Nobles Beispiel: Chinesische Versicherungen haben das Waldorf Astoria New York City für 1,7 Milliarden Euro gekauft.Foto: Hotel
München. Geld gibt's im Überfluss! Dieser Satz ist seit letztem Jahr wieder sehr häufig zu hören, auch unter Hotel-Developern. Vor allem institutionelle Anleger stehen unter Anlagedruck: Ihre Kapital-Experten verwalten Milliardenbeträge: Allein die deutschen Versicherungen müssen jeden Tag Millionen Euro von Kundengeldern sichern, aber auch möglichst gewinnbringend anlegen. Und das ist derzeit alles andere als leicht. Denn die Mini-Zinsphase in Europa und in den USA scheint anzuhalten – genauso wie das absolut knappe Angebot von Core-Objekten im Immobilien-Markt. Um ihre Rendite-Erwartungen zu erfüllen, müssen sich Versicherungen, Pensionskassen und Staatsfonds deshalb zunehmend auf die Suche nach neuen Geschäftsfeldern und Anlage-Klassen machen. Erneuerbare Energien, Infrastruktur, aber auch Nischen-Assets wie Projekt-Entwicklungen, Wohnimmobilien und Hotels werden dabei immer interessanter. Diese bringen aber auch oft mehr Risiko ins Spiel.
Eine Änderung des Zinsniveaus ist so schnell nicht in Sicht, das weiss man auch im Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft. Man müssen daher Antworten auf die Niedrigzins-Phase finden, heisst es schon fast gebetsmühlenartig. Zudem sehe man sich vor fundamentalen Veränderungen des Regulierungsrahmens und einem tiefgreifenden demografischen, kulturellen und technischen Umbruch der Gesellschaft, so der GDV-Präsident Alexander Erdland.
Dass sich das Umfeld geändert hat, haben nicht nur die Versicherungen, sondern die meisten institutionellen Investoren verinnerlicht. Doch Lösungen zu finden, die eine vernünftige Rendite erwirtschaften und dabei nicht mit einem deutlich höheren Risiko einhergehen, ist nicht einfach.
Stark veränderte Rahmenbedingungen
Rating-Agenturen wie Fitch stufen vor allem das anhaltende Niedrigzins-Umfeld als eine der grössten Herausforderungen für Institutionelle ein, da die Rendite-Aussichten dadurch weiter unter Druck gesetzt werden. Doch zuvor gab es auch schon die Finanzkrise, die Probleme bereitet hat. Institutionelle Anleger waren auf die extremen Markt-Bewegungen nicht vorbereitet gewesen. Die Turbulenzen an den Kapitalmärkten schüttelten deshalb nahezu alle Investoren, selbst Staatsfonds.
Der knapp 900 Milliarden Euro schwere norwegische Staatsfonds beispielsweise hat seit dem Start 1998 im Schnitt nur gut drei Prozent abgeworfen, geplant sind aber vier Prozent. Der Fonds soll die Vorgaben bis 2016 umsetzen und muss deshalb jetzt umschichten. Bereits 2011 hatten die Manager daher begonnen, weniger in Europa und mehr in den risikoreicheren, aber höher rentierlichen Schwellenländern zu investieren.
Viele institutionelle Investoren wollen oder müssen es dem norwegischen Staatsfonds gleichtun und ihr Anlage-Portfolio neu strukturieren. Einzelfälle sind das nicht. Bis 2016 will ein Drittel der Investoren seine Anteile an Immobilien, Private Equity, Aktien, Hedgefonds und sonstigen festverzinslichen Wertpapiere erhöhen. Unternehmensbeteiligungen und Staatsanleihen sollen dagegen reduziert werden, so das Ergebnis der Studie "Aktuelle Anlagetrends bei institutionellen Anlegern" der Feri Euro Rating AG.
Dr. Helmut Knepel,Feri Euro Rating AG: Versicherer und Pensionskassen steigen stärker ein.
Das Bad Homburger Analysehaus befragt regelmässig rund 140 Grossinvestoren aus den Bereichen Versicherungen, Pensionskassen, berufsständische Versorgungswerke, Altersvorsorge-Einrichtungen von Industrieunternehmen und Banken über ihr Anlage-Verhalten. Erfasst wird dabei ein Anlage-Volumen von rund 770 Milliarden Euro. Den Grossteil davon verwalten die Institutionellen selbst, 246 Milliarden Euro von externen Asset Managern. Zur Einordnung der Zahlen: Die gesamte Investment-Wirtschaft verwaltet rund zwei Billionen Euro, das entspricht knapp 70 Prozent des deutschen Bruttoinlandproduktes. Gut eine Billion stammen von institutionellen Investoren.
Einige institutionelle Investoren allerdings schichten nicht um. Sie bleiben investiert, wo sie es – allen Krisen zum Trotz – als Langfrist-Investoren auch geplant hatten. Das ist zum einen ihren Investitionsregeln geschuldet, kann aber auch den Grund haben, dass ihre Buchverluste schon so gross geworden sind, dass das Warten auf einen Umschwung am Markt mehr Sinn macht als mit hohen Verlusten zu verkaufen. Tatsächlich sah man in manchen Markt-Bereichen auch einige Erholungen. Ein Patentrezept für das richtige Verhalten gibt es auch bei Institutionellen nicht.
Sicher und langfristig wird immer schwieriger
Immer noch legen institutionelle Anbieter den allergrössten Teil ihres Geldes vor allem in sichere, aber wenig lukrative Staatsanleihen und Renten an. Der Rentenanteil im Gesamt-Portfolio sei jedoch rückläufig, so die Feri-Analyse. Um die entsprechende Rendite zu erzielen, müssen die Investoren oft das Risiko ihrer Anlagen erhöhen – soweit es ihnen erlaubt ist. "Das hat oft Auswirkungen auf die Portfolio-Aufteilung zwischen Renten und anderen Anlage-Klassen," erklärt Christian Michel, Investment Officer beim Fonds- und Analysehaus Feri Euro Rating. Und sei vor allem eine grosse Herausforderung.
Das grösste Potenzial erwarteten die institutionellen Anleger für den deutschen Aktienmarkt. Auch Immobilien sind attraktiv. Doch der Immobilien-Anteil bei den institutionellen Anlegern ist in Bezug auf die Gesamtanlage-Summe immer noch eher gering. Aktuell liegt der Anteil von Real Estate Investments bei 7,3 Prozent der Kapital-Anlagen, so das Ergebnis des "Trendbarometer Assekuranz 2014" von Ernst & Young bei Versicherern. Die Allianz arbeitet sich seit Jahren in Richtung sechs Prozent vor. Ähnlich sieht es bei anderen Kassen aus.
Ein Blick auf die erwartete Rendite bei Immobilien-Investments: Laut Ernst &Young ist sie in den vergangenen drei Jahren stetig zurückgegangen und liegt für direkte Investments bei 4,4 Prozent und für indirekte bei 5 Prozent. Dennoch gehen mehr als die Hälfte der befragten Assekuranzen davon aus, dass die Immobilien-Quote weiter ansteigen wird.
Jochen Reith, Patrizia: Institutionelle werden schneller.
Warum steigen Immobilien in der Beliebtheit? Als Grund dieser Entwicklung geben 68 Prozent der Befragten die Verpflichtungen aus dem Garantiezins an. "Der Anlagedruck ist gross, die Versicherer und Pensionskassen werden stärker ins Immobilien-Geschäft einsteigen", glauben auch Experten wie Dr. Helmut Knepel von der Feri Euro Rating AG. Institutionelle Investoren streben mit ihren Immobilien-Investitionen traditionell eher langfristige, stabile Investments an, um so eine Diversifikation zu schwankungsanfälligeren Assets zu erreichen.
Die zunehmende Beliebtheit von Immobilien bei Institutionellen belegt auch eine Studie von Colliers International. Die Umfrage "Global Investor Sentiment Survey 2015″ zeigt, dass insgesamt 78 Prozent der in der Region EMEA ansässigen Investoren ihr Engagement ausbauen wollen. Das entspricht einem Plus von 17 Prozent-Punkten im Vergleich zum Vorjahr. Darüber hinaus planen auch 67 Prozent der Investoren von ausserhalb Europas, ihre Immobilien-Portfolios zu erweitern. Interessant dabei: Insgesamt 66 Prozent der EMEA-Investoren wollen der Untersuchung zufolge künftig mehr Risiko-Bereitschaft zeigen, um höhere Renditen zu erzielen. Im Vorjahr lag der Wert noch bei 33 Prozent.
Anlage-Verhalten: Simply the best
So unterschiedlich die Gruppe der institutionellen Anleger auch ist, eines haben sie gemein: Sie sind Profis. Ihre Entscheidungen dauern länger, das Risiko-Management und entsprechende operationale Kontrollen sind streng und die Geschäftsverbindungen nachhaltig. "Inzwischen aber sind die Prozesse deutlich schneller geworden", sagt Jochen Reith, Group Head of Institutional Clients D-A-CH Executive Director von der Patrizia Immobilien AG. Die Entscheidungsdauer habe sich verkürzt und die Flexibilität zugenommen. Dies sei der zunehmenden Konkurrenz geschuldet. Dauert es zu lange, kommen sie bei Bieterverfahren nicht zum Zug.
Viele Institutionelle managen ihre Assets am liebsten selbst, greifen bei Spezialthemen aber gerne auch auf externe Manager zurück, um beispielsweise Zugang zu bestimmten Märkten zu bekommen. Zwar setzten sie oft auf die Grossen im Markt, wie Pimco und Fisch Asset Management, die laut Feri eine Kompetenz-Wahrnehmung von 90 Prozent bei den Renten-Anlegern hatten, dahinter folgen aber auch schnell die Bantleon Bank, die Nord LB und die Helaba. Bei den Aktien führen Fidelity, State Street Global Investment, JP Morgan und Goldman Sachs die Liste an. Aber auch Häuser wie Metzler Investment Management, Warburg Invest Kapitalanlage-Gesellschaft und Lazard Asset Management bekommen gute Werte.
Staatsfonds nicht homogen
Noch ein Blick auf die Staatsfonds: Sie gelten im Investment-Bereich als "ruhige Hände" mit einem langfristigen Anlage-Horizont, sind aber auch nicht immer unumstritten. Kritiker monieren die oft geringe Transparenz und die oft geringe Reglementierung. Dazu kommt sicher auch ihre ungeheure Kapitalkraft. Das löste bei vielen Wettbewerbern durchaus Unsicherheiten aus. In aller Regel werde aber eine langfristige Anlage-Strategie verfolgt, so eine Analyse von Ernst & Young.
Eingerichtet werden die Fonds vor allem in Ländern, in denen der Staat starke wirtschaftliche Kontrollfunktionen ausübt oder bestimmte Export-Branchen direkt kontrolliert, wie in den arabischen Emiraten, Singapur, China und Japan. Ziel ist es, den Wohlstand für kommende Generationen zu sichern.
Dr. Torsten Utecht, Generali: Die Laufzeiten verlängern sich.
Ebenso wie die institutionellen Investoren sind auch die jeweiligen Staatsfonds keine homogene Gruppe. Eines aber haben beide oft gemein: Sie speisen sich in der Regel aus Leistungsbilanz-Überschüssen, wenn der Level der notwendigen Währungsreserven erreicht ist. Sie können aufgrund ihrer Struktur und Vorschriften meist – anders als Versicherungen und Pensionskassen - mehr Risiko übernehmen und volatilere Anlagen bzw. solche mit geringerer Liquidität in Betracht ziehen.
Suche nach längeren Laufzeiten
Neben der Niedrigzins-Phase spielt auch der starke Konkurrenz-Druck aus dem In- und Ausland eine wichtige Rolle für die Änderungen in der Anlagepolitik der Institutionellen. Man sucht längere Laufzeiten der Anlagen. "Vor wenigen Jahren hatten wir bei unseren Lebensversicherern eine durchschnittliche Laufzeit der Anlagen von sechs Jahren, Ende 2014 haben wir im Durchschnitt neun Jahre erreicht", sagt Dr. Torsten Utecht, Finanzvorstand bei der Generali Deutschland im GdW-Interview.
Gleichzeitig sind die Manager bestrebt, das Kapital noch mehr auf unterschiedliche Anlage-Klassen und Regionen zu verteilen. "Derzeit konzentrieren sich unsere Anstrengungen darauf, unser Portfolio noch breiter zu streuen", sagt Volker Heinke, Finanzvorstand der LVM Versicherung. Mit Photovoltaik oder Windparks liessen sich vier bis sechs Prozent Rendite erzielen. Doch nicht jeder Institutionelle verfügt über das Knowhow für Geschäfte mit alternativen Anlage-Formen, Value Add oder opportunistischen Immobilien, genauso wie mit Unternehmenskrediten oder -anleihen. Hier wird dann meist Kompetenz von aussen zugekauft.
Core-Immobilien weiter im Aufwind
Der Core-Markt, also Bestandsimmobilien in Top-Lagen, ist weitgehend dicht und sehr teuer. Viel internationales Kapital ist vor allem in den deutschen Core-Märkten unterwegs. Das bedeutet: Es gibt nicht mehr viele attraktive Immobilien, mit der die gewünschte Verzinsung zu bekommen ist. Man stelle daher auch bei Immobilien ein zunehmendes Interesse in der frühen Phase der Wertschöpfung fest, bestätigt Wolfgang Dippold, geschäftsführender Gesellschafter Projekt Beteiligungen GmbH.
Die Bamberger Initiatorin stiess mit ihrem Spezialfonds "Vier Metropolen" auf grosses Interesse bei institutionellen Anlegern: Er investiert schwerpunktmässig Wohnimmobilien-Entwicklungen in Berlin, Hamburg, Frankfurt/M und München und ein Projektentwicklungs-Volumen von 200 Millionen Euro. Wohnen werde von institutionellen Investoren in der Projekt-Entwicklung derzeit grundsätzlich noch bevorzugt, da die Entwicklung von Wohnimmobilien aktuell mit geringeren Risiken als die Gewerbe-Entwicklung verbunden sei, so Dippold.
Auch seitens der Patrizia AG, die aus dem institutionellen Geschäft kommt, werden Spezialimmobilien-Themen wie Hotels und Pflegeheime als interessante Asset-Klassen für Institutionelle gesehen. "Wir spüren, dass die Nachfrage steigt", so Reith.
Das hätte durchaus seine Gründe. Zum einen Hotels inzwischen als stabile und lukrative Immobilien-Asset-Klasse wahrgenommen. Die Mietverträge seien lang und die Rendite gut, vor allem bei etablierten Hotels.
Hamad Al Mulla, CEO von Katara Hospitality aus Qatar: Staatsfonds haben viele unterschiedliche Interessen.Fotos: Unternehmen
Das steigende Interesse an Nischen wie Hotels oder Projekt-Entwicklungen ist zum einen sicher dem Anlagedruck geschuldet. Doch institutionelle Investoren sind Profis. Sie schauen sich die Zahlen und Ergebnisse genau an und machen selten etwas aus einer schnellen Laune heraus. Sie kennen Studien wie die von IPD aus London, die ermitteln, dass Hotel-Investments über die Dauer rentierlicher sind als Büro- und Einzelhandels-Immobilien. Bei Projekt-Entwicklungen steigert das die Nachfrage und treibt auch auf dem Hotelsektor die Preise.
Und so könnte es auch hier – wie beim Wohnen – spannend werden. Projekt-Entwicklungen sind zwar mit höheren Risiken verbunden als der Erwerb eines bereits fertiggestellten Neubaus, haben aber auch eine höhere Rendite und grössere Einflussnahme beim Bau.
Konkurrenz im Anmarsch
Sehr interessiert zeigen sich inzwischen auch chinesische institutionelle Investoren bei Immobilien. Vor dem Hintergrund des abkühlenden chinesischen Immobilien-Marktes und gelockerten Regulierungen haben sie den Blick nach aussen gerichtet, um langfristige Renditen gewährleisten zu können, so eine Erhebung von JLL. "Die Lockerung der Beschränkungen seitens der chinesischen Regierung in den letzten Jahren hat Institutionen sowie Einzelpersonen sehr viel einfacher gemacht, Geld ins Ausland zu überweisen", sagte David Green-Morgan, Leiter der JLL-Abteilung "Globale Marktforschung Internationales Kapital" mit Sitz in Singapur.
Grosse chinesische Versicherungsgesellschaften, darunter auch die Ping An Versicherungsgruppe und Anbang Versicherungen, haben sich als wichtige Käufer in globalen Märkten hervorgetan. Im letzten Oktober hatte Anbang das Waldorf Astoria Hotel in New York City für 1,7 Milliarden Euro gekauft.
Das Fazit: Institutionelle Investoren haben momentan sehr viel Geld anzulegen und grossen Druck. Noch drängt die Zeit nicht wirklich. Man lässt ihnen möglicherweise mit dem Verweis auf Flexibilität bewusst Raum, um unterschiedliche Möglichkeiten und Asset-Klassen zu prüfen, doch am Ende des Tages zählt nur eins: Es müssen auskömmliche Renditen erwirtschaftet werden, und die liegen um die vier Prozent. Alles was darunter liegt, wird gar nicht gerne gesehen. / Beatrix Boutonnet
