Karlsruhe. Nach zweijährigem Pandemie-Geschehen gibt es endlich eine rechtliche Grundlage dafür, dass Vermieter gewerblicher Räume zumindest auf einen Teil ihrer Einnahmen verzichten müssen, wenn ihre Mieter wegen vorgeschriebener Lockdowns keine Einnahmen erzielen können.
Der deutsche Bundesgerichtshof hat am 12. Januar 2022 eine Entscheidung gefällt, die im Gastgewerbe und Handel für eine gewisse Erleichterung sorgt. Danach haben Mieter gewerblicher Räume, die von Behörden wegen der Bekämpfung von Covid-19 dazu verpflichtet werden, ihre Betriebe geschlossen zu lassen, einen Anspruch auf eine Anpassung der Miete.
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Der auf die Hotellerie spezialisierte Anwalt Marc Werner von Hogan Lovells kommentiert: "Der BGH hat wie erwartet und weitgehend richtig entschieden! Für eine Anpassung der Miete kommt es auf den Einzelfall und unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere auch der Hilfsleistungen durch den Staat an den Mieter an. Eine 50:50 Regelung, wie von einigen OLG vorgesehen, kommt nicht in Betracht. Lediglich den Hinweis des BGH, wonach es auf den Einzelbetrieb und nicht auf den Konzern ankommt, halte ich für fraglich, da es hierbei durchaus zu künstlichen Verschiebungen bei der Schadensermittlungen zu Lasten des Vermieters des Einzelobjekts kommen kann."
Ein faires Urteil
Auch der Zentrale Immobilien Ausschuss begrüsst die Entscheidung des BGH. ZIA-Hauptgeschäftsführer Oliver Wittke: "Das ist ein gutes und gerechtes Urteil, weil es sowohl die Anliegen der Mieter als auch der Vermieter sowie die unterschiedlichen Situationen der betroffenen Akteure berücksichtigt. Es ist ein mieter- und vermieterfreundliches Urteil, weil beide Parteien in die Verantwortung genommen werden. Der BGH berücksichtigt die Situation im Einzelfall und sucht nach einem interessensgerechten Ausgleich im Rahmen einer umfassenden Abwägung. Die Interessen der Vermieter und Mieter müssen im Rahmen der von § 313 BGB vorgesehenen Zumutbarkeitsprüfung immer gerecht gegeneinander abgewogen werden. Wir haben immer gesagt, dass Mieter und Vermieter eine Schicksalsgemeinschaft sind. Das heisst, wir müssen durch die Härten der Pandemie gemeinsam gehen – das gilt auch in Zukunft."
Vor das BHG gelangt war ein Rechtsstreit zwischen dem Vermieter eines Einzelhandelsbetriebs aus dem Textilbereich in Sachsen, der zwischen dem 19. März und 19. April 2020 aufgrund der dort geltenden Corona-Massnahmen schliessen musste und daher für den April 2020 keine Miete entrichtet hatte. Nun entschied der Bundesgerichtshof, dass im Fall einer Geschäftsschliessung, die aufgrund einer hoheitlichen Massnahme zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie erfolgt, grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäss § 313 Abs. 1 BGB in Betracht kommt.
Die vollständige Information des BGH finden Sie unter diesem Link. / red