White-Label-Betreiber in einem Sweet Spot

Eines von sechs Aimbridge-Objekten in den Niederlanden: das Hotel Indigo The Hague - Palace Noordeinde.Foto: Aimbridge

Genf. In einem Umfeld stark steigender Zinssätze und Baukosten scheinen White Label Management-Gesellschaften die Oberhand zu haben. In der Tat gibt es eine Reihe von Faktoren, die diese Unternehmen in der aktuellen Situation begünstigen. Amerikanische White-Label-Unternehmen haben auch ein Auge auf Europa geworfen. Und die Eigentümer lieben die grosse Auswahl an Franchise-Marken.

Zunächst einmal bieten White-Label-Betreiber den Hotel-Eigentümern mehr Flexibilität und stellen oft eine kostengünstigere Alternative zum Erwerb einer grossen Marken-Anbindung dar. Die typische Struktur eines von einem White-Label-Betreiber geführten Hotels in Europa ist dreistufig: der Eigentümer, der Vertrag mit einem externen Manager und schliesslich das Franchise mit einer grossen Marke. White Label Management-Verträge haben in der Regel eine wesentlich kürzere Laufzeit als die mit den grossen Ketten.

Dies hat den Vorteil, dass eine Hotel-Immobilie in kürzerer Zeit "unbelastet" von jeglicher Marken-Zugehörigkeit ist, was ihren Marktwert steigert, wenn sie zum Verkauf angeboten wird, so Sophie Perret, Senior Director bei HVS London, die Mitte Mai am IHIF-Panel in Berlin mit dem Titel "Choosing the Right Partner for your Operating Model" moderierte. Dieser Aspekt ist besonders attraktiv für opportunistische Investoren, wie Private-Equity-Fonds, die in der Regel eine relativ kurze Haltedauer von 5 bis 7 Jahren anstreben.

Auf jeden Fall gibt es zwei wichtige Trends auf dem europäischen Hotelmarkt, die Drittanbieter begünstigen. Erstens ist es sehr schwierig und kostspielig geworden, Neubau-Projekte zu initiieren, was bedeutet, dass Conversions zum wichtigsten Expansionsinstrument für die grossen Marken geworden sind. Die kürzere Vertragslaufzeit und die Möglichkeit, aus einer Vielzahl von Franchise-Angeboten zu wählen, verschaffen den White-Label-Managern definitiv einen Vorteil auf dem Markt.

Die Ketten sind eher bereit, Key Money anzubieten, so Sabina Wyss di Corrado.Foto: Romy Modlin Photography

Zweitens ist Franchise die bevorzugte Struktur für die grossen Ketten, die sich immer stärker Asset Light ausrichten. Als Third-Party-Manager "befinden wir uns in einer neutralen Position" gegenüber den Marken, bemerkt Sabina Wyss di Corrado, Vice President Development EMEA bei Aimbridge Hospitality, die ebenfalls an der oben erwähnten Diskussionsrunde teilnahm. Als Schweizerin ist sie froh, "neutral" zu sein. Da die grossen White-Label-Manager wie Aimbridge mit praktisch allen grossen Marken zusammenarbeiten, sind sie in der Lage, die Hotel-Eigentümer aufgrund ihres Insider-Wissens und ihrer Erfahrung bei der Markenauswahl zu beraten.

Franchisenehmer erhalten Ketten-Konditionen

Sabina Wyss di Corrado stellt fest, dass die Franchise-Geber seit der Pandemie flexibler geworden sind. Die Laufzeit der Verträge ist in der Regel auf 15 Jahre oder weniger gesunken, und die Ketten sind eher bereit, "Key Money" anzubieten. Keith Oltchick, Executive Vice President of Business Development bei Remington Hospitality mit Sitz in Dallas, der ebenfalls an der Podiumsdiskussion teilnahm, stellte fest, dass es den grossen Drittanbietern gelingt, für ihre Partner dieselben attraktiven Konditionen für OTA-Provisionen zu erzielen wie die grossen Markenketten.

Aimbridge dominiert den Sektor

Nach der Übernahme von Interstate und Aimbridge Hospitality durch den Private-Equity-Fonds Advent im Jahr 2019 wurde aus Ambridge mit Sitz in Plano, Texas, mit Abstand die grösste Third Party Hotel Management-Gesellschaft der Welt mit rund 1.500 Hotels in 23 Ländern und allen 50 US-Bundesstaaten. Das Unternehmen nutzte den Namen Interstate für seine europäischen Aktivitäten bis Oktober 2022, als die weltweiten Aktivitäten in Aimbridge umbenannt wurden. Die Hotels im Management von Ambridge befinden sich zu 40% im Besitz von Private-Equity-Fonds und zu 15% im Besitz von HNWI.

Obwohl sich nur 87 der derzeit betriebenen Hotels der Gruppe in Europa befinden, ist das Unternehmen immer noch mit einigem Abstand Marktführer im Bereich White Label in dieser Region. Rechnet man die europäische Pipeline der Gruppe hinzu, erhöht sich die Gesamtzahl laut Sabina Wyss di Corrado auf etwa 120. Dennoch konzentriert sich das europäische Portfolio der Gruppe stark auf das Vereinigte Königreich, wo sich 71 Hotels befinden.
 

AIMBRIDGE'S EUROPÄISCHES PORTFOLIO nach Ländern, 2023

Quelle: Aimbridge Hospitality

Derzeit liegt der Schwerpunkt jedoch eindeutig auf der Expansion in Kontinental-Europa, da sich die in der Pipeline befindlichen Objekte über den gesamten Kontinent verteilen, darunter: Spanien, Portugal, die DACH-Region und die Benelux-Länder, so das Unternehmen. Das Portfolio von Aimbridge wurde durch den Krieg in der Ukraine beeinträchtigt. Bis zur Einstellung des Betriebs in Russland am 25. Mai 2022 betrieb das Unternehmen neun Hotels in dem Land, darunter Marriott und Hilton, von denen sich acht in Moskau und eines in Wolgograd befanden.

20 Marken in Europa

In Europa arbeitet Aimbridge mit 20 Marken von fünf grossen internationalen Ketten zusammen, darunter Accor, Hilton, IHG, Marriott und Radisson. Die Marken reichen von der Luxury Collection von Marriott im oberen Preissegment über Marken der gehobenen Kategorie wie Marriott und Hilton bis hin zu Marken der mittleren Kategorie wie Holiday Inn und Hampton sowie Marken für Extended Stay wie Adagio, Residence und Staybridge Suites. Aimbridge unterteilt sein Portfolio in vier grosse Kategorien, darunter: Konferenz-/Tagungszentren, Extended Stay, Full Service und Select Service. Nicht alle Häuser der Gruppe sind Markenhotels, denn sechs von ihnen, die sich alle im Vereinigten Königreich befinden, werden als unabhängige Hotels von Aimbridge geführt. Sabina Wyss di Corrado merkt zudem an, dass Aimbridge offen für eine Zusammenarbeit mit Kooperationen wie Preferred Hotels & Resorts aus Kalifornien wäre.

In Zürich ist Radisson bei der Übernahme des bisherigen Joyn mit der Serviced Apartment-erfahrenen Cycas Gruppe zusammengekommen.Foto: Cycas

Andere Betreiber werden auch in Europa wachsen

In Europa gibt es eine Reihe von kleinen White-Label-Anbietern. Neben Aimbridge sind zwei der grösseren RBH mit Niederlassungen in London und Glasgow und Cycas mit Sitz in Amsterdam. RBH managt ein Portfolio von 54 Hotels im Vereinigten Königreich, von denen 21 per Franchise an IHG-Marken gebunden sind, hauptsächlich Holiday Inn und Holiday Inn Express. Darüber hinaus hat die Gruppe auch Franchiseverträge mit den Marken von Accor, Hilton und Wyndham. Darüber hinaus gibt es 14 Hotels, die als unabhängige und RBH-managed Hotels ohne Markennamen betrieben werden.

Cycas managt insgesamt 44 Hotels in 11 europäischen Ländern, darunter Österreich, Belgien, Dänemark, Frankreich, Deutschland, Ungarn, die Niederlande, Spanien, die Schweiz und das Vereinigte Königreich. Das Portfolio des Unternehmens ist an die Marken von sechs grossen Ketten, darunter Accor, Hilton, Hyatt, IHG, Marriott und Radisson, per Franchise gebunden. Darüber hinaus gehören 14 Hotels zum Portfolio der Gruppe, die Cycas als "unabhängig" einstuft, darunter das Steigenberger Hotel & Spa Bad Pyrmont in Deutschland, sowie neun Häuser, die dem Konsortium K+K Hotels angehören, einer Sammlung europäischer Luxushotels, die versuchen, ursprüngliche Merkmale mit modernem Design und Einrichtungen zu verbinden. Die Häuser befinden sich an acht Standorten im Stadtzentrum.

Das in Berlin ansässige Unternehmen HR Hotels, ein bedeutender Entwickler und Eigentümer von Hotels und derzeit Deutschlands grösste Hotelgruppe, fungiert auch als Drittmanager für einige institutionelle Hotel-Investoren wie Pandox, DEKA, Union Investment und andere. Darüber hinaus erklärte Mohammed Alawadhi, Geschäftsführer des in London ansässigen Betreibers von Luxus-Serviced Apartments, Cheval Collection, am IHIF, dass das Unternehmen in den White Label-Bereich einsteigt. / Macy Marvel