Sonnige Zeiten... nicht nur während der Expo Real diese Woche, sondern für die gesamte Branche.
München. Optimismus war gestern, Euphorie ist heute. Die Immobilien-Preise schiessen teilweise durch die Decke, aber der Yield bleibt bescheiden. Die 18. Expo Real, die am Mittwoch in München zu Ende ging, spiegelte das aktuelle Luxusproblem der Branche – auch der Hotel-Branche: Es gibt sehr viel Kapital, aber immer weniger Produkte zu kaufen. Eine Ende dieses Spagats, das Investoren wie Entwicklern und Hotel-Betreibern das Leben schwer macht, ist nicht in Sicht: Die Zinsen bleiben laut Experten noch günstig. Hier und da warnten Crash-erfahrene Stimmen vor einzelnen Blasenbildungen. Doch diese gingen beinahe unter. Jeder hechelte nach Deals, Deals, Deals… Wer jetzt keine Deals zeichnet, wird in ein paar Jahren das Nachsehen im Markt haben – auch in der Hotellerie.
Pausenlose Termine, Walk-Ins, neue Kontakte – die Hotel-Aussteller in Halle C2 waren zwei Tage lang permanent beschäftigt. René Schappner, Development Director D-A-CH bei IHG, sagte: "Dieses Jahr war eine der geschäftigsten Expo Real, die wir je gesehen haben. Die Hotels sind in der Immobilien-Community nun wirklich als signifikantes und strategisches Investment angekommen."
Das hat auch damit zu tun, dass es auch schwierig geworden ist, noch gute Büros oder Wohn-Objekte zu finden. Insofern schwappt die Investment-Szene doch wieder zurück auf die Asset-Klasse Hotel, gibt aber jetzt plötzlich vor: "Wir können auch Hotel!" Hotel ist plötzlich schick. Wahr ist, dass die Hotellerie heute als ernsthafter Partner betrachtet wird. Mega-Investment-Firmen wie die Patrizia aus Augsburg, bislang immer noch vorsichtig im Umgang mit Hotels, bauen ihre Hotel-Kompetenz diskret weiter aus; gleichzeitig hat vor allem unter den internationalen Wirtschaftsprüfungs-, Broker- und Beratungsgesellschaften das grosse Abwerben der besten Hotelprofis eingesetzt: Jeder will die Besten haben – und möglichst noch deren wertvolle Kunden-Kontakte dazu.
Kleinere Ketten werden gross, grosse Ketten teilen sich damit den Markt mit mehr Playern.
Genau dynamisch und wettbewerbs-intensiv geht es in der Hotellerie selbst zu. "Die Expansion der Hotelketten ist ungebrochen," resümiert Prof. Stephan Gerhard von der Treugast Solutions. "Neu aber ist, dass sich zumindest in der deutschsprachigen Region die Grossen das Geschäft nicht mehr alleine teilen! Es sind sehr viele kleine Ketten auf den Markt gekommen und diese beherrschen ebenso die gesamte Klaviatur des Dialogs mit Investoren, Finanzierern und Entwicklern." Junge Gruppen wie Ruby Hotels, 25hours, prizeotel oder Henry, hinter denen Profis und professionelle Konzepte stehen, sind plötzlich "bankable". Vor fünf Jahren waren sie es noch nicht in dieser Klarheit.
Durchgeknallte Preise
Deutschland stand während der gesamten Messe stark im Fokus. Das Land von Mutti Merkel – ein Land, in dem Milch und Honig fliesst? Die Berater und Developer berichten von abenteuerlichen Szenarien: So lassen sich heute Hotel-Immobilien in guter Lage zum 20-, 25-, gar 28fachen der Jahresmiete verkaufen.
Als aktuelles Beispiel für "durchgeknallte Preise" verwiesen die Insider auf den Verkauf des Sofitel München Bayerpost vor wenigen Tagen: Die Ebertz & Partner Unternehmensgruppe, Köln, verkaufte das 5 Sterne-Hotel am Hauptbahnhof an einen Immobilienfonds der DEKA Immobilien Investment, was den Anlegern laut Ebertz eine Nettorendite von ca. 8% per anno für die Haltedauer seit 2002 bescherte. Insider munkelten an der Expo Real, dass die Deka für das 396 Zimmer-Hotel über 450.000 Euro pro Zimmer bezahlte – das sind die Preise von Metropolen wie Paris! Vor etwa fünf Jahren soll der Preis noch bei 350.000 Euro gelegen haben…
An dieser Stelle warnen konservative Finanzierer vor steigenden Zinsen. Allseitiges Einvernehmen herrschte hingegen in puncto Rendite: Die meisten Investoren seien mit vier bis fünf Prozent zufrieden. Vor zwei Jahren waren es noch zwei Prozent mehr gewesen…
Die klaffende Lücke zwischen Angebot und Nachfrage erklärt damit auch das hohe Tempo der Gespräche an der Messe und den gewaltigen Druck nach Deals. "Ausserdem sind die Leute krisenmüde," gibt James Chappell, Global Marketing Director von Horwath HTL, London, zu bedenken. Die Ukraine, Griechenland, die Flüchtlinge… all diese ungelösten Themen zwingen Investoren zu Entscheidungen: Und sie wählen lieber Deals als Krise, frei nach dem Motto: "Let's get it done with the banks now!" Chappell hat allerdings auch beobachtet, dass die Verträge inzwischen deutlich ausbalancierter seien als noch vor dem Crash 2008. Dies unterstreichen auch andere Experten und werten es als Anzeichen dafür, dass die Blase, wenn sie platzt, nicht mehr so dick und global-abstrafend sein wird wie vor sieben Jahren.
Expandieren bis zum Exodus
"Die Blase bläht sich," warnt auch Christian Giraud, VP Development Central Europe von AccorHotels. "Die Frage ist eben nur, wann platzt sie?" Philipp von Bodman, CEO der Investment-Gesellschaft Primecity, und Cornelia Kausch, VP Development des skandinavischen Owner-Operators Pandox – beide Vertreter börsennotierter Gesellschaften – sehen es aus der Shareholder-Perspektive: "Wenn irgendeiner hustet im Markt – wie z.B. VW – dann fallen viele Börsenkurse sofort dramatisch ab."
Sofitel Bayerpost München: Die Immobilie macht Schlagzeilen.Foto: studiopaterakis
Sie können sich aber auch genauso schnell wieder erholen – mit dem Unterschied, dass in den Stunden dazwischen viel Kapital vernichtet worden ist. Das steigende Interesse grosser Investment-Gesellschaften an der Hotellerie rückt damit auch diese Branche in eine neue, sensible Dimension.
Solange sich keine konkrete Krise abzeichnet, werden die Hotelgruppen auf jeden Fall weiter expandieren, und das Ganze in dem vor 2008 gewohnten Superlativ-Stil: schneller, weiter und mit mehr Marken. "Die Hotellerie hat sich in puncto Marken horizontal unwahrscheinlich diversifiziert," resümiert Ulf Templin von PKF hotelexperts München. Ketten verkünden fast jede Woche neue Marken – und auch immer mehr "Multiple Development Agreements".
Dank dieser Vehikel nimmt das Thema Franchising enorme Fahrt auf. Es beflügelt nämlich auch kleinere, nationale und bislang eher unbekannte Gruppen, sich ein Profil zu verschaffen. Novum Group Hotels, ein bislang eher bescheiden auftretender deutscher Player im Markt, nutzt nun die Gunst der Stunde, um mit Accor- und Marriott-Marken weiter zu wachsen. Auf globaler Ketten-Seite hat vor allem IHG gezeigt, wie man mit MDAs und "Franchise Plus" schneller wird. René Schappner zählt 80 Franchise-Hotels in Deutschland, die von neun MDA-Partnern betreut werden. Positiv registrieren die Insider hier auch, dass die meisten grossen Ketten in puncto Gebühren-Strukturen inzwischen flexibler geworden sind; die starren Ausnahmen fallen umso negativer auf.
"Die Rahmenbedingungen in Deutschland für Wachstum sind so günstig wie noch nie zuvor," zieht Ulf Templin das Fazit. Das allerdings geht auch auf weniger günstige Entwicklungen in anderen Ländern oder Finanzzentren zurück. So ist in London die Rendite derzeit "null bis negativ", auch weil cash-starke Asiaten jede verfügbare Immobilie zu Mondpreisen sofort aus dem Markt holen. Sie müssen das Kapital, das sie bislang in Investitionen z.B. in Russland oder in der Ukraine steckten, nun anders unterbringen. Auch damit entsteht ein neuer, ungewohnter Druck auf den deutschen Transaktionsmarkt. Der produziert damit so lange neue Rekordzahlen, bis die Blase platzt.
Mehr zur Expo Real und auch über die Themen an der Hotel-Konferenz der Expo Real in den nächsten Ausgaben! / map
