München. "Wir brauchen Deals!" und "Einen Forecast über 2015 hinaus wage ich nicht"… Zwischen diesen beiden Aussagen bewegen sich die Statements von Hotelprofis. Nachfolgend Kern-Aussagen zur aktuellen Situation in der Hotel-Immobilien-Welt.
Spontane Interviews ergeben häufig konzentrierte Antworten. Deshalb zog hospitalityInside.com an der diesjährigen Expo Real mit dem Mikro von Tisch zu Tisch, um in wenigen Minuten von den Hotelprofis am Gemeinschaftsstand "World of Hospitality" mehr über den aktuellen Zustand der Branche aus Immobilien- und Investment-Sicht zu erfahren.
"Wir brauchen Deals!", sagte Bernd Maeser, Geschäftsführer von LFPI Hotels Management Deutschland, "vor allem in guten Mikrolagen. Die Banken finanzieren wieder mehr." Das traf auf Anhieb den Tenor der gesamten Messe, und das äusserte sich in vielen Detail-Aussagen.
Die aktuelle Transaktionswelle rollt, und so wies Markus Beike, Geschäftsführer von Christie+Co Deutschland, schon an der Expo Real darauf hin, dass bereits Wetten darüber laufen, dass dieses Jahr die 2 Milliarden Euro-Marke für Hotel-Immobilien-Transfers in Deutschland geknackt werden könnte. Wenige Tage später unterfütterten JLL, CBRE und Colliers dies mit ihrer 9 Monatsanalyse der Transaktionen. "Wir haben einen Verkäufer-Markt, der bestimmt die Konditionen", fasste Beike den Hype zusammen.
Verträge im Sandwich
Zustimmung von Dr. Mathias Jung, Partner der Rechtsanwaltskanzlei Jung & Schleicher aus Berlin, die für viele internationale Hotelketten tätig ist. "Hotel als Asset ist jetzt direkt im Fokus. Franchise-Modelle sind auch bei den Banken angekommen und marktfähig." Bezogen auf die sich verändernden Vertragsvorlieben meinte der Anwalt: "Am Ende landen wir immer bei einer Kombi." Sogenannte Sandwich-Modelle pressen unterschiedliche Vertragstypen zusammen. Allerdings: Ein Pacht-Vertrag ist immer noch notwendig für eine Finanzierung. Generell positiv: "Auch die Banken haben mehr Verständnis für Management-Verträge. Verständnis und Knowhow wachsen."
Jedoch: Projekt-Entwickler und Hotel-Betreiber fällen ihre Entscheidungen inzwischen immer differenzierter, abhängig von den jeweiligen Märkten. Entwickler Drees & Sommer hat weltweit ungefähr 40 Projekte am Laufen, in unterschiedlichen Stadien, plus 20 bis 30 Projekte in der Pipeline. Man wird sich in vielen Ländern engagieren, aber in ausgewählten – in Russland, der Schweiz, Deutschland, Skandinavien und im Mittleren Osten. Ähnliches klingt aus Kempinski-Mund: Unterschriebene Verträge kommen momentan aus Südost-Asien, Europa bleibt eine Herausforderung und Langfrist-Perspektive: "Aber wir werden nicht jeden Pacht-Vertrag unterschreiben, nur weil andere das tun," lautet die klare Message von Mike Hämmerli, Senior Vice President Development. "Wir müssen den richtigen Partner finden."
Diese Erkenntnis hat sich bei vielen durchgesetzt. Auch Rezidor ist der Meinung, dass nur gute Vereinbarungen eine Win-Win-Situation ergeben, kombiniert mit der richtigen Finanzierung. In Triple-A-Standorten geht die Gruppe auch Pacht-Verträge ein, in Sekundär-Standorten eher Franchise- oder klassische Management-Verträge.
Profis sprechen zu Profis
Hinter jeder Aussage steckt die Frage nach dem besten Motor für eine schnelle(re) Expansion. Choice Hotels hat dazu kurz vor der Expo Real bereits eine glasklare Ansage gegeben, die Georg Schlegel, externer Berater für die Gruppe, wiederholt: Der zweitgrösste Franchisegeber der Welt ist bereit, seine Franchise-Nehmer jetzt auch in Europa finanziell zu unterstützen: "Wir haben eine 'Tool-Box' für Franchisees," lockt Schlegel. In den USA macht Choice das schon länger – die Finanzkrise hat nachgeholfen.
Und wie wird die Hotellerie in einem Jahr aussehen? Martina Fidlschuster, Geschäftsführerin der Hotour Hotel Consulting, lacht: Anfang des Jahres 2014 habe noch kein so grosses Interesse an der Hotellerie abgezeichnet, doch unerwarteterweise stürzten sich dann die Investoren auf die Branche. Für viele Investoren sei die Hotellerie, zugegebenermassen, immer noch ein Lückenbüsser, aber die immer zahlreicheren Hotel-Spezial-Fonds machten neue Freude. Ihr Fazit: "Nicht nur die Branche Hotellerie hat sich im Development professionalisiert, sondern auch die die Investoren, Banken und Projekt-Entwickler." Ihr persönlicher Forecast: 2015 könnte sich die positive Stimmung noch fortsetzen – doch darüber hinaus? Da malt auch dieser Hotelprofi eine Fragzeichen in die Luft.
Hier eine schriftliche Zusammenfassung der Aussagen, die Sie, liebe Leser, in Ton und Bild ausführlich auf diesen hospitalityInside YouTube-Videos nachvollziehen können. / map