Mehr Chancen als schwierige Zeiten

Die Lobby des Sealine Beach Resorts in Qatar, das derzeit renoviert wird und um 18 Luxus-Villen wächst. Das Land muss touristisch weiter diversifizieren.

Doha. Auch Qatar kann sich den globalen Turbulenzen und Bedrohungen nicht entziehen: Der Meilenstein von drei Millionen Besuchern konnte letztes Jahr nicht erreicht werden. Zudem knicken in der Hotellerie Belegung und Erlöse ein, Events bleiben aus. Trotzdem folgt das Land seiner Strategie 2030. Sitzt Dubai der EXPO-Termin 2020 im Nacken, spürt Doha die Erwartungen gegenüber dem publicity-wirksamen Termin des FIFA World Cup 2022. Die errechnete Zimmer-Zahl muss bis dahin erreicht werden, gleichzeitig die Attraktivität der Destination gesteigert werden. Jetzt entstehen weitere Beach Resorts im Land, ab der nächsten Saison laufen zudem internationale Kreuzfahrtschiffe den Hafen an. Gleichzeitig startete die neue Hotel-Klassifizierung, die ab sofort auch Eigentümer und Entwickler in die Pflicht nimmt. - Am Ende dieses Beitrags erläutert Jawad Khan, Director Debt & Capital Advisory bei  PricewaterhouseCoopers in Dubai, das aktuelle Investment-Klima in der Region.

"Die Realität ist 2015 in den Vordergrund getreten," heisst es im Tourismus Performance Report 2015 der Qatar Tourism Authority in Doha. Deshalb werde man die Diversifizierung im Tourismus vorantreiben müssen. Und auch die wenig motivierenden Zahlen zum 1. Quartal 2016 kommentiert die staatliche Tourismusbehörde damit, dass die Branche sich in einem fortgesetzten "Reifeprozess" befinde. Mit solchen selbstkritisch-nüchternen Äusserungen zeigen sich die Qatari weltoffener als beispielsweise die Touristiker in Dubai, die in schwierigen Zeiten wie diesen am liebsten gar keine Zahlen kommunizieren und Schwächen überspielen.

Doha The Pearl: Eine elegante Wohn-Gegend mit eleganten Hotels.

Touristische Fakten 2015 in Qatar:

• 2,93 Millionen Besucher/Ankünfte
• 44% davon aus GCC, 9% von anderen arabischen Nationen, 25% aus Asien und Ozeanien, 15% aus Europa, 5% aus den Americas, 1% von nicht-arabischen afrikanischn Staaten
• Zuwachs der Besucher-Zahlen im Vergleich 2014/2015 aus GCC, übriges Afrika, Europa, Americas
• Rückgang der Besucher-Zahlen im Vergleich 2014/2015 aus anderen arabischen Staaten, anderen asiatischen Staaten und Ozeanien

Die Saudis bleiben mit weitem Abstand die stärkste Besucher-Gruppe in Qatar, vor den Indern. Dann folgen auf Platz drei die Briten; sie bleiben unter den Top 10-Nationalitäten die einzig genannte Besucher-Gruppe aus Europa. Die USA besetzen mit 93.174 Besuchern Platz sieben. Damit ist auch klar: Qatars absolute Kern-Märkte bleiben die arabischen und asiatischen Länder – klar angeführt von GCC.

Die Hotel-Performance 2014-2015:

2015 eröffneten in Qatar 15 neue Hotels mit 5.000 zusätzlichen Zimmern. Damit gab es Ende letzten Jahres 98 Hotels und 21 Hotel Apartment-Betriebe mit insgesamt über 20.000 Zimmer.

In der Hotellerie überstieg das steigende Zimmer-Angebot die Nachfrage:

• Zuwachs im Angebot: 32,2% gegenüber Zuwachs in der Nachfrage von 27,9%.
Das zog für alle Hotels sinkende Kennziffern nach sich:
• Die durchschnittliche Belegung sank um 3,3% von 73,1 auf 70,7%.
• Der durchschnittliche Revenue per Available Room fiel um 8,8% von 407 auf 372 QAR.
• Die durchschnittliche Average Room Rate fiel von 557 auf 526 QAR.

Neu in der Stadt: das Westin Doha, eine von 20 Hotel-Eröffnungen im letzten Jahr. 

Der RevPar-Rückgang war übrigens in der 1- und 2 Sterne-Kategorie mit -17,3% am drastischen, gefolgt von -11,7% in der 4 Sterne-Kategorie. Demgegenüber aber wuchs das 4 Sterne-Segment als einziges in der Belegung: von 75,8 auf 76,5%. QTA erklärt dies mit dem Zimmer-Zuwachs: "Die reduzierte ARR im 4 Sterne-Segment ist die erwartete Antwort auf das gestiegene Angebot im Markt, welches 2015 um fast 5.000 Zimmer wuchs. Das Wachstum im 4 Sterne-Segment war die Antwort auf die Nachfrage aus dem lokalen Markt, der bis jetzt noch nicht mit vielen 4 Sterne-Hotels aufwarten konnte. Die Mehrheit der Hotels in Qatar ist jetzt 4 und 5 Sterne."

Hotel Apartments ab sofort auch erfasst

2015 war das erste Jahr, in dem die QTA auch Hotel Apartments statistisch und systematisch erfasste. Die Werte sind deshalb noch nicht vergleichbar, zeigen aber einen Trend: So übertrumpften die 21 Hotel Apartment-Betriebe mit ihren 1.900 Zimmern die durchschnittliche Belegung der Hotellerie: 76 vs. 71%. Die Langzeit-Gäste bleiben im Schnitt 7,9 Nächte verglichen mit durchschnittlich 3,3 Nächten in der Hotellerie.

In den nächsten fünf Jahren soll sich das Hotel-Angebot in Qatar fast verdoppeln – um 56 Hotels und 13 Hotel Apartment-Betriebe; allein 2016 sollen schätzungsweise 20 Hotels/Hotel Apartments neu eröffnen und weitere 4.000 Zimmer auf den Markt werfen. Darüber hinaus, so der QTA-Report, gebe es – die aktuellen Hotels in Bau nicht mitgezählt - heute bereits Anfragen für fast 130 weitere Hotels.

Momentan, im ersten Quartal 2016, geht die Schere zwischen Angebot und Nachfrage weiter auf – wie in den meisten Ländern des Mittleren Ostens. Die Zahl der Ankünfte sank weiter um 2%, die durchschnittliche Belegung in dieser Zeit sogar um 11% von 81 auf 70%. Auch ARR und RevPar sinken weiter.

Katara-CEO: balancieren und
lokal investieren

Doch sowohl die QTA wie auch die nationale Hotel-Gesellschaft Katara Hospitality bleiben zuversichtlich. Deren CEO Hamad Al-Mulla gab sich im Gespräch mit hospitalityInside.com an der "Arabian Hotel Investment Conference" trotz allem entspannt: "Wir bleiben unserer Langzeit-Vision treu, unser Geschäft ist gesund, die Cash-flows sind unter Kontrolle."

Die Ölpreis-Krise betrachtet er als eine vorübergehende Episode, die man einfach aussitzen müsse. Im Gegensatz zu vielen Öl-Gesellschaften habe Katara noch keine Mitarbeiter entlassen müssen – "weil es teurer ist, später wieder neue zu suchen," argumentiert er. Allerdings transferiere man Mitarbeiter je nach Event-Anforderungen und spare auch bei einigen Marketing-Aktionen.

In Bezug auf Qatar empfindet Al-Mulla das laufende Jahr schon als herausfordernd, kann die Katara-Zahlen aber wohl noch gut durch das breite Portfolio mit Hotels in anderen Ländern balancieren. In Europa hält Katara fast schon genauso viele Zimmer-Schlüssel in der Hand wie im eigenen Land. Von den vier Katara-Immobilien in Frankreich beispielsweise laufen zwei Häuser sehr gut, die beiden anderen schwächer. Wie in Qatar, so Al-Mulla, würden die Betreiber überall nach mehr Events und Konferenzen suchen.

Ansonsten gibt er die Devise aus, weiter in die Katara-eigene Marke Murwab Hotels investieren zu wollen – vor allem für die Locals wie auch für die Freunde aus den GCC-Ländern, die aktuell den Touristenstrom nach Qatar hochhalten. Diese will der CEO verständlicherweise so lange wie möglich in Qatar halten und ihnen Vielfalt bieten. Deshalb verlangt er den bestehenden Häusern eine noch höhere Qualität ab: Katara steckt derzeit wieder Millionen in die Renovierung seiner nationalen Assets, vor allem in deren Erweiterung durch Zimmer oder Villas. Ausserdem möchte er den Bereich F&B stärker forcieren. Weltbekannte Küchenchefs sollen hier den Unterschied machen. Und um diese zu bekommen, ist Al Mulla bereit, flexible Kooperationen einzugehen – von Pacht-Verträgen über Partnerschaften bis zu Beteiligungen.

Aspire - der gigantische Sport- und Event-Komplex in Doha.

Murwab-Marke
wächst weiter

So wird es unter Katara bald noch drei weitere Hotels geben: das 5 Sterne-Grand Murwab City Centre mit 265 Zimmern und 97 Apartments sowie das 5 Sterne-Murwab Hotel The Avenue mit 170 Zimmern. Darüber hinaus ist von einem weiteren Murwab-Hotel die Rede, dem City Gate Hotel mit 218 Zimmern, das 2017 im Areal der Bank Street in der Innenstadt eröffnen soll.

Darüber hinaus setzt Katara auf Beach Resorts: Nördlich von Doha, neben einem alten Fischerdorf, steht seit Februar 2016 das Simaisma Villen-Resort mit 52 Einheiten, einem Spa und grösserem Sport-Angebot. Bisher gab es ausserhalb von Doha, etwa eine Autostunde entfernt, nur das Sealine Beach Resort, gelegen in Sanddünen mit Blick aufs Meer. Es soll, rundum renoviert und neu strukturiert in Zimmer und Chalets, Ende dieses Jahres neu eröffnen, zusätzlich ergänzt um 18 neue Villen, von denen einige private Pools haben werden. Dann wird es ebenfalls zur Katara-Marke Murwab gehören.

Als Zeichen der aktuellen Schwankungen kann man vielleicht auch die verspätete Eröffnung von Dohas künftigem Wahrzeichen Katara Towers im neuen Stadtviertel Lusail sehen: Es wird erst 2019 eröffnen, inklusive dem darin geplanten Hotel. Erstmals in der Geschichte von Katara Hospitality werden in dem Tower dann "branded residences" zum Verkauf angeboten werden, merkt CEO Hamad Al-Mulla an.

Katara-CEO Hamad Al-Mulla: Die Öl-Preiskrise geht vorbei.

Investoren weiter gesucht -
Klassifizierung verpflichtet auch Eigentümer

In ihrem Report über die Performance im 1. Quartal 2016 spricht die QTA von "continued maturation" im Markt. Das aber sehen die Qatari keineswegs als kurzfristigen Hemmschuh für Investoren: "Der lokale Markt spürt nun langsam eine Performance, die einen eher entwickelten Markt reflektiert. Dennoch gibt es immer noch signifikante Investment-Chance – vor allem bei den Mittelklasse-Hotels und Destination Resort, die Entertainment für Familien, Sport und Erholung, kulturelle Erlebnisse bieten und/oder zum Business beitragen. Qatar sucht aktiv Investoren und hat deswegen auch vor kurzem eine "Tourism Investment Promotion Unit" gegründet.

In puncto Betreiber und Marken deutet sich offenbar ein leichter Strategie-Wechsel an: "Wir versuchen derzeit den Marken-Mix in Qatar zu diversifizieren und schauen nach aufstrebenden Marken, die der jüngeren Generation unter den Reisenden gefallen."

Seit 1. Januar dieses Jahres gibt es in Qatar eine neue Hotel-Klassifizierung. Aktuell, in der ersten Phase der Umsetzung, geben die Hotels ihre Selbst-Einschätzung ab, danach folgen detaillierte Inspektionen aller Häuser. Wer aufgrund der neuen Anforderungen mehr als 40% seiner Infrastruktur verändern muss, hat damit bis 31.12.2020 Zeit; erst danach erfolgt dann der Test.

Hotels wie Hotel-Apartments werden künftig nach einem einheitlichen "Sterne"-System eingestuft werden. Neben den gängigen Hardware-Kriterien werden internationale Experten auch Amenities im Zimmer checken wie auch das Management in Sachen Umweltfreundlichkeit. Der Test beinhaltet zudem einen "Guest Experience Index", der Reviews von 130 Websites analysiert, darunter die von TripAdvisor und Booking.com. Einzigartig ist auch, dass das neue System nicht nur die Betreiber, sondern auch Entwickler und Eigentümer mit in die Pflicht nimmt. Hotels, die in der Pipeline für 2016 sind, müssen die neuen Standards bereits umsetzen.

Pool auf Mein Schiff 4. In Doha läuft TUI Cruises bald mit Mein Schiff 5 ein.Foto: privat

Grosse Kreuzfahrt-
Schiffe in Sicht

Die Fussball-WM im Dezember 2022 ist aus den Augen der Qatari nur ein grosses Event von vielen, das man ausrichtet – allerdings eines mit mehr Strahlkraft als andere. Deshalb sollten Doha bis dahin auch noch weitere touristische Highlights etabliert haben. Zum Beispiel den neuen Kreuzfahrt-Hafen.

Im Doha Port legten 2014/2015 bereits zehn Kreuzfahrtschiffe an, doppelt so viele wie in der Saison davor. In der Saison 2016/17 wird es einen gewaltigen Sprung geben: Die QTA berichtet von 32 bestätigten Schiffsbesuchen, darunter bekannte Namen wie Thomson Cruises, MSC Cruises, Crystel Cruises und den kleinen Luxus-Anbieter Azamara. Sie alle zusammen sollen um die 50.000 Passagiere nach Doha bringen. Anfang Mai gab QTA nun bekannt, dass TUI Cruises aus Deutschland ab der Saison 2017/18 mit sieben Schiffen anlegen werde, die 17.500 Besucher nach Qatar bringen sollen. Insgesamt will das Land bis 2019 rund 250.000 Kreuzfahrer willkommen heissen.

Die Passagier-Giganten der internationalen Reedereien werden aber erst anlegen können, wenn die Frachtschiffe im neuen Hamad Port liegen können und Doha Port umstrukturiert wurde. Doha Port ist der attraktivere Hafen, da er im Herzen der Stadt liegt und nahe am internationalen Flughafen. Die Kreuzfahrt ist als touristischer Treiber definiert, da auch die GCC-Länder zu den Top 3-Destinationen weltweit während der Winter-Monate zählen.

Kempinski-GM Wissam Suleiman: Die Preis-Sensibilität wächst.

In den Hotels noch "business as usual"

Aktuell versuchen die Hotels in Doha, "business as usual" aufrecht zu halten. Die Rückgänge im Tourismus haben sich zumindest noch keine Entlassungen oder verstärkte Fluktuation in den Hotels ausgelöst, sagt Philip Schade, Geschäftsführer von Career Development, der von Istanbul aus auch den Mittleren Osten betreut.

In Doha sind zumindest in höheren Rängen – genau wie in Dubai vor 15 Jahren – schnelle Wechsel von einem Betreiber zum anderen nicht möglich, weil dieser nur mit dem Einverständnis des Eigentümers stattfinden kann. Zudem erzielen die Eigentümer derzeit noch gute GOPs, so dass sie noch entspannt bleiben.

Auf Führungskräfte-Ebene allerdings könnte sich die Situation bald aus einem ganz anderen Grund ändern – wenn die grossen Fusionen Marriott/Starwood und AccorHotels/FRHI vollzogen werden. Alle Unternehmen haben – teils grosse – Büros im Mittleren Osten.

Wissam Suleiman, General Manager im Marsa Malaz Kempinski The Pearl Doha, ist einer der Newcomer in Doha. Er sagte: "Das Marsa Malaz Kempinski befindet sich erst im zweiten Betriebsjahr, so dass natürlich Belegung und RevPar seit 2015 gestiegen sind. 2016 war insofern bereits ein erfolgreiches Jahr als das es unsere ursprünglichen Erwartungen übertroffen hat. Es gibt momentan kein Nachlassen der Nachfrage, wenngleich wir eine höhere Preis-Sensibilität bemerken, begleitet von speziellen Angeboten, die die Nebensaison ergänzen sollen."

Die Kempinski-Gäste in Doha kommen hauptsächlich aus Qatar: Einheimische, die das Hotel am Wochenende als ihre "Staycation"-Destination geniessen. Andere wichtige Märkte sind Saudi-Arabien, Kuwait und die VAE.

Zur gesamten Markt-Einschätzung meint der Hotelmarkt-Beobachter: Auch 2017 werde Doha noch durch ein Tal der Tränen gehen, danach werde man versuchen, vom Sog der EXPO 2020 in Dubai zu profitieren. Grundsätzlich aber sei es für Qatar/Doha deutlich schwieriger als für die bunte Glitzer-Metropole Dubai, sich als international begehrtes Reiseziel zu etablieren: "In Dubai kann man sich Belegung schlicht kaufen, in Doha nicht." Doha wird also weiter streng an seinem eigenen,unabhängigen Profil feilen müssen. / Maria Pütz-Willems