Union Investment hat sich die Büro-Immobilie Urban Environment House in Helsinki gesichert, inklusive BREEAM Excellent-Zertifizierung: mit 75 Pkw-Stellplätzen, 590 Fahrrad-Stellplätze, Photovoltaik-Anlagen auf dem Dach und Innenraum-Begrünungen.Foto: Union Investment
Frankfurt. Die EU entwickelt einen Handlungsplan für die nachhaltige Finanzwirtschaft, der auch gravierende Auswirkungen auf Anlageobjekte haben wird. Bei Fondsmanagern und Immobilien-Eigentümern hat dies bereits zu zahlreichen Aktivitäten geführt, in die zunehmend auch die Mieter eingebunden werden. Davon betroffen sind natürlich auch Hotel-Immobilien. Doch es gibt auch dort bereits gute Vorbilder. Die Immobilien ESG Konferenz in Frankfurt lieferte auch sonst viele top-aktuelle Informationen und Einsichten.
35 Experten aus Unternehmen, Finanzinstituten, NGOs, Wissenschaft und Institutionen wie den Europäischen Finanzaufsichtsbehörden ESMA, EIOPA und EBA, der Europäischen Zentralbank, der Europäischen Investitionsbank und der Europäischen Umweltagentur erarbeiten derzeit einen Aktionsplan für die Nachhaltige Finanzwirtschaft. Mit dabei: Der Verband von Immobilien-Fachleuten und -sachverständigen RICS. Sein Vorstandsmitglied für Deutschland, Susanne Eickermann Riepe, stellte auf der Immobilien ESG Konferenz in Frankfurt den aktuellen Status Quo vor.
Fakt ist: Die Einführung einer EU-Taxonomie, eines einheitlichen Klassifizierungssystems, wird kommen. Sie wird enthalten: technische Kriterien für Wirtschaftstätigkeiten, die wesentlich zum Klimaschutz und zu Anpassungen an den Klimawandel beitragen; Mindest-Standards für die Referenzwerte für kohlenstoffarme Investitionen und Referenzwerten für Investitionen mit günstiger Kohlenstoffbilanz sowie Offenlegungspflichten für ESG-Benchmarks; Orientierungshinweise zur Aktualisierung der nicht verbindlichen Leitlinien für die nichtfinanzielle Berichterstattung; die Erarbeitung eines EU-Standards für grüne Anleihen. Im dritten Quartal 2020 wird die EU-Kommission zudem eine erneuerte Strategie für nachhaltige Investitionen vorlegen.
Die Konsequenzen für die Immobilien-Branche liegen auf der Hand: Die neue EU-Taxonomie für nachhaltiges Wirtschaften wird festlegen, wie Gebäude zur Eindämmung des Klimawandels beitragen können, z.B. beim Neubau durch technische Optimierung oder durch Renovierung im Zuge eines Ankaufs.
Nicole Röttmer, PwC: Der Immobilien-Sektor ist für ein Drittel der CO2-Emissionen in Deutschland verantwortlich.Foto: ESG
Immobilien ein starker
CO2-Treiber
Wie die ESG-Konferenz in Frankfurt zeigte, bereiten sich Immobilien-Investoren und Fonds-Gesellschaften durch die Bank auf die anstehenden Anforderungen vor, ohne konkret zu wissen, wie diese genau aussehen werden. "In den USA wurde die erste Nachhaltigkeits-Regulatorik bereits installiert", erklärte Jan von Mallinckrodt, Head of Investment bei Union Investment Real Estate, in Frankfurt. Demnach sollten bestimmte Objekte in New York City ihren CO2-Ausstoss bis 2030 um 40% senken. Ansonsten müssten Strafen in Millionenhöhen bezahlt werden. Allerdings seien davon so viele Immobilien betroffen, dass man sich fragen müsse, woher die Man Power für die technische Nachrüstung der Gebäude in diesem Zeitrahmen kommen solle.
Handlungsbedarf ist jedenfalls dringend angesagt. "Der Immobilien-Sektor ist für ein Drittel der CO2-Emissionen in Deutschland verantwortlich", veranschaulichte es Nicole Röttmer von PwC. Der gewerbliche Bereich mache dabei zwar nur 10% des Gebäudebestands aus, aber auf ihn entfalle die Hälfte der Emissionen des Sektors.
Union Investment hat bereits 2018 die "Manage to Green"-Strategie mit dem Ziel der Klima-Neutralität bis 2050 beschlossen. Ihre drei Säulen sind Energie & CO2, ESG-Kriterien sowie Kommunikation & Sensibilisierung.
Die ESG-Integration findet bereits auf allen Ebenen im Immobilien-Management statt. Allerdings, so der Tenor aller Experten auf dem Kongress: Die Ermittlung der Verbrauchsdaten von Bestandsimmobilien ist dabei die grösste Schwierigkeit. Und: Im Neubau-Sektor werden Objekte vermisst, die heute schon die Anforderungen an eine nachhaltige Immobilie erfüllen. Dazu seien noch viel zu wenige Entwickler bereit oder fähig.
Union Investment mit eigenen Kriterien
In Helsinki hat Union Investment 2019 ein "Near Zero Emission Building" mit ausgewählten Bau-Materialien, der Erzeugung erneuerbarer Energie im Gebäude und Dach-Begrünung erworben. Zudem hat das Investment-Haus für seine Immobilien das eigene Nachhaltigkeits-Siegel "atmosphere" entwickelt, das die Erfüllung der Klimaziele dokumentiert. Seine Kriterien setzen sich zu 20% aus Anforderungen aus dem Bereich Governance, zu 40% aus der Gebäudequalität und zu 40% aus Verbräuchen und Emissionen sowie dem Pariser Klimapfad zusammen. Die Bewertung ist sowohl für die Objekt- als auch für die Fonds-Ebene einsetzbar und muss jährlich aktualisiert werden.
Robin Braun: Die ESG hat sehr stark in die Daten investiert.Foto: ESG
Die Prozentzahl des Labels zeigt den Grad dessen an, was bei der Immobilie im Rahmen der "Manage to Green"-Strategie bereits umgesetzt wurde. Die derzeit höchste Zahl mit 81% erreicht unter den UI Bestandsimmobilien das Bürogebäude Am Holzmarkt 1 in Köln. Es bietet u.a. eine energie-optimierten Lochfassade, Ökostrom auf den Allgemeinflächen, Grünflächen auf dem Dach und im Innenhof, gesicherte Fahrrad-Stellplätze und einen Spielplatz, Barrierefreiheit in allen Geschossen und eine gute Anbindung an den ÖPNV und die Nahversorgung. Die 2015 fertig gestellte Immobilie wurde damals mit DGNB Platin ausgezeichnet.
Gebäude-Zertifikate nicht dynamisch genug
Gebäudesiegel wie DGNB oder LEED bewerteten die Experten auf der Tagung grundsätzlich eher kritisch, weil zu statisch. In der Mehrzahl, so eine Untersuchung von Catella Property Valuation zum Thema LEED-Siegel, würden diese Zertifikate an die Wand gehängt, die Immobilien dann aber nicht mehr weiterentwickelt. Und auch Alexander Tannenbaum, Geschäftsführer von Credit Suisse Management, merkte an: "LEED ist statisch. Ist Ihr Gebäude denn nach fünf Jahren immer noch Gold wert? Nein, es müsste eine dynamische Regelung geben."
Catella Real Estate mit Hauptsitz in Stockholm, ein Banken-unabhängiger Anbieter spezialisierter Investment-Produkte mit europäischer Ausrichtung, hat für die Beurteilung seiner Immobilien den Catella Nachhaltigkeits-Monitor eingeführt. Mit ihm wird bereits beim Ankauf von Objekten die Nachhaltigkeit gemessen. Die wesentlichen Transaktionskriterien dabei sind: Markt, Mieter, soziale Dimension, ökonomische Dimension und ökologische Dimension.
Nicole Braun, Head of Sustainability Catella Real Estate, führte in Frankfurt u.a. negative Transaktionskriterien aus dem Bereich Mieter-Auswahl auf. So kommen für Immobilien im Nachhaltigkeitsfonds beispielsweise keine Mieter aus den Bereichen Rüstung und Militär, dem Bau und Betrieb von Kern-Reaktoren, aus bestimmten Pharma-Bereichen wie etwa solchen mit Tierversuchen, aus dem Bereich Pornographie, Glücksspiel, Tabak oder Alkohol als hauptsächlichem Geschäftszweck in Frage und natürlich auch keine Firmen, die wegen Mitarbeiter-Ausbeutung oder Kinderarbeit sowie Verstössen gegen Gleichberechtigung, Menschenrechte oder Arbeitsrechte auffällig wurden. "Wichtig ist es, nicht nach dem Ankauf aufzuhören, sondern die Immobilie immer weiter zu entwickeln und mit dem Bestand zu arbeiten", so Braun, die zudem attestierte, dass finanzierende Banken immer häufiger nach Nachhaltigkeitskriterien fragen.
Umwelt-Zertifikate bleiben in der Diskussion.Foto: Union Investment
DWS, Corestate Capital Investors und Credit Suisse sammeln ebenfalls auf ihre Art Daten über Immobilien. "Wir haben seit 2014 sehr stark in die Daten investiert, mit externer Unterstützung", erklärte Robin Braun, Vice President Responsible Investment Office von DWS. "Wir werden ESG mehr in unserer Strategie verankern und den Investor dann fragen, ob ihm der Ansatz bei Haus A oder B besser gefällt." Seine persönliche These sei, dass die Vorschriften von regulatorischer Seite nicht viel konkreter würden als sie es jetzt bereits seien. Die Daten aus dem Immobilien-Bereich sammelt DWS per Checkliste oder Due Diligence.
Nachrüstung kostet und spart Geld
Ein Baustein bei der ESG-Transformation ist die Dekarbonisierung von Immobilien-Portfolien. Sie verursacht nicht nur Kosten, sondern hat in der Regel durchaus auch wirtschaftliche Vorteile, wie Ulrich Steinmetz, Head of Portfolio Management bei DWS Grundbesitz darlegte. So spare man jetzt in einer Immobilie in London beispielsweise alleine durch den Einsatz von LED-Leuchten 60.000 Euro bei den laufenden Betriebskosten.
Die ersten vier Schritte zur Sicherstellung der ESG-Transformation bei DWS lauten: Datennutzung, Priorisierung und Umsetzung, dem Setzen von Minimierungszielen und Measure Impact.
Für die Zukunft seien aber auch "grüne" Mietverträge wichtig, die nicht nur regelten, wie der Mieter den Müll zu entsorgen habe, sondern dass er auch Verbrauchsdaten liefere, so Steinmetz. DWS prüfe bei jedem Ankauf, ob das Objekt schon ein Energie-Rating habe und welche Effizienz-Massnahmen, z.B. Energie Audits, umgesetzt würden. Andernfalls würde geprüft, welche Umbau-Massnahmen sinnvoll wären.
"Keiner hier im Raum kann heute wirklich sagen, dass eine Immobilie, die den ganzen ESG-Kriterien entspricht, 10% mehr wert ist. Das Thema ESG ist aber ein Mega-Trend. Wenn wir es hinbringen, den CO2-Ausstoss entsprechend zu reduzieren, dann werden wir gute Renditen erwirtschaften können. Mir stellt sich eher die Frage, was aus den Immobilien wird, die das nicht tun", so Steinmetz. DWS habe grösstenteils Mieter aus dem gewerblichen Bereich, die eigene ESG-Strategien fahren. Ein Ansatz sei es auch, mit diesen zu sprechen, um grüne Mietverträge umzusetzen. Um Immobilienfonds ESG-konformer zu gestalten, müssen Vermieter und Mieter enger zusammenarbeiten. "Was nützt ein grünes Gebäude, wenn die Mieter den ganzen Tag das Licht brennen lassen", so Tannenbaum von Credit Suisse.
Inge Huijbrechts, Radisson Hotels: Die Weltbank unterstützt beim Bau grüner Gebäude.Foto: Stauss
Cradle-to-Cradle Vorbilder
in Düsseldorf und Frankfurt
Wie eine Immobilie der Zukunft aussehen kann, erklärte Carsten Boell, Geschäftsführer des familiengeführten Unternehmens Interboden Innovative Gewerbewelten mit Hauptsitz in Ratingen an dem Leuchtturmprojekt The Cradle. Diese Immobilie in Düsseldorf mit ca. 6.600 qm Büro- und 600 qm Gastronomie-Fläche wird seit 2018 realisiert und soll 2022 fertig gestellt werden. Das Holzhybrid-Bürogebäude wird in Anlehnung an das Cradle-to-Cradle-Prinzip entwickelt. Dabei können einzelne Bauelemente nach Gebrauch wiederverwertet werden.
Durch diese Art des ressourcen-sparenden Bauens werden Produktionsprozesse optimiert, das Anfallen von nicht recycelbaren Materialien minimiert und der CO2-Ausstoss reduziert. Zukunftsweisend bei diesem Projekt ist auch der geplante "Mobilitäts-Hub" für E-Fahrzeuge. "Der Push für solche Gebäude kommt vom Nutzer", so Boell.
Wenige Tage vor der ESG Konferenz in Frankfurt hatte Radisson ebenfalls in der Main-Metropole das Nachhaltigkeits-Konzept der Gruppe und insbesondere die Nachrüstung einer zukunftweisenden Brennstoffzelle im Radisson Blu Frankfurt vorgestellt. "Die Bevölkerung ist 2019 erwacht", zeigte sich dabei Inge Huijbrechts, Global Vice President Responsible Business bei Radisson, überzeugt. Wichtig seien langfristige Ziele und ihre Umsetzung in Zusammenarbeit mit den Investoren von Hotelgebäuden und dies nicht nur im ohnehin schon fortschrittlichen Europa, sondern auch in den Emerging Markets.
Sehr förderlich sei hier die Lösung der Weltbank, die Software EDGE. Sie unterstütze beim Bau grüner Gebäude und zeige als einfach zu handhabendes Tool auf, welch positiven Einfluss einige wenige Energie- und Wasser-Einsparmassnahmen auf die Gebäude-Performance hätten – bei geringen oder gar keinen zusätzlichen Kosten. Wie sehr das Thema Nachhaltigkeit bei Hotel-Investoren an Bedeutung gewinne, beweise aber auch, dass es beim IHIF 2020 in Berlin Einzug halte.
Pionier Radisson Hotels
Radisson hat bereits 1989 mit dem Programm "Think Planet" eine Umweltpolitik eingeführt, die auf den drei Säulen Menschen, Community und Planet beruht. Bisher hat Radisson 16 Millionen Euro in Think Planet investiert, darunter auch grosse Summen in die Optimierung der Hotelausstattung. In allen Pacht-Betrieben setzt Radisson auf einen Energie Kaizen Prozess, das heisst, die kontinuierliche Optimierung des Energie-Verbrauchs. Die Hotels in den Ländern Frankreich, Schweden, Dänemark und Norwegen werden bereits zu 100% mit erneuerbarer Energie betrieben. Wo immer es möglich ist, versucht Radisson zudem Investoren zu überzeugen, Kriterien für Green Buildings zu berücksichtigen.
Radisson hat bisher 16 Millionen Euro in sein Projekt 'Think Planet' investiert.Foto Radisson Blu Frankfurt
Besonders erwähnenswerte Hotels in der EMEA-Region sind das Radisson Blu in Basel, bei dem Solarzellen für die Strom-Versorgung nachgerüstet wurden; das Radisson Blu im polnischen Zakopane, das eine neue Grauwasser-Anlage erhielt; das LEED zertifizierte Radisson Blu Resort im polnischen Swinemünde; das Radisson Red in Kapstadt als einziges Green Building-zertifiziertes 5-Sterne Hotel in Südafrika; das Park Inn by Radisson Foreshore in Kapstadt, dessen hybride Solarzellen das Haus sowohl mit Wärme als auch Strom versorgen.
Hotel mit Brennstoffzelle
In Deutschland erhält das Radisson Blu in Frankfurt seit zwei Jahren seine Energie über eine eigene Brennstoffzelle, die in Kooperation mit E.ON direkt neben dem Haus installiert wurde. Sie produziert 80% des Stroms und 75% der Wärme für das markante, scheibenförmige Hotel mit der beeindruckenden Glasfront. Durch die mit einem Gemisch aus Wasserstoff und Gas betriebene Zelle konnte der CO2-Ausstoss des Hotels um 595 Tonnen gesenkt werden. "Das entspricht dem Ausstoss von 50.000 Mittelklasse-Pkw auf 100 Kilometern und kommt unserem Ziel für Radisson sehr entgegen, den CO2-Ausstoss der gesamten Gruppe um weitere 10% zu senken", so Huijbrechts. Die Brennstoffzelle hat eine jährliche Verfügbarkeit von 8.000 Stunden. "Im ersten Jahr der Inbetriebnahme der Anlage sanken die Energiekosten um 60.000 Euro", so die Radisson-Managerin.
E.ON unterstützte den Einbau der Brennstoffzelle im Radisson Blu Frankfurt. "Jeden Monat begleite ich einen Hotelier oder eine Hotelkette zu der Radisson Brennstoffzelle, die Fragen zur Umsetzbarkeit in ihren Betrieben haben", erklärte Kevin Bär, Head of Sales B2B bei E.ON in Frankfurt. Darunter seien auch 50-Betten-Häuser, für deren Grösse so ein System derzeit nicht realisierbar sei. Die für die Brennstoffzelle benötigte Fläche sei für viele Investoren problematisch, im Augenblick prüfe man eine Möglichkeit für das im Waterfront-Hochhaus in Frankfurt geplante Hotel. "Wir wollten im Radisson ein First Mover sein", so Bär. "Die Technologie entwickelt sich aber enorm weiter, es gibt auch kleinere Varianten."
Das Thema Nachhaltigkeit zieht inzwischen weltweit Kreise. Auch in Asien sei es angekommen, so Inge Huijbrechts, deren Team hierbei mit der Radisson-Mutter Jing Jiang zusammenarbeitet. Eine Skift-Umfrage unter jungen Reisenden der Generationen Z und Y in China und Indien zeige, dass diesen Nachhaltigkeit wichtig sei und dass sie sogar bereit wären, mehr dafür zu bezahlen. / Susanne Stauss