Mangelnde Transparenz

Mailand. Das Interesse der internationalen Touristen an Italien wächst beständig sowie die aktive, öffentliche Unterstützung von Umweltschutz-Plänen, die die wachsenden Anforderungen für nachhaltigen Tourismus erfüllen. All dies verbunden mit der steigenden Anzahl von notleidenden Immobilien, die zum Verkauf stehen, der fortlaufenden Konsolidierung des Marktes sowie die zunehmende Profitabilität traditionellerer Immobilien-Anlagebestände. Fünf plausible Gründe, warum Investoren und Betreiber aus dem In- und Ausland wachsendes Interesse an italienischen Hotellerie-Assets zeigen.

Dennoch haben sich nicht alle italienischen Kritikalitäten plötzlich in Luft aufgelöst. Trotz dieser positiven Zeichen leidet der lokale Tourismus immer noch unter der Unbeständigkeit der Regierung und das staatliche Budget für die ENIT wurde von fast 49 Millionen Euro 2007 auf 18 Millionen Euro 2015 gekürzt. Ausserdem ist der Umstrukturierungs-Prozess der ENIT, der vor über zwei Jahren begonnen hat, noch nicht abgeschlossen, da die ausscheidenden Mitarbeiter der Behörde durch die erwarteten neuen Ressourcen noch nicht vollständig ersetzt wurden.

In den Augen der internationalen Investoren liegt Italiens Hauptproblem in der fehlenden Transparenz des aktuellen Immobilien-Markts: Laut des unabhängigen Analyse- und Forschungs-Instituts Scenari Immobiliari beliefen sich 2016 alle Hotel-Transaktionen insgesamt auf beachtliche 2,4 Milliarden Euro und erreichten somit fast das Niveau von vor der Krise. Diese Zahl ist weitaus höher als die von JLL Italy geschätzte wurde, wie wir bereits am Anfang des Jahres berichteten.

Die neuen Zahlen wurden vor kurzem in Mailand an einem runden Tisch für Hotel-Investitionen vorgestellt, der vom Master of Tourism Economy der Universtità Commerciale Luigi Bocconi in Zusammenarbeit mit der Confindustria Alberghi und Horwath HTL organisiert wurde.

Doch warum weichen die Zahlen so stark voneinander ab? Laut Insidern, die dieses Event besucht haben, liegt der Grund schlichtweg in fehlender Transparenz: Aufgrund finanzieller Ängste und fehlender Gesetzesvollstreckung geben viele Betreibern in Italien, darunter auch internationale, solche Informationen nur ungern Preis. Nach deren Meinung hat Scenari Immobiliari dieses Phänomen einfach berücksichtigt und vielleicht sogar Zugang zu vertraulicheren Daten gehabt.

Dynamik von Pacht bestimmt

Glücklicherweise ist das Gesamt-Szenario nicht in Stein gemeisselt. Ganz im Gegenteil. Die Präsenz der Marken-Hotels in Italien nimmt beständig zu, wenn auch etwas langsamer als in anderen europäischen Ländern, wie Giorgio Ribaudo berichtete, Autor des jährlichen Berichts "Horwath HTL Hotels and Chains" und Projekt-Manager beim Beratungs-Unternehmen. Insbesondere italienische Ketten zeigen eine grosse Dynamik und die Anzahl der kleinen Gruppen ist zuletzt gestiegen.

"Letztes Jahr hat es viele Veränderungen gegeben. Wir haben die Fusion von Marriott und Starwood gesehen, was insgesamt 46 Häuser in Italien betrifft. Wir haben auch die finanzielle Fusion von Ata – UNA erlebt und kürzlich erst die wichtige Übernahme der ehemaligen Royal Demeure-Hotels durch Starhotels (der Vorstand des Unternehmens aus Florenz wurde gerade erneuert und erweitert. Der endgültige Abschluss des Deals wird deshalb für Ende Februar erwartet / Anm. d. Red.). 2016 wagten einige italienische Betreiber aufgrund der Beschaffenheit ihres Portfolios zum ersten Mal die internationale Expansion", so Ribaudo.

Giorgio Ribaudo, Horwath HTL Italien: Lokale Ketten wachsen jetzt schneller.Foto: Sarti

Trotz allem konnte die Anzahl der Häuser von Ketten ein schwaches Wachstum verbuchen: von 1.360 im Jahr 2015 auf 1.401 Ende Dezember 2016. Entsprechend konnte auch die Zimmer-Anzahl der Ketten-Hotels dank der positiven Balance zwischen bestehenden Häusern und neuen Marken-Hotels leicht zulegen auf über 155.000 Zimmer, was beinahe 6.500 mehr sind als vor zwei Jahren.

Angeschlossene Hotels mit einer durchschnittlichen Grösse von 111 Zimmern sind für gewöhnlich viel grösser als die Durchschnittsgrösse von italienischen Häusern, die bei 33 Zimmern liegt. Die Durchdringung der Ketten bei den Hotels stieg auf 4,2 Pozent und auf 14,2 Prozent bei den Zimmern. Und die Anzahl der Marken stieg um 8 auf insgesamt 204. Diese steigenden Zahlen wurden hauptsächlich durch die inländischen Betreiber erhöht, die Anzahl der Marken stieg von 110 auf 124, da die internationalen Marken ihre Präsenz im Land leicht verringert haben, von 86 Ketten 2015 auf 80 im letzten Jahr.

Inländische Marken dominieren

Wie erwartet ist der italienische Markt stark fragmentiert, auch bei den Marken. Bei der Anzahl der Hotels liegt Italien auf Platz drei in Europa, aber auf Platz eins bei der Zimmer-Anzahl und die Ketten verteilen sich gleichmässig über den gesamten Stiefel mit einer leichten Konzentration in international bekanntesten Gebieten. Die wichtigsten zehn Destinationen in Italien machen allerdings nur 35 Prozent der Marken-Hotels im Land aus. "Dieses zerstreute Angebot zeigt, dass es zahlreiche und ansprechende Familien-Unternehmen, internationale Nischen und kleine italienische Gruppen gibt", so Ribaudo.

Wie bereits erwähnt, dominieren die italienischen Marken über die internationalen Ketten: sie machen rund 61 Prozent aller Marken-Hotels in Italien aus. Darüber hinaus werden fünf Prozent der Hotels, die sich internationalen Gruppen angeschlossen haben, von inländischen White Label-Unternehmen geführt, während Horwath HTL nur einen internationalen nachrangigen Betreiber, der im Land tätig ist, ausmachen konnte. Zusätzlich sind kaum internationale Marken in besonderen Märkten wie in Berg-, Thermal- oder Golf-Destinationen anzutreffen.

Im Hinblick auf die Geschäftsmodelle befindet sich die Mehrheit der Marken-Hotels im direkten Besitz des Betreibers. Das zweithäufigste Modell ist die Pacht vor Franchising. Weniger wichtig ist der Management-Vertrag, der bei lediglich 4 Prozent der Hotels vorkommt, was insgesamt 60 Häusern entspricht. Unter internationalen Betreibern steht aktuell Franchising an erster Stelle. Dieses Modell scheint für die Angliederung von Hotels in Kunst- und Business-Destinationen gut zu funktionieren, die eine Grösse von rund 100 Zimmern haben, während dieses Modell in Thermal- oder Ski-Regionen nicht zu finden ist. Trotzdem scheint die Pacht das geeignetste Modell zu sein, um die Entwicklung in Italien voranzutreiben. Die zehn am schnellsten wachsenden Unternehmen seit 2013 haben mindestens einen Pacht-Vertrag unterzeichnet.

Keine Veränderung: Die Ketten bewegen sich überwiegend im Upscale-Segment.

Der Vertrieb der Ketten nach Segmenten hat sich in den letzten fünf Jahren nicht sehr verändert, der Grossteil der Marken verteilt sich auf angegliederte 4 Sterne-Häuser. Im Upscale-Segment sind 162 Marken vertreten, in Midscale 84 und in Luxus 75 mit einer sehr niedrigen Präsenz im Budget- und Economy-Segment. Insgesamt beläuft sich diese Zahl auf lediglich 15 Häuser und zehn Marken, obwohl die Zahl seit 2015 gestiegen ist. Inländische Betreiber dominieren in allen Segmenten, obwohl der Unterschied im Luxus-Segment am geringsten ausfällt, wo beinahe jedes zweite Hotel einer Marke angehört.

Urlaubs- & Strand-Resorts: Müssen Verträge genauer definiert werden?

Das Zählen anhand der Wechselzahlen stimmt ziemlich genau mit dem Szenario im Land überein. Letztes Jahr haben sich 253 Hotels den Marken angeschlossen und 112 diese wieder verlassen. Doch die Urlaubs- & Strand-Resorts erleben eine überdurchschnittlich hohe Fluktuation, die nicht immer mit gewöhnlichen Ablauffristen zu tun hat. "Manchmal geht es um Investitionskosten: Wenn Urlaubs- & Strand-Resorts um neue Investitionsgelder bitten, geraten Verpächter und Pächter häufig in Streit, da diese Investitionen nicht im Budget vorgesehen, unvorhersehbar oder schlichtweg nicht als normale oder ausserplanmässige Instandhaltungskosten bereitgestellt werden können. In manchen Fällen handelt es sich auch um schlecht prognostizierte Performance oder schlichtweg unerwartet schwache Performance in Destinationen mit hoher Fluktuation, sodass der Pächter einfach geht", berichtete Ribaudo.

In Zusammenarbeit mit der Universität Bologna hat Horwath HTL versucht, die Auswirkung von Marken für den Appeal von Hotels festzustellen, den diese auf internationale Gäste ausüben. Hierfür wurde ein Index entwickelt, der sogenannte "Foreign market Per Available Room", der von null bis 730 reicht. Horwath HTL legte diesen Index anschliessend über die Daten von 2013-2014 in 21 Destinationen und 159 Hotels im gesamten Land. Am Ende stellte sich heraus, das das Gesamt-Portfolio jeder analysierten Destination einen FmPAR von 89 erzielte, während Marken-Häuser lediglich auf 139 kamen.

Venedig: Die Aussichten für Top-Destinationen bleiben gut.Foto: map

Ausblick: Höhere Rendite und wachsender Fokus auf Economy

In Zukunft, so Autor Giorgio Ribaudo, werden die Marken in Italien weiter wachsen, "dank anhaltender Nachfrage und der Vorliebe der Investment-Fonds für einheitliche und gut geplante Projekte. Die Wachstums-Rate wird konstant bleiben, aber nicht zu schnell ausfallen, mit zunehmendem Fokus auf grosse Projekte im Economy-Segment sowie auf Neubauten und Konversionen. Die Anzahl der Pacht-Verträge wird weiterhin zunehmen, grösstenteils auf Kosten des Eigentümer-Modells. Selbst die Anzahl der Franchise-Verträge wird wahrscheinlich steigen, während Management-Verträge nur bei äusserst profitablen Entwicklungen eine Rolle spielen."

Bei der Bewertung des zukünftigen Potenzials des italienischen Hotel-Immobilien-Marktes könnte sich ein Blick auf die zu erwartenden Renditen lohnen, da Italien aktuell eine wachsende Zahl von Tandem-Deals erlebt, wo sich Investment-Fonds mit Pacht-Betreibern zusammenschliessen, um neue Hotel-Projekte zu entwickeln. Die im Bericht enthaltene Schätzung ist nicht vollständig, wie Horwath HTL angibt, aber die Daten sind trotzdem aussagekräftig: heute beträgt die Rendite in London 4 bis 4,5 Prozent, während sie in Paris etwas höher liegt. Rom und Mailand, die heute zu den weniger schwankenden Märkten zählen und grundsätzlich ein vergleichbares Risiko zu anderen grossen europäischen Städten aufweisen, verbuchen beide höhere Renditen. Der Grund für diese Diskrepanz liegt darin, dass der italienische Hotel-Investment-Markt weniger transparent und liquide ist im Vergleich zu Deutschland, Spanien, Grossbritannien und Frankreich. Ausserdem dauern Hotel-Entwicklungen länger, dies betrifft sowohl Neubau als auch Konversionen.

Insgesamt zählte Horwath HTL im Dezember 49 neue Ketten-Projekte, darunter auch das Rebranding von rund 7.400 Zimmern, die innerhalb der nächsten 24 Monate in Italien entwickelt werden. Zu den Top-Destinationen, die mit Sicherheit zu den Zielen für zukünftige Entwicklungen gezählt werden können, gehören Rom, Venedig und Mailand sowie auch mehrere Destinationen auf Sizilien, mit insgesamt 800 Zimmern in der Pipeline. Dies könnte ein Zeichen sein, dass die Insel als sicherer Ort für die Nachfrage aus Zentral- und Nordeuropa für den Mittelmeer-Raum gilt. Der Grossteil der Pipeline ist im Upscale- und Luxus-Segment angesiedelt, mit je 11 und 9 Projekten.

Die grösste Überraschung ist jedoch die grosse Anzahl von neuen Projekten im Economy-Bereich, die hauptsächlich von internationalen Betreibern geplant werden. Im Allgemeinen werden viele Hotel-Entwicklungen in Kunst- und Business-Städten geplant werden. / Massimiliano Sarti

RANKING DER DESTINATIONEN
NACH NEUEN HOTELS*

*Quelle: Horwath HTL 2016.

TOP 10 DER HOTELGRUPPEN
NACH ZIMMERANZAHL*, 2016

*Quelle: Horwath HTL 2016. Im Rahmen dieses Berichts ist eine Marke
oder Kette ein Unternehmen, das fünf oder mehr Hotels weltweit betreibt
(mindestens eines davon in Italien). Light-Marken und sogenannte
"Netzwerke freiwilliger Zusammenschlüsse" werden in der Zählung
nicht berücksichtigt.

WACHSTUM DER HOTELGRUPPEN IN ITALIEN
2013-2016*

*Quelle: Horwath HTL 2016

RANKING ITALIENISCHER KETTEN
INTERNATIONALER FOOT PRINT 2016,
nach Zimmern*

*Quelle: Horwath HTL 2016. Im Rahmen dieses Berichts ist eine Marke
oder Kette ein Unternehmen, das fünf oder mehr Hotels weltweit betreibt
(mindestens eines davon in Italien). Light-Marken und sogenannte
"Netzwerke freiwilliger Zusammenschlüsse" werden in der Zählung
nicht berücksichtigt.