher Zukunft auch Liquidität. Hotel-Finanzierungen gibt es leichter als in anderen Ländern der Region. Das alles wird den Appetit von Investoren auf polnische Hotels steigern." (Weiterer Bericht folgt.) / Maria Pütz-Willems

 

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