Frankfurt/Main. Der deutsche Hotelinvestment-Markt hat sich zum Jahresende 2021 deutlich lebendiger gezeigt als in den ersten drei Quartalen. Grössere Transaktionen, aber auch eine Fülle von Einzeldeals trieben das Geschehen, vor allem in Berlin – bis Omikron alles verzögerte.
Insgesamt erreichte der deutsche Hotelinvestment-Markt im Jahr 2021 ein Transaktionsvolumen von 2,48 Milliarden Euro, was gegenüber 2020 einem Anstieg von 27% entsprach. Davon entfielen lediglich 16% auf Portfolio-Transaktionen – 17 Prozentpunkte weniger als noch 2020. Die Marktanteile deutscher und internationaler Investoren blieben im Vergleich zu 2020 annähernd stabil – deutsche Akteure hatten 2021 einen Anteil von 58% am Ankaufsvolumen und von 64% am Verkaufsvolumen. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Analyse des globalen Immobilien-Dienstleisters CBRE.
"Mit einem Transaktionsvolumen von gut einer Milliarde Euro prägte das letzte Quartal den Hotelinvestment-Markt 2021. Um auf das Vor-Corona-Niveau zu kommen, wäre rund eine Milliarde Euro in jedem Quartal notwendig gewesen", sagt Dirk Richolt, Head of Operational Real Estate bei CBRE.
Ein 265-Zimmer-Radisson RED ist in Köln Teil der innerstädtischen Quartiersentwicklung - und Teil einer grossen Transaktion in 2021. Foto: Gerchgroup, rendertaxi
Heidi Schmidtke, Managing Director der JLL Hotels & Hospitality Group in Deutschland, kommentiert: "Dieser vergleichsweise starke Jahresabschluss erinnert an die durchaus typischen Jahresend-Rallyes – wenn auch noch auf deutlich bescheidenerem Niveau. Natürlich bleibt die allgemeine Markterholung gebremst und die weitere Verbreitung der Omikron-Variante in diesem Winter abzuwarten. Die Verfügbarkeit von Kapital gepaart mit wieder mehr attraktiven Opportunitäten auf dem Hotelmarkt schlug sich zum Jahresende im Transaktionsvolumen nieder."
Berlin als Hotspot der Transaktionen
"2021 stand Berlin massgeblich im Fokus des Transaktionsgeschehens am Hotelinvestment-Markt", erläutert Olivia Kaussen, Head of Hotels Germany bei CBRE. Im Gesamtjahr entfielen 23% auf Berlin, im Schlussquartal waren es rund 30% des Investitionsvolumens. "Einerseits bietet Berlin aufgrund des grossen Flächenbedarfs anderer Immobilien-Segmente attraktive Möglichkeiten zur Umnutzungn, andererseits gehen viele Investoren von einer schnelleren Erholung der Übernachtungen aus, da Berlin einen ausgeglichenen Nachfrage-Mix aus Touristen und Geschäftsreisenden vorweist. Auch der neue Flughafen nimmt bei diesen Überlegungen eine wichtige Rolle ein."
An Berlin, so fügt Olivia Kaussen auf Nachfrage von hospitalityInside.com hinzu, lasse sich zudem der einsetzende Strukturwandel für die Hotellerie ablesen: Nach dem Verkauf würden die meisten Hotels in Büros umgewandelt werden. Ein bekanntes Beispiel dafür ist das bisherige Ellington Hotel, ein neues Beispiel ist das Hotel Mondial am Kurfürstendamm, das am 30. Mai schliessen wird, am 1. Juli dem neuen Eigentümer übergeben und vermutlich abgerissen werden wird. "Andere Hotel-Eigentümer verkaufen allerdings auch als Altersgründen oder weil sie schlicht corona-müde geworden sind", sagt Kaussen. Zur Markt-Bereinigung trägt alles bei.
Die grösste Käufergruppe waren 2021 Privatinvestoren mit einem Markanteil von 22%, gefolgt von Asset-/Fondsmanagern mit 21% und Corporates mit 20,5%. 2019 waren Asset-/Fondsmanager und Offene Immobilienfonds/Spezialfonds mit 32,5% bzw. 22,4% noch die stärksten Käufer. "Dieser deutliche Zuwachs von Privatinvestoren und Corporates als Käufergruppe geht zum einen auf das angebotene Produkt zurück, das 2021 zu grossen Teilen für institutionelle Investoren weniger geeignet war, und hat zum anderen damit zu tun, dass institutionelle Investoren bei Hotel-Investments aufgrund von Corona zeitweise eher zurückhaltend waren", so Kaussen weiter.
Umso langfristiger reagieren offenbar Privatinvestoren, ergänzt Kaussen hier noch: Der Verkauf des Hotels Königshof in München sei zwar auf Corona zurückzuführen, trotzdem werde das 5 Sterne-Hotel aufgrund seiner Premium-Lage nicht als Distressed Asset gewertet, da solche Immobilien sehr selten zum Verkauf stehen und damit auch in der Krise hervorragende Verkaufspreise erzielen. In diesem Moment kommen dann oft Family Offices wie das der Familie Inselkammer ins Spiel, die die Top-Immobilie erwarben – vermutlich um es für Kinder und Enkel zu sichern. Der neue Königshof soll Mitte 2023 eröffnen.
Hotel-Immobilien-Verkäufe, bei denen selbst hohe Preise in der Krise gezahlt werden, fallen in die Kategorie "Capital Value": Hier zählt der Preis pro Quadratmeter – weshalb Hotel-Immobilien oft hochbegehrt sind. Ihre Preise liegen in der Regel unter denen von Büro-Immobilien, so dass so mancher Käufer schon eine spätere Umwandlung im Kopf hat.
Der Neubau des Münchner Luxushotels Königshof: Der Verkaufspreis ist offiziell nicht bekannt, aber Gerüchte nennen 150 Millionen Euro.Foto: Geisel Privathotels
Umwandlungen können heute übrigens auch die Umwandlung eines klassischen Hotels in ein Serviced Apartment-Gebäude bedeuten. Dieses Segment, ein wachsender Teilbereich der Hospitality-Branche, sieht Kaussen so: "Es wurde 2021 in der Hotelinvestment-Branche umfassend diskutiert, es gab jedoch kein besonderes Transaktionsvolumen zu beobachten – es betrug circa 200 Millionen Euro. Das Interesse an Serviced Apartments ist aber gegeben, weswegen die Investitionsdynamik hier zulegen dürfte, sobald es ein grösseres Produktangebot gibt."
Klassische Hotel-Transaktionen bleiben
Während das Volumen an Core- und Core-Plus-Transaktionen 2021 nur noch einem Anteil von 63% entsprach und damit deutlicher unter dem Anteil vor der Pandemie stehen blieb, lag das Transaktionsvolumen im Value-Add Bereich 2021 bei 26% und im opportunistischen Bereich bei 10%. "Im vierten Quartal 2021 haben wir aber auch wieder vermehrt Abschlüsse gesehen, bei denen es um klassische Hotel-Transaktionen ging – ohne Umnutzungen," erläutert Richolt.
Grosse Einzel-Transaktionen in Q4
Die knapp 2,5 Milliarden Euro des deutschen Hotelinvestment-Markts 2021 verteilten sich laut JLL Hotels & Hospitality auf 64 Transaktionen. Auf 56 Einzel-Transaktionen verteilt wurden im Gesamtjahr 2021 rund 1,8 Milliarden Euro investiert, entsprechend einem Plus von 40% verglichen mit dem Gesamtjahr 2020. Die durchschnittliche Transaktionsgrösse hat sich dabei mit 32 Millionen Euro gegenüber dem Vorjahr wieder erhöht. Damals waren es rund 24 Millionen Euro pro Transaktion.
Zu den grössten Einzel-Transaktionen des vierten Quartals zählten: die Veräusserung der Projektentwicklung Königshof München durch die Münchner Hoteliersfamilie Geisel an die Unternehmerfamilie Inselkammer; der angeblich über 100 Million Euro schwere Erwerb des zukünftigen 265-Zimmer-Radisson RED Köln als Teil der innerstädtischen Quartiersentwicklung Laurenz Carré in unmittelbarer Nähe zum Kölner Dom durch Corestate von der Gerch Group, welche das Projekt weiter realisieren und schlüsselfertig übergeben wird sowie der Verkauf des 195 Zimmer grossen Regent Berlin an Blackstone; Verkäufer war ein Privatinvestor aus den Vereinigten Arabischen Emiraten.
Durchgängiger Trend: Alles kommt unter die Lupe
"Wir haben in diesem Jahr zahlreiche Anpassungen der Ansprüche an Lagekriterien und Gebäudequalität gesehen, aber die Anforderungen werden auch granularer. Business-Pläne werden auf den Kopf gestellt, der Mietdeckungs-Koeffizient, die Garantie und die Bonität der Pächter werden weiter genau unter die Lupe genommen", beschreibt Schmidtke von JLL die Situation.
Trotz gemischter Nachrichten aus dem Markt zum Jahresende bleiben Schmidtke und weitere Experten verhalten optimistisch. René Schappner, Head of Hotel bei Colliers, sagt: "Viele Hotelobjekte älteren Baujahrs liegen in hervorragenden innerstädtischen Lagen und wecken Begehrlichkeiten jenseits der Hotelnutzung. Und bestätigt die Kollegen-Meinung: "Es ist aber längst nicht so, dass alle leerstehenden Hotels umgenutzt werden. An vielen Standorten bietet sich auch weiterhin eine Hotelnutzung an. Investoren können durch Modernisierungen und neue Konzepte Wertpotenziale heben."
Jetzt Post-Covid im Fokus
Alexander Trobitz, Geschäftsführer und Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH, erklärt: "Während sich der Hotelinvestment-Markt in den ersten drei Quartalen des Jahres eher schleppend entwickelte, belegt die starke Jahresendrallye im Q4, dass viele Investoren ihre Konzentration auf das Post-Covid-Szenario richten. Dabei ist für dieses Jahr von deutlichen Nachholeffekten bei den Übernachtungszahlen auszugehen, was sich positiv auf die Performance der Hoteliers niederschlagen wird. Insofern dürfte sich das Rendite-Risiko-Verhältnis von Hotel-Investments wieder deutlich verbessern. Auf dieser Grundlage erscheint aus heutiger Sicht für 2022 ein Investment-Ergebnis im Bereich des langjährigen Mittels nicht unwahrscheinlich."
Im Vergleich nationaler Märkte beurteilt Olivia Kaussen den deutschen Hotelmarkt auch zu Beginn des dritten Corona-Jahres noch als sehr widerstandsfähig. "Hierzulande konnten sogenannte Fire Sales bisher vermieden werden", resümiert sie. "Ich führe das u.a. auf doch viele gute, bestehende Partnerschaften zwischen Eigentümer und Mieter zurück, wie auch auf das Verständnis der Banken, die finanziellen Hilfen des Staates, und das Modell des Kurzarbeitergeldes, welches andere Länder inzwischen auch kopiert haben. Zum Start des neuen Jahres schätzen wir die Investoren als optimistisch und zugleich risiko-bewusst ein." / kn, map
