Die Fratze des Kapitals? Venezianische Masken beim IHC-Empfang im Hilton Molino Stucky.
Venedig. Es gibt immer noch genug Kapital und genauso viele gute Betreiber am Markt, aber keine finanzierungswilligen Banken. Sie bilden offenbar in den meisten europäischen Staaten den "Flaschenhals". Die Podiumsdiskussionen während der 7. International Hotel Conference in Venedig letzte Woche unterstrichen den Grundtenor der Aussagen, die schon bei der Expo Real in München zuvor zu hören waren. Eine Diskussion verdeutlichte zudem die immer grösser werdende Kluft zwischen echten Hoteliers, die auch rechnen können, und zu Controllern mutierten Managern. Die Bänker verlangten nur eines: Sicherheiten. Nach Einschätzung einiger Finanzexperten wird der Wertverlust von Hotelimmobilien noch bis Mitte 2010 anhalten. So lange ist Schnäppchen-Zeit. Auch im Mix der 300 Konferenzteilnehmer spiegelte sich die veränderte Wirtschaftslage: Zum ersten Mal überwogen bei der IHC die Berater. Von den Bänkern und Finanziers hatte sich gerade mal eine Handvoll nach Venedig getraut, namhafte Ketten wie Starwood Hotels oder Rezidor, jahrelang Sponsoren, fehlten ganz.
Das Hilton Molino Stucky war ein aufmerksamer Gastgeber, die ausgehandelten Übernachtungspreise aber waren vielen Konferenzteilnehmern zu teuer; da nahmen einige gerne 20 Minuten Schaukeln im Boot vom Markusplatz aus auf sich. Die meisten 4 Sterne-Zimmer auf der Hauptinsel Venedigs kosteten deutlich weniger als auf der abseits gelegen Insel Giudecca, auf der sich das Hilton befindet. Auch das ein Zeichen der Zeit.
Für das im Juni 2007 eröffnete, 380 Zimmer grosse Hilton Molino Stucky sagt General Manager Mario Ferraro, dass das Hotel das Jahr 2009 mit einem sehr guten MICE-Geschäft im Vergleich zum ersten Quartal des Jahres 2008 gestartet hat. Ab dem zweiten Quartal aber "wurden wir von dem Nachfrage-Rückgang für Events und Konferenzen getroffen; andererseits aber wurde der Rückgang im MICE kompensiert durch einen starken Anstieg der Durchgangsreisenden, der im Vergleich zum Vorjahr 23% mehr Umsatz ausmachte," sagt er. Die Bedingungen für die venezianische Hotelbranche sind im Jahr 2009 besonders herausfordernd. Eine Untersuchung von STR Global zufolge leidet Venedig unter zweistelligen Prozent-Rückgang beim RevPar im Jahresvergleich, mit einer Belegung, die um 2,1% fällt und mit Raten, die um 12,5% sinken.
Erstrebenswert: Neue Business-Modelle für Eigentümer und Betreiber
Die Gewässer in der internationalen Hotellerie jedenfalls sind nicht weniger stürmisch als die Wellen im Canale Grande. Das einzig Beruhigende daran: Die Hotelpartner rücken näher zusammen. Für gestandene Hoteliers wie Jean-Gabriel Pérès, der Mövenpick Hotels seit zehn Jahren durch stürmische internationale See segelt, ist es selbstverständlich, sich noch intensiver mit den Investoren auszutauschen: "Wir als Betreiber helfen Investoren, die selbst in Finanzschwierigkeiten geraten, sogar, Co-Investoren zu finden,“ sagte er. Und ermunterte alle dazu, über gemeinsame neue Business-Modelle für Investoren und Betreiber nachzudenken, zusammen noch stärker das Cash-Management zu analysieren und mehr Zeit auf die Kommunikation miteinander zu verwenden.
Eröffnungspanel mit Simon Vincent, Jean-Gabriel Pérès und Peter Krause. Fotos: map
Mövenpick zeigte sich als sensibler Betreiber mit offenem Ohr für die Eigentümer. Umso unsensibler wirkte Hilton: Simon Vincent, President Europe Hilton Worldwide, lümmelte sich nicht nur respektlos im Konferenzsessel, sondern wiederholte die Sprechblasen, die Eigentümer Blackstone Jung-Managern wie ihm wohl täglich vorbetet: "Wir managen unsere Gewinne und Verluste, wir durchleuchten die Hotels von Null an, unsere Strategie ist eine Wachstumsstrategie, wir werden an Resultaten gemessen.“
Die Sprache des Mövenpick-CEO und die des Hilton-Managers auf der IHC-Bühne spiegelten fast theatralisch eine immer grösser werdende Kluft in der Branche: Wer macht Hotellerie, um Geld zu verdienen, und wer will Geld mit Hotellerie verdienen? Dass zahlengetriebene Ketten wie Hilton die besseren Chancen bei Bänkern haben, darf man auf jeden Fall nicht schlussfolgern. Peter C. Krause, Chef des neuen britischen Barrow Street Real Estate Fund, hat in seinem Leben über 250 Transaktionen begleitet, Hotelmarken verkauft und war u.a. auch Partner bei Morgan Stanley. Seine Sprache war eindeutig: Sowohl die Hotelbetreibermarke wie auch die Menschen dahinter seien entscheidend. Am wichtigsten sei für ihn das Niveau der Manager, deren Beziehung zu Kunden und Mitarbeitern wie auch die Beziehungen zu den Eigentümern/Aktionären.
Private Equity ist nicht tot!
Es geht also nicht um Zahlen und Geld alleine, sondern um den feinfühligen Umgang mit Investoren-Interessen und deren Rendite-Erwartungen. "Private Equity ist nicht tot!“ postulierte Krause; die Anleger in seinem neuen Fonds würden gerne in den USA und Europa investieren, "aber es ist schwer, Fremdkapital zu bekommen,“ gab er zu. Aus Investoren-Sicht baut sich derzeit noch ein weiteres Handicap auf, so Pérès: "Unsere Investoren aus dem Mittleren Osten tun sich schwer, werthaltige Projekte zu finden.“ Krause pflichtete bei: Die Investoren seien extrem vorsichtig, auch soolange die Zimmererlöse in der Hotellerie weiter sinken. Der Investment-Experte sagte voraus, dass die Immobilienpreise bis zum Sommer 2010 weiterhin auf niedrigem Stand sein werden bzw. auch noch weiter fallen können. Die Schnäppchen-Jagd ist damit noch in vollem Gange.
Was die Herren der Eröffnungstalkrunde andiskutierten, klang in vielen Einzelgesprächen während der IHC immer wieder durch und fand auch in der Abschlussdiskussion einmal mehr Bestätigung: "Die Belegungen kommen langsam zurück, beim Zimmererlös wird es noch länger dauern,“ unterstrich auch Patrick Fitzgibbon, Senior Vice President Development Europe & Africa bei Hilton Worldwide. "Aber die Immobilienwerte werden noch viel länger brauchen,“ pflichtete Russell Kett, Geschäftsführer bei HVS International London, dem oben zitierten Investment-Bänker Krause bei. 2010 wird, so die Einschätzung vieler Experten auf der Bühne, noch ein hartes Jahr werden; Erholung sei für 2011 zu erwarten. Fest steht auch, dass das Angebot an neuen Hotels längst nicht mehr so stark wachsen wird wie in den neunziger Jahren.
Aufgrund der angespannten Kreditvergabe rechnen sich Hotelbetreiber wie Hilton nun verstärkt Chancen als Franchisegeber aus. Schliesslich seien viele Familienbetriebe durch die Krise gezwungen, sich grossen Marken-Systemen anzugliedern. Die Zahl der Conversions werde deutlich zunehmen. Patrick Fitzgibbon aber erwähnte nicht, was andere, hauptberufliche Franchisegeber wie Choice Hotels freimütig bekennen: Dass schwache Familienbetriebe - die ebenfalls keine Finanzierung bekommen - im Franchisenehmer-Kreis nicht willkommen sind. Hilton fühlt sich trotzdem stark: Laut Fitzgibbon macht die Kette gerade so viele Deals wie nie zuvor. / Maria Pütz-Willems
Nächste Ausgabe: Weitere Artikel zur International Hotel Conference in Venedig und von der Russia & CIS Hotel Investment Conference, die diese Woche in St. Petersburg stattfand.