Atlanta. Immer mehr neue Hotels werden gebaut – und parallel dazu steigt auch die Anzahl der Zwei-Marken-Hotelkomplexe. Eine US-Studie zeigt nun, welche Zwei-Marken-Kombinationen die besten Synergien und Ergebnisse erzielen.
Laut STR Global befanden sich im Januar 2015 in den Vereinigten Staaten insgesamt 1.003 Hotels im Bau. Davon gehören Hotels der oberen Mittelklasse und der gehobenen Klasse zu den aktivsten Segmenten.
Eine Möglichkeit, wie Entwickler von der Beliebtheit dieser Segmente profitieren können, stellen sogenannte Zwei-Marken-Hotels dar. Die Mehrheit dieser Zwei-Marken-Häuser in den USA besteht aus Zusammenschlüssen von Marken innerhalb der oberen Mittelklasse und der gehobenen Klasse.
In diesem Artikel und zum Zweck der Analyse definieren die Autoren Robert Mandelbaum und Gary McDade von PKF Hospitality Research Atlanta Zwei-Marken-Hotels als einzelne Gebäude, die Hotels zweier unterschiedlicher Marken beherbergen. Mehrheitlich besitzen solche Zwei-Marken-Häuser getrennte Eingänge, Rezeptionen und Aufzüge, wobei bestimmte betriebliche Ressourcen und manche Räumlichkeiten wie Konferenzräume und Pools miteinander geteilt werden.
Laut Kallenberger Jones & Company gab es Ende 2014 in den USA insgesamt 30 Zwei-Marken-Hotels mit 12.193 Zimmern. Weitere 24 Projekte mit 10.284 Zimmern waren im Januar 2015 im Bau.
Die drei beliebtesten Typen
Theoretisch gewähren Zwei-Marken-Hotels dem Entwickler nicht nur den Vorteil, vom Marketing zweier Marken zu profitieren, sondern auch finanziellen Nutzen. Durch die gemeinsame Nutzung betrieblicher Ressourcen und bestimmter Gästebereiche können Baukosten gesenkt werden. Zusätzlich dürften sich durch die gemeinsame Nutzung von Personal und die Teilung von Gemeinkosten auch Effizienz-Steigerungen ergeben.
Um die Betriebsleistung von Zwei-Marken-Hotels zu analysieren, nahm PKF von sieben Zwei-Marken-Hotels die Gewinn- und Verlustrechnungen aus dem Jahr 2013 unter die Lupe. Die Daten für die Analyse stammten aus der Datenbank "Trends in the Hotel Industry" von PKF Hospitality Research. Die sieben Hotels wurden ausgewählt, weil sie die häufigsten Kombinationen von zwei der folgenden Hoteltypen repräsentierten: Select Service, Extended Stay und Limited Service.
Um die Performance von Zwei-Marken-Hotels ermitteln zu können, führte PKF eine Vergleichsanalyse durch. Für jede der zwei Marken der sieben untersuchten Häuser wählten die Analysten Gewinn- und Verlustrechnungen vergleichbarer Hotels. Dabei basierte die Vergleichbarkeit auf Marken-Zugehörigkeit, Gebäudetyp, Zimmerzahl, Belegung, durchschnittlicher Zimmerpreis und Standort.
Betriebsergebnis meist geringer
Um die Wirtschaftlichkeit zu untersuchen, verglichen Mandelbaum und McDade die Bruttobetriebsergebnis-Marge der ausgewählten Zwei-Marken-Hotels mit ihren jeweiligen vergleichbaren Gegenstücken. Das Bruttobetriebsergebnis umfasst sämtliche betrieblichen und unverteilten Ausgaben, allerdings ohne den Abzug von Management-Gehältern, Grundsteuern und Versicherungen.
Von den sieben untersuchten Zwei-Marken-Hotels erreichten 2013 drei eine höhere Betriebsergebnis-Marge als ihre vergleichbaren Gegenstücke, was darauf hindeutet, dass Effizienz-Steigerungen möglich sind. Allerdings lag die Betriebsergebnis-Marge bei drei der Zwei-Marken-Hotels wiederum unter dem Wert ihrer vergleichbaren Pendants. Das letzte Hotel kam auf ein in etwa gleich hohes Ergebnis wie seine Gegenstücke.
Um herauszufinden, welche Faktoren für eine höhere Wirtschaftlichkeit von Zwei-Marken-Hotels sorgen, trennte PKF die sieben untersuchten Häuser nach Belegung, Alter und der Kombination von Hoteltypen, aus denen sie sich zusammensetzten.
Belegung als Indikator für Zwei-Marken-Erfolg
Von den drei untersuchten Faktoren scheint die Belegung den grössten Einfluss darauf zu haben, ob ein Zwei-Marken-Hotel wirtschaftlicher arbeitet als sein Ein-Marken-Pendant. Die drei Zwei-Marken-Hotels, die eine höhere Betriebsergebnis-Marge als ihre jeweiligen Gegenstücke erzielen konnten, waren gleichzeitig die Hotels mit den höchsten Belegungszahlen. Im Durchschnitt erreichten die drei Hotels eine Belegung von 82 Prozent gegenüber 68,3 Prozent bei den vier übrigen Hotels.
Bei einer hohen Belegung haben Hotels ihre Fixkosten bereits gedeckt und müssen lediglich variable Aufwendungen tätigen, wenn das Geschäft zunimmt. Es wird davon ausgegangen, dass die Gewinnschwelle bei den Fixkosten im Fall eines Zwei-Marken-Hotels aufgrund der möglichen Teilung der unverteilten Aufwendungen zwischen den beiden Hotelmarken schneller erreicht wird.
Das Alter eines Hotels scheint dagegen kein Indikator für eine höhere betriebliche Effizienz von Zwei-Marken-Hotels zu sein. Das Einzige, was bei einer einjährigen Immobilie beobachtet wurde, war eine geringere Betriebsergebnis-Marge als bei vergleichbaren Ein-Marken-Hotels Hotels. Dies war allerdings auch zu erwarten, wenn man die anfänglichen Ineffizienzen neuer Hotels berücksichtigt. Allerdings gab es bei vier und mehr Jahre alten Häusern gemischte Ergebnisse. Nur die Hälfte dieser Hotels wies eine höhere Betriebsergebnis-Marge aus als ihre vergleichbaren Gegenstücke.
Wie schon beim Alter kam PKF bei der Analyse der Daten nach Hoteltypen zu gemischten Ergebnissen. Zwei der fünf Zwei-Marken-Hotels der Kategorie Select Service/Extended Stay erzielten eine höhere Wirtschaftlichkeit, während dies bei den drei anderen Häusern dieser Kategorie nicht der Fall war. Es gab nur ein Hotel mit einer Limited Service/Extended Stay-Kombination und eines mit Select Service/Limited Service.
Keine Garantie für mehr Effizienz
Zwar war die Zahl der untersuchten Hotels gering und die Analyse hat nur einen begrenzten Umfang, aber dennoch offenbart sie einiges über die Performance von Zwei-Marken-Hotels. Auf Grundlage der Analyse der sieben Zwei-Marken-Hotels sieht es so aus, dass man bei dieser Hotelform nicht automatisch von mehr Effizienz ausgehen kann. In allen Facetten der Hotelbranche gilt es, die grundlegenden Aspekte nicht aus den Augen zu verlieren. Zwei-Marken-Hotels haben das Potenzial für mehr Effizienz, aber trotz allem muss das Management die geteilten Ressourcen optimal nutzen, damit dies auch zum Tragen kommt. / red